谁说白云涨不起来？冒死曝光30个旧改“新计划”
答应大家的白云旧改专题来了。
开始之前先说一句，脸怪疼的。
回想2021年上半年，我们还对白云旧改信心满满，当时重要的政策、事件确实不少：
无论是城市更新规划大纲的正式印发，还是2021年旧村改造工作方案的出炉，又或是区属国企抢滩旧改，旧改动作频频...
都在释放同一个信号——白云旧改要玩真的，干一票大的。
｜白云区属国企跟进情况（2021年5月）
什么旧改推进慢，什么土拍没爆点，测数据、做方案、公开招商，我白云要一雪前耻！
只是，后来的发生的事情，谁都没有想到。
先是住建部63号文要求城市更新“防止大拆大建”，再是强调历史文化、古树名木保护，全市项目核查...
一脚急刹车，2021年的广州旧改招商，白云又交了白卷。
从广州对全市38个已批项目（除黄埔之外）的梳理情况来看，23个可继续推进的项目，白云仅陈田和江夏2个项目上榜；即使算上需完善手续的田心和小坪，总共也只有4个。
旧改凉凉之声不绝于耳。
｜白云城市更新专项规划大纲
那么，白云旧改会就此搁浅吗？其实未必。
我们可以先看一组数据：
2021年白云一手房成交8750宗，同比涨幅106%；同时房价有明显的回落，同比跌幅5%。（来源：广州中原地产研究发展部）
成交量全市第一，房价涨幅全市倒数第一。
主要是因为白云幅员辽阔，板块与板块之间差异明显，板块内部严重内卷。
｜白云新城@细鹏拍摄
除了开发比较成熟的金沙洲（嗯，桥是槽点）以及初成规模的白云新城等，不少地方既没有好的居住品质，也没有很强的规划概念，多多少少都会反馈到市场情绪上。
“便宜大碗好上车”的区域，自然就拉高成交量，拉低平均值。
｜2022年白云供应分散，竞争激烈
要想转变区域基本面，需要产业的导入与升级，配套的落地，以及交通路网的完善等等，这些很大程度上要依靠城市更新来拉动。
其实，除了前面提到的陈田、江夏、小坪、田心四个项目，我们了解到还有一部分项目重新排了规划，一共涉及30个项目。
｜仅供参考，以官方公布为准
从数量上看，还是很可观的，不比之前的五年规划逊色。
这些项目，大多分布在白云新城、白云湖、白云站周边、广州西岸以及人和空港等重点板块。
这些项目所在板块，作为城市发展的重要空间节点，货币投放本身就是最密集的，也将是未来白云城市更新的重中之重。
｜白云区“五片协同，多核驱动”功能布局图
此前，不少项目也刷新了进度，包括改造意愿表决、签约前服等。
比如，白云新城的三元里村、江夏村和萧岗村；设计之都、白云湖的黄边、红星，广州西岸的螺涌、松南、松北等等。
值得一提的是，白云湖夏茅村，最近因为地铁24号线夏茅段村民意愿调查而备受关注。
根据调查表，安置房选择之一，是需等到夏茅村改造时才能落实。
｜图源群聊
当然，还有像大源村这类“重点村”整治项目，成为自然资源部「点名」的“留改拆”并举，探索“综合治理+”的修补式更新案例。
｜来源@自然资源部
不过，白云旧改推进并没有想象中的那么容易。
从目前来看，白云的城市更新很多都是采用土地征收、“三旧”改造、违建治理的相结合的模式。
这其实是基于现实情况出发的，面临的掣肘不少：
其一：担心产业的流失。
白云有很多批发商圈、批发市场和乡村工厂、企业，一旦大规模改造，势必会引发产业的外流。
一旦改造，金丝雀没有来，原来的麻雀都飞走了，得不偿失。
另外，白云正在谋划连片进产业园建设，一旦启动旧改进入规划阶段，村域面积或难以进行产业征地。
其二：历史遗留问题。
去过白云的人应该有所了解，白云城中村建筑杂乱无章，楼层也很高，不少是违建。
而这些违建建筑物的存在，对于旧改拆迁有一定的难度。
不过，近年来白云区已将拆违作为工作的重中之重。
｜白云某违建拆除@拆神 细鹏摄
其三，如何平衡经济账。
关于旧改，村民最关注的还是补偿方案。
合法面积拆一补一，超建面积拆四补一；
4层以上合法面积补平层、超5层的拆四补一，4层以下合法面积加补一层；
非村民证载面积拆一补一、封顶308平，无证房屋按首层拆一补一。
小坪村拆补方案，其核心内容为：
合法面积拆一补一，超建面积拆二补一。
不仅给后续的项目改造提供了参考，也给开发商们带来了资金压力。
所造成的结果是，如果低于陈田村、或者小坪村的拆补方案，周边的项目将难以推动。
这是很多企业面临的难题。
如今，在市属、区属国企的共同介入下，或许有希望迎来破局。
1月8日，白云与广州市国资委、市属国企签订战略合作，当中广州西岸·金沙湾、广智片区、城市更新等是重要的议题。
白云旧改虽然实质上动作不多，但是也一直在厚积薄发。
我们也说过多次了，旧改不会凉，城市更新仍要推进，白云依旧有上涨的空间。👉确定了！101个字，广州旧改要这么干
只是，要牢记：
降低预期，才能行稳致远。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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