等了150天，黄埔旧改终于要重启了
广州旧改新周期已到？
相信最近大家都收到了一份文件，篇幅不长，但内容很重磅，基本确定了广州接下来的旧改工作方向。
一朋友感叹：终于来了，都在等定调。
文件中将黄埔单独拎出来，今天我们也只讲黄埔。
政策定调，黄埔旧改光速重启
哪里最能体现政策风向？是拆迁现场。
于是，我们第一时间来到了现场，探访黄埔几个“未批先拆”的旧村。
先说结论：走访的旧村拆迁工作都停滞了几个月，如今重新开工。
来到乌石村，烈日当头，挖掘机、泥头车在工地上轰隆作响，工人举着大锤“哐哐哐”碎石。
从工程队了解到，这一片以前是村的集体物业，拆迁早已进行，在停滞了几个月之后，最近又重新开始了。
｜乌石村 2022.3.2
乌石村，介入企业为时代中国，拆除面积仅为6万方，称之为“迷你”毫不为过。
江湖上也少听到相关的风声，在改造公众号也只能知晓项目于2020年2月开始签约。
目前，村头几户商户还未搬离，尚在营业，其余住宅大部分启动拆迁，村内已找寻不到村民踪迹。
｜乌石村 2022.3.2
像此类旧村方案虽还未完成审批，但项目内不涉及历史文化遗产和古树名木保护，未来改造的脚步将持续迈进。
比如新溪旧城改造项目，岗贝旧村改造项目等等。
紧接着来到火村二期的勒竹村。
村内已经拆的七七八八，尚有几栋住户留存，时值正午，现场没有挖机作响，但从挖机的姿态可以看出，已准备冲锋。
从周边商户得知也是近几天才开始有动静。
｜勒竹村 2022.3.2
值得一提的是，火村二期去年核查结果中涉及文物保护的问题，但未定性为暂缓项目。
现或已完成调整，继续迈起改造的脚步。
这也说明，核查结果出现问题的项目及时纠正，改造不会停滞。核查不是为了叫停，是为了改造能更好融合城市、文化、经济的发展。
与之相对应的火村一期，在珠光转让股权给合生以后，融资住宅合生中央城应运而生，一举摘得广州21年成交总额亚军。
最新成交均价洋房为3.65-4.1万/平；顶复4.2-4.5万/平（世联东一研究院）。
作为核查风波之后黄埔首个招商的南岗南，此行自然不可缺少。
南岗南改造主体为合景，拆迁安置投资总额约147亿，改造用地面积超182公顷。
去到现场，村内北部基本搬空，中部尚有几栋住户及商铺。
行至南部才听到挖掘机轰隆作响。
周边居民表示拆迁停了好几个月，近几天又开始拆了。
｜南岗南 2022.3.2
未批先拆不会停，保障民生为首要义务
黄埔旧村改造，可分为已批复、未批复两种。
此前跟大家提起过城市更新相关会议召开。明确表示广州旧改不会停滞，核心是已批复的项目，这里不再赘述。
那许多未批先拆的旧村，怎么处理？
从文件内容来看，未来大概率会在这三个方向下进行。
1）未批先拆旧村核查结果非“暂缓”，依旧会继续推进。
文件指出：
要加快黄埔已拆除旧村复建回迁房、公建配套设施及相应融资区建设；
另外，实施方案、历史用地手续、土地集转国同步审批，加速办理。
同时，请市规划和自然资源局牵头黄埔区向省里争取支持措施。
指向很明晰了：申请政策支持，以优化行政审批的方式促进成熟项目快拆快建，缩短改造周期。
黄埔未批先拆旧村停滞的问题，不止是城市发展问题，更是民生问题。
旧改时间拉长，开发商也难以承受，出现许多银行配资不到位，项目停止发放拆迁款的情况，这个我们下回再说。
2）市、区意见一致的项目分门别类（推进、优化、暂缓）。
推进项目持续推进；优化项目核查出现问题优化后继续推进；暂缓的项目需重新审定方案，时间周期比较长。
暂缓的项目多数涉及到突破“63号文”中拆建比的问题，以及古树、古文物的保护。
据深圳一开发商透露，近期关于旧村拆建比的问题“卡的很死”。
而广州则表示“等”。
市、区意见不一致的项目需从城市发展角度，围绕文化、环境、经济等角度重新论证。
3）“老案老办法”，2021年底前已批复实施方案、片策方案依然有效，不久后或有更加符合国家政策新提案。
2021年底前，广州旧改方案都在《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办﹝2015﹞56号）指导下进行。
“56号”文于2016年实施，有效期5年，现已达失效年限。
时过境迁，高层对城市更新的指导不断优化，现要求各区主动对标上位政策，进行充分研究论证，强化全市“一盘棋”。
目前，黄埔“城市更新3.0”创新政策已经在酝酿了。
“老案老办法”也透露出核查结果与最近政策有所出入的项目，仍存在商议空间，而不是“一刀切”，做好政策更迭。
开发商的嗅觉是最灵敏的，广州旧改大核查背景下，黄埔多村进度缓慢，一度停滞。
如今，政策前脚定调，后脚挖机立即开工。
黄埔旧改，即将重启。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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