海珠这个旧改吹风7万+，但最好的临江位给了村民

最近，阿拆听说，海珠沥滘旧改商品房亮相了，案名叫「珠光·海珠新城」（暂定）。

乍一听还以为是假消息，但珠光官方账号也盖章了，并且透露正在筹备LOGO。

这个向来神秘的项目，看来如今入市步伐也加快了。

好奇心起，周末也不休假了，约上朋友就直奔展厅。

就是下面这个白色建筑（技术不好变形了，大家就这么一看吧），被命名为“海珠创新湾城市展厅”。

｜海珠创新湾城市展厅

展厅内部共有两层，一层目前比较空旷，主要是前台、LED墙宣传片、沙盘等；

二层有沙盘、吧台、洽谈区等，应该是届时正式的营销中心。

从现场情况来看，一二层的参观人数都不多，没有想象中热火朝天。

或许是因为项目仍处于前期蓄客阶段，参观需要提前预约登记，所以接待的客户并不算多。

从一层宣传片来看，带上的是珠光·沥滘新城。

不过，工作人员向我们透露，海珠新城只是整个沥滘项目暂定的案名，届时各期地块预计有各自的命名。

整个沥滘项目规划总用地151.42万平，建设总量超400万平，未来将成打造集办公、商业、住宅多元业态为一体的滨江综合体。

这是海珠最大的旧改项目，分成了61个地块进行开发，预计最先发售为14#融资地块。

｜红圈为14#融资地块

来看看位置。

14#地块位于片区东部的“品质宜居区”，南临南洲路，距离珠江后航道约300米，背靠海珠湿地，规划以住宅、教育用地为主。

地块占地面积约3.3万㎡，建面约27万㎡，规划了9栋高层洋房、4栋、1所幼儿园。

交通方面，距离地铁3号线及广佛线的换乘站沥滘站直线约1.7公里，未来有公交车接驳；

如果是自驾出行，可沿南洲路—新光快速—江海大道—猎德大道—花城大道，大概约20分钟，抵达珠江新城。

预计在今年年中，项目将首次推出这一地块的1、2、3栋，产品为95-132㎡三至四房。

其中，1栋共39层，2梯4户设计；2、3栋共32层，3梯6户设计，信息和之前放出的相差无几。

至于样板间，尚未对外开放，预计5、6月才可以看。

交楼时间，大约是2024年中或者年尾。

（传为2、3栋户型，具体以实际公布为准）

不得不说，这会是海珠值得期待的项目之一。

优点是珠江边，靠近海珠湿地公园等，除了规划有300米高的商业地标外，教育配套也比较全，规划了多所学校，包括6所幼儿园、4所小学以及2所中学。

核心卖点就是海珠湿地生态公园。

不过，首发地块距离地铁口较远，步行不现实。

此外，地块虽然临江，但南面留给村民的安置住宅位置更好，一线临江。

1栋所有户型朝南，有朝向优势，但受遮挡江景并不理想；2、3栋北侧可望小区园林。

|14号地块项目沙盘图，来源广州房产

旁边的天悦江湾，成交均价已经到了11.5万/平（来源：世联东一研究院），如果沥滘价格能打，在性价比面前，上述缺点也不是不能接受。

价格方面，虽然销售并未透露，但此前市场有过吹风6万+、7万+甚至是8万+的消息。

周边竞品其实不少，比如中海三兄弟、招商保利项目等。

其中，观澜府已经卖得七七八八了，观澔府7-8.4万/平（来源：世联东一研究院），但主要还是观雲府，单价6.8万/平起；

招商保利项目距离稍远，目前成交均价8.9万/平（来源：世联东一研究院）。

吹风13-14万/平的琶洲南TOD，主推大面积四五房，产品差异较大，参考意义不大。

个人看法，海珠新城如果卖6万+、7万/平，算是比较合理的水平，能吸引一波改善客户。

都没开盘，据说就吸引了一大波天河东部、海珠以及番禺北部的客户关注。

提起沥滘，就不得不聊聊片区的定位—海珠创新湾。

按照新的规划范围，沥滘位于“中大创新生态谷”的范围，将打造创新创业集聚高地，发展数字创意、都市型工业、大健康、文旅等产业。

而最新的供地蓝皮书中，不仅“消失”的海珠创新湾再次被提起，还多了一个海珠环湿地创新发展带。

阿拆觉得，无论是海珠创新湾还是中大国际创新生态谷，都不必过于纠结，提法在变，对区域的倚重之意不减。

毕竟，地段、江景、配套等都摆在那里，区别或许更多在产业联动层面。

而位居重要位置的沥滘旧改，会是片区未来的机会之一。

按照规划，珠光·海珠新城将作为未来的广州城市标杆、世界湾区城市名片，未来天花板有多高，我们拭目以待。

｜规划效果图，来源@珠光誌

————旧改秘密，偷偷说给你听————

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