拆一补一、弃产补8500元/平！新塘群星村改造大量效果图曝光
大年初五，迎财神！
对于各位村民而言，拆补方案就是隐藏的财神。
今天要聊的是增城群星村。
群星村，位于新塘镇新塘大道以南，东临新何村，西至白江村、东洲村，北临新塘大道，南至东江。
距离新塘枢纽不到3公里，周边就是凯达尔枢纽——中国首个TOD以及新塘万达广场，地理位置上乘，寸土寸金。
| 群星村位置
该项目于2019年4月，经过公开表决，高票通过上海升龙集团为旧改合作企业，改造面积121.21万平方米，改造成本120亿。
优良的地理区位、巨大的改造体量，都让群星村的未来充满想象。
那么，群星村拆迁补偿安置方案又是怎么补偿的呢？
1、本村村民
本村村民住宅房屋的回迁安置原则上按照现状房屋四层以下(含四层)实测建筑面积进行拆一补一，具体计算标准如下：
①现状房屋≦四层
回迁安置面积=现状实测建筑面积(飘楼、阳台按100%计建筑面积，飘板不计)
如：现状实测建筑面积＜现状实测建基面积×3.5
回迁安置面积=现状实测建基面积×3.5
不足三层半的部分，村民可购买权益面积补足至三层半，即:(飘楼、阳台按 100% 计建筑面积，飘板不计)
权益面积=现状实测建基面积×3.5- 现状实测建筑面积
假设村民A住宅现状实测建筑面积220㎡，现状实测建基面积80㎡，其：
回迁安置面积为80㎡×3.5=280㎡
权益面积为80㎡×3.5-220㎡=60㎡
②现状房屋>四层
回迁安置面积=现状四层及以下实测建筑面积(飘楼、阳台按100%计建筑面积，飘板不计)
四层以上现状实测建筑面积给予1500元/m²货币补偿。
如：现状四层及以下实测建筑面积(飘楼、阳台按100%计建筑面积，飘板不计)<现状实测建基面积×3.5
回迁安置面积=现状实测建基面积×3.5
权益面积=现状实测建基面积×3.5-现状四层及以下实测建筑面积(飘楼、阳台按100%计建筑面积，飘板不计)
假设村民B住宅有五层，实测建筑面积320m²，其中，四层及以下实测建筑面积260m²，现状实测建基面积80m²，其：
回迁安置面积=80m²×3.5=280m²
权益面积=80m²×3.5-260m²=20m²
货币补偿=（320m²-260m²）×1500元=90000元
| 群星村规划效果图
2、非本村村民
①现状房屋层数≦两层
回迁安置面积=现状实测建筑面积(飘楼、阳台按 100% 计建筑面积，飘板不计)+现状实测建基面积×1
②两层＜现状房屋层数≦三层
回迁安置面积=现状实测建基面积×3+ 二、三层建基外飘楼、阳台建筑面积(飘楼、阳台按100%计建筑面积，飘板不计)
③现状房屋层数＞三层
回迁安置面积=现状四层及以下实测建筑面积(飘楼、阳台按100%计建筑面积，飘板不计)，但最高不得超过 [现状实测建基面积×3.5+ 二、三层建基外飘楼、阳台建筑面积(飘楼、 阳台按100%计建筑面积，飘板不计)]。
现状实测建筑面积超出回迁安置面积的部分，按1500元/m²给予货币补偿。
3、有产权证的房屋
有产权证的房屋，其证载建筑面积大于本条第1款(本村村民)或第2款(非本村村民)方式计算的回迁安置面积时:
回迁安置面积=证载建筑面积
如证载建筑面积大于现状实测建筑面积，被拆迁安置人可享有权益面积。
权益面积=证载建筑面积-现状实测建筑面积(飘楼、阳台按100%计建筑面积，飘板不计)。
| 群星村规划效果图
回迁安置面积=证载用地面积(最高不得超过120m²) ×3，为权益面积。
每栋房屋的弃产面积，不得超过该栋房屋回迁安置面积的30%(权益面积不可 用于弃产)。
弃产补偿标准为8500元/m²。
搬迁费：
按照现状实测建筑面积×25元/m²计算，给予搬迁费(含搬出、回迁共计两次)，如每栋(套)房屋搬迁费不足4000元/栋(套)，按4000元/栋(套)标准计算。
住宅房屋搬迁费(含搬出、回迁共计两次)，最高不超过8000元/栋(套)。
临迁费：
集体土地上住宅房屋，临迁费根据住宅回迁安置面积(不含权益面积、弃产面积)，按30元/m²/月的标准计算。
国有土地上产权证为商业性质的房屋首层，临迁费根据商业房屋首层回迁安置面积，按60元/m²/月的标准计算；
除此以外， 其余的所有房屋，临迁费根据回迁安置面积(扣除商业房屋首层回 迁安置面积，不含权益面积、弃产面积)，按30元/m²/月的标准计算。
| 群星村规划效果图
签约奖励20000元/栋；
房改房、 集资房以及属于国有土地上房屋已划分产权单位到不同权属人的，奖励6000元/套。
在拆迁安置人发出房屋交付书面通知或公告日起30天内，腾空交付房屋可供随时拆除，且签订被拆迁房屋交付确认书的：
房屋交付拆除奖励20000元/栋；
房改房、 集资房以及属于国有土地上房屋已划分产权单位到不同权属人的，奖励6000元/套。
集中签约期签约的奖励，10000元/栋；
房改房、 集资房以及属于国有土地上房屋已划分产权单位到不同权属人的，奖励3000元/套。
值得一提的是，阿拆拿到的这份拆补方案，还曝光了群星村旧改项目大量的规划效果图。
改造后的群星村，将焕然一新。
一栋栋高楼拔地而起，同时又保留了祠堂、石巷、风水塘等具有价值的历史建筑和人文景观。
| 群星村规划效果图
不仅居住环境得到改善，商业、教育、休闲娱乐、交通等配套设施也将全部得到满足。
| 群星村规划效果图
根据《群星村旧村全面改造项目实施方案》，该项目改造范围内规划总用地面积119.46公顷，计算容积率总建筑面积371.1961万平方米，其中公建配套建筑面积23.7160万平方米：
| 群星村改造范围
复建安置区用地面积59.49公顷，计算容积率建筑总面积为182.3086万平方米；
融资综合楼面地价7948元/平方米。融资区用地面积59.97公顷，计算容积率建筑总面积为188.8875万平方米。
同时，规划地铁20号线，在此设有群星站。
| 群星村复建安置区与融资区划分
整个项目，将分为四期改造，一期主要为复建安置地块和学校建设。
| 群星村建设时序图
| 群星村控规图
一座崭新的居住新城，即将崛起。
问题来了，群星村的拆补方案，在增城属于什么水平呢？
此前，阿拆曾推送过增城金星村、南坣村的拆补方案，详细内容可戳这里👉80平/人、最高补3.5层，增城两大旧村拆补方案流出…
拆迁补偿标准方面，金星村、群星村的标准是大同小异，以现状房屋建筑基底进行计算，也就是目前常见的按地基乘比例补偿方式。
而南坣村则是按人头进行补偿，进行了一二类安置对象的分类界定，并需要有资质的评估机构按房屋重置成本法进行评估确定。
弃产补偿方面，金星村“拆一补一”部分为8000元/㎡；而群星村，则略高，为8500元/㎡。
不过，还是那句话，旧村改造，一村一策。每个项目自身条件以及合作的开发商都不一样，不能简单的对比，以上数据仅供参考。
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