快拆，快建！增城旧改向黄埔看齐，楼市机会来了？
沉寂许久的增城旧改，终于也出大招了！
4月14日，增城区政府发布了关于征求《增城区关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施细则（征求意见稿）》公众意见和廉洁性评估意见的公告。
全篇实施细则共有二十六条，重点可以总结为八个字：
快签！快批！快拆！快建！
以下是增城旧改实施细则的几个重点内容：
优化招商选企的挂牌时间。
招标公告时间由不少于45天调整为不少于30天。
式。
制实施方案住宅用地平均净容积率超过4.5的，超过部分的融资面积须异地平衡容积率，由改造实施主体通过公开竞得预留旧村改造权益面积的政府储备地，将与旧村改造项目同等价值的融资面积转移到公开竞得地块。
以上几条，都充分体现出了增城旧改将全面提速！
式，可以看出是借鉴了黄埔旧改的做法。
我们知道，黄埔在过去一年大刀阔斧的旧改进程中，楼市表现非常亮眼，量价齐升。
据中原研究发展部统计，截至今年3月底，黄埔区一手住宅的库存消化周期仅为3个月，仅次于天河区的2.7个月。
这其中，不乏有手握百万拆迁款村民作出的贡献。
| 已支付，黄埔双沙百万拆迁款
直接一点说，就是拆迁补偿款，会流入楼市。
我们来看看增城楼市的情况：
来自中原研究发展部的信息显示，刚刚过去的一季度，增城网签成交7901套，率先回暖，领跑全市。
新房网签成交，增城全市占比不降反升，达到24%，全市最高。
截至3月末，虽然增城的新房库存量159万平，为全市最高，但是按照增城楼市成交速度，其库存消化周期也仅有5.8个月。
而目前增城还尚未开启像黄埔那样“大拆大建”的旧改模式。
其实，随着黄埔、南沙楼价进入高点，且调控升级，收紧人才购房的口子，市场上的需求外溢更加明显。
比如，位于21号线坑贝地铁站旁的金科雍景园前天开盘，开出2.1万/平的价格，相比之前2.3-2.4万/平的吹风价，少了不少。
于是乎，上演了一场半夜抢房。第二天，在金科的朋友圈，也看到了首开售罄的海报。
而被保利百亿旧改包围的天健东玥台，在上周一开放样板间时，也吸引了不少人关注。
据了解，东玥台计划首推1号楼和2号楼，户型面积包括全南向的85㎡、96㎡三房以及110㎡四房。
| 天健东玥台
项目周边就是保利中新旧改，计容建面278万方，城市界面和配套的改善，将依赖保利旧改的转化。
| 保利中新旧改
截至目前为止，增城通过公开招标平台完成招商或达成意向合作旧村改造项目，共计有29条，位居全市第一。
数据显示，这29条旧改村，涉及的旧改村民多达约29255户，77448人。
一旦开始大规模的拆迁，这批约7.7万人口的原住民，首先要解决的就是居住的问题。
如此一来，在短期内，增城楼市也会出现像黄埔楼市一样：手持现金流的拆迁户，大部分会将资金投入楼市。
当中，村民的补偿，主要包括:
一、物业回迁（宅基地变成国有证，未来可入市交易）；
二、货币动迁（包括弃产部分，临迁费用，超过三层半以上的材料补偿等）
拆一补一、弃产补8500元/平！新塘群星村改造大量效果图曝光
目前，荔城金星村改造已经进入开拆阶段，今年计划拆除50%，项目由融创和中鼎联合操刀，其商品房计划今年年底入市。
从长期来看，29条旧改村改造，增城楼市的供应量将会增加，一旦供应量上去，市场价格会有影响。
数据显示，这29条旧改村，改造面积共计约1906万平。
按照目前已批复的群星村、南坣村的改造方案，项目改造后的容积率一般在3.0左右。
我们以此推算，29条村，约1906万平的改造用地面积，改造后的建筑面积约为5718万平。
我们假设复建安置区与融资区的建面按照1:1计算，则意味融资区的建筑面积将达到2859万平。
事实上，根据已批复的群星村、南坣村的改造方案，融资区的建筑面积，往往要大于复建安置区。
担心未来增城楼市供大于求？
为此，增城要求强化产业导入，同时划分三个“产业圈层”。
避免过度“地产化”，导致市场上供应量增加。
按照增城意见稿的内容，全区会按照重点功能区，土地价值要素等划分三个圈层，原则上每个圈层的产业用房面积不低于项目总建面的25%、15%、10%。
并且，明确教育设施配套要求。
其中，小学、初级中学应为24班以上；独立高中、完全中学、九年一贯制学校应为36班以上。
未来，片区旧改推进越快，相关产业，教育配套落地会更快。
当然，不仅旧改，增城也是广州公开土地市场供应大户。
过去一年，增城成交了22宗宅地，计容建面达440万平。
在今年第一批次宅地集中供应清单中，48宗地块，增城就占了18宗，计容建面超过325万平。
如此大的体量，市场的分化会越来越明显。
2021年第一批次集中供地增城地块清单
靠近黄埔的新塘，无疑是增城楼市的“价值高地"，置业增城选新塘，错不了。
此外，有地铁，同时改造推进快的板块，价值兑现也会比周边快。
启动改造，这也意味着配套和城市界面的改善。
但如果周边没有地铁，那可以pass掉了。
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