隔壁卖10万+，这个房子才卖2.5万/平，你敢买吗？
这两天，我看到朋友圈出了这么一个信息：
海珠沥滘旧改，准拆迁房，九十多万，一次性付款...
拆字一喷，车展进村，挖机一响，黄金万两，是不是嗅到了“暴富”的机会？
| 中介朋友圈截图
这么好的素材，怎么能放过。于是，我去现场一探究竟：
先来看一张图，房子的外立面是这样的：
这套房子，面积大概约40平，坐落于楼栋一层，中介在介绍时声称，有房产证，而且还是国有土地的红本，不是集体宅基地证。
是不是真的，我们先摁下不表。
但是，要想拿下这套约40来平的准拆迁房，需要一次性付款94万，外加5万中介费，一共99万。
简单算了一下，折合单价不足2.5万/平，就可以拥有海珠沥滘准拆迁，而周边的新房都卖到了13万/平，价格严重倒挂。
喏，你看，拆字已经喷上了，房子一移，兰博基尼。
望向房屋的外墙，看到被打上了编号“39#”，这是沥滘旧改用于区分改造范围而打上的编号。
来到房屋内部，除了仅剩的房屋结构及少量的家具，内、外墙均已脱落，典型的老破小。
这套房子尚且有租约在身，租金为800元/月。
当我提出想看看房产证，验证是不是国有房产证时，对方并不同意，说给了定金，后续深入谈下去才能看。
是不是国有土地上的房屋，决定了非沥滘居民交易的合规性。
而房屋是否抵押，包括租赁，则关系到相关的风险。
具体原因，我们接着往下看。
| 沥滘展厅
找了一通资料，从沥滘项目分批实施上看，这套房子被喷上的39#属于分批改造的第三批次。
|沥滘分批改造-沥滘旧村改造
房屋周边被老墙围绕，左右都为村居，北向一墙之隔的是心和卫公祠，为区级文物保护单位。
看向周边房价，沥滘融资商品住宅已经有吹风价，大概6万多，而隔壁楼盘越秀海珠天悦江湾在卖均价达到9-13万/平。
这么一对比，2.5万/平就可以入手沥滘，好像赚到了？
｜越秀天悦江湾-拆神细鹏 摄
经过更加深入的了解后得知，此一楼栋的房屋均为航道局单位福利房，仅有少数拥有房产证，这次交易标的房屋就为其中一个。
房屋是因业主欠债进而转手，无法进行贷款，交易方式是由中介垫付业主欠款，然后与买家做正常的二手房交易。
若需要深入了解，查看房产证等其他证件，需要提前缴纳诚意金。
总的来说，这套房屋为单位房但有证，面积小，单价、总价都很低，但深入交易有诸多不确定风险。
而沥滘准拆迁房所以诱人，核心就是博沥滘旧改的拆迁预期。
类似的案例，之前海珠石溪村冲边中街的一间红本旧房进行司法拍卖，就引起广泛关注。
起拍价726.628万，吸引了11人报名，超8000次围观。
经历108轮竞价，延时86次，溢价约139%成交。
成交总价1735万元，折合单价约3.95万/平，超出了评估价近700万元。
👉8239人围观，抬价108轮，海珠城中村拍出1735万“豪宅价”
不过，这类“红本房”价值变现都有个前提。
那就是房屋所在旧改项目不停滞稳步推进，延续全面改造模式，快速完成拆迁、回迁。
而只有国有证，房屋才可以入市交易。
为什么这么说？我们来算一笔账：
假设如中介所言，房屋2022年交易完成，2025年签约、拆除，2028年进行回迁。
按《沥滘城中村改造房屋补偿安置方案》中“拆一补一”的补偿方式，该房产未来可获得40平回迁面积。
并且可一次性取得签约奖励、搬迁奖励4万元；拆迁到回迁时段每月可得到30元/平/月的临迁费，也就是1200元/月，而出租回报以800元/月计。
|目标房屋（第一层）
假设2028年回迁，可获得7.2万的现金+40平回迁房。
考虑项目为回迁房，叠加地段、景观等因素，假设未来目标房屋仅可售7万/平。
那么，2028年房子价值连同现金便是287.2万元。
而2022年所花费的99万元，假设投资年化8%，到2028年也仅有157万元。
这样看来，好像是一笔近乎翻倍的投资的生意啊。
但看到收益的同时，也要看到风险。
沥滘这个“红本房”，存在着几个风险：
第一：政策风险。
不久前，隔壁深圳发布有关“预告登记”的征求意见稿，意见稿中首次对城中村改造“红本房”进行了交易限制。
若该意见稿实施，未来深圳可能直接以行政手段直接明确拆迁、回迁是同一主体。也就是说，成为签约主体后，项目将不可再进行转手。
同样，在黄埔也在酝酿新政，双限房以及规范、限制回迁房入市流转。
目前海珠是没有类似的政策，但谁能确定以后有没有。
｜沥滘村-拆神细鹏 摄
第二：房屋本身风险
①目标房屋一墙之隔就是心和卫公祠，为区级文物保护单位，未来将做原址修缮。
在广州对古物越来越重视的前提下，未来周边如何改造尚不能最终定论。
②房屋为航道局单位福利房，仅有少量办理过房产证，大部分产权仍是航道局。
作为许久前的单位福利房，其土地使用权大多数是由划拨而来，土地使用权还是在划拨主体手上，土地上的房屋转让时需经过划拨主体的审批。
③中介告知此套房屋无法进行抵押贷款，但未告知无法贷款缘由。
正常房屋在取得房产证后是可以进行抵押贷款，即使是单位福利房，只要补缴土地出让金，转为个人住房，便与商品房相同，可进行抵押贷款。
④奇特的交易模式。
中介介绍，该房屋交易模式为：中介承担业主债务，中介先进行偿还，再与买家进行正常二手房交易，并强调不需要买家参与到卖方债务中。
由中介背负着业主违约的风险，买家不用插手，看似明朗的交易，似乎埋着“暗雷”。
⑤房屋尚有租户，租约不明确。
房产买卖不破租赁，到时候收房是个难题，若购买后，与租客产生纠纷，又是一宗烦心事。
第三：时间、进度风险
沥滘三期，远不止中介所说三年可拆迁。
沥滘根据政府批复，规划更新改造用地面积约151公顷，规划建筑总面积约436万平方米。
当之无愧的“巨无霸”，占地面积约为5个猎德。
看向沥滘村的改造历程，从11年批复开始算起，已经过十余年。
而截至2021年8月24日，整体完成协议签约率为65%。
而交易目标房屋位于改造分期中的第三期，为沥滘旧改的最后一期，将来的时间问题也是需要重点考量因素。
总的来说，博拆迁“红本房”收益、风险并存。
如果不是对房屋所在项目十分熟悉的人，或是对此类房屋买卖十分了解的人。
不要去冒险。
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