央行放水，住建部再提城市更新行动，释放什么信号
最近有人问，你怎么不预测2022年旧改政策趋势。
看到这个，我没说话，但心里有一行字飘过：这个能预测？
在政策变化面前，任何预测都是无效的，无论是城市更新，还是楼市。
| 珠江新城恒大中心（拆神细鹏摄）
说实在，现在不少开发商们都挺悲观的：
某开发商：只要价格合适，手里的旧改项目，都可以谈；
某开发商：主城旧改可以出哦；番禺搭伙吃饭的巨无霸，价格合适也可以谈哦。
某开发商：我一个投资岗，现在被迫去卖酒了...
这里面有既有政策的调控因素，也有壮士断腕的自救。
当下，真的没有一点积极的信号吗？并不是。
| 珠江新城（拆神细鹏摄）
先来看看货币政策，这是楼市的风向标：
昨天，决定房贷利率的LPR（五年期）时隔20个月，终于下调了，降了5个基点：
调整前：五年期以上LPR4.65%；
调整后：五年期以上LPR4.6%；
这对你买房成本，有直接影响：
1）如果你没有买房，那么即将申请的房贷，利率大概率会比现在要低；
2）如果你已经买房，也签了固定的利率，那LPR调整与你无关；
3）房贷已经放款，且补签了挂钩LPR的业主，如果一直到重定价日都没有加息，那还是能享受这波降息利好。
很明显，这是托底房地产市场，缓解市场观望情绪。
甚至央行都提出及时回应市场的普遍关切，不能拖，拖久了，市场关切落空，落空了就不关切，不关切就“哀默大于心死”。
能让央行副行长说出“哀默大于心死”这样的用词，说明形势真的很严峻。
| 来源：财联社
当然，最重要的是两年来的首次降息，真正释放出了宽信用的信号。
所以，在昨天的文章中，有人评论：今年又是宽松之年，房地产这个尿壶终究还是拿出来用了。
这是不是意味着房价会涨？并不会。
没有人因为每个月便宜了几百块而去买房，真正缺的是首付。
而这一年，地产、教育、互联网等行业大调整，上下游产业相互作用，市场接盘能力有限。
所以当下，最重要的是恢复市场信心和活力。
我们知道，这一轮楼市调控一直都是强调房住不炒，且政策重点都是围绕“不炒”展开。
现在摁住房价之后，有更多的是空间来强调“房住”，包括刚需和改善置换。
这就涉及消费。
所以，我们看到国家发改委也罕见发生：
“抓住春节、元宵节等传统佳节消费旺季契机，促进住房消费健康发展。”
|来源：国家发改委
我们知道，能够带动经济增长、带动市场活力、溢出效益非常巨大的两个行业，一个是房地产，一个是汽车产业。
如果这两个产业的活力提升，就能带动很多企业的订单，包括水泥、钢材、技术部件等等。
接下来，房地产将会以一个新的面貌出现在消费板块，这是一个新的动向。
当然，房住不炒还是要强调，也不是短期刺激经济的工具和手段。
但是，政策的调整，总算给一众开发商得到了喘息的机会。
楼市趋向于稳，城市更新也释放出了不一样的信号。
在昨天住建部工作会议上，2022年提出了八个方面的工作，当中就有提到实施城市更新行动。
这是推动城市高质量发展的重大战略举措。
接下来，住建部将指导各地制定和实施城市更新规划，有计划有步骤推进和实施城市更新规划。
将视野拉回广州，最近在广州规划自然资源局看到了一则通告，那就是科学实施城市更新行动。
旧改没有躺平，而是分区分类分策分期，有序推进城市有机更新。
其中，划分三片、七类城市更新区域，提出差异化的城市更新策略，明确项目正负面清单。
同时，结合年度用地计划指标、土地供应计划等，采取微改造、混合改造、全面改造多种方式，“留改拆”并举，按2025年、2030年、2035年分期分批稳妥推进城市更新行动。
这将是，接下来广州城市更新行动的路径。
比如中心城区，以活化保护为主，最经典的案例就是永庆坊；
而中心城区及周边城区，以优化提升为主，发挥极核优势，提升城市竞争力。
接下来旧改重点就是中心城区以及周边城区的重点发展平台。
比如天河，核心发展区域，无非就是珠江新城、国际金融城、天河智谷等。
其旧改重点，就有冼村、小新塘、吉山村、车陂十二社、前进村等等。
｜天河重大战略平台城市更新项目分布 仅供参考
当中，金融城东区的车陂、前进地区，将协同空间整合、产业转型、功能提升，配合金融城建设。
｜广州国际金融城功能布局 来源天河“十四五”
又比如海珠，琶洲周边的赤沙村、红卫村等，后航道的石溪、沥滘，中大国际创新谷周边的康乐鹭江、五凤。
｜海珠重大战略平台城市更新项目分布 仅供参考
而荔湾的重点，就是白鹅潭了。
｜荔湾重大战略平台城市更新项目分布 仅供参考
不过，值得一提的是，随着广州旧改核查风波以来，目前相关部门正在对五年计划中的183座旧村改造计划正在重新梳理。
当中，会有一部分或将由全面改造变为综合整治，很多人的拆迁梦或许会由此破碎。
但是，黄埔已经开拆的项目不会暂停。
下一步，黄埔将更加注重把握节奏，所有项目都会优先建设安置房，保障居民顺利回迁。
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