抓住3月底的尾巴！
今天（3月31日），广州2022年首轮集中供地，终于拉开了挂地的序幕。
18宗地，计容总建面约276万㎡，起拍总价367.7亿。
出让时间，预计是5月5日9、12、15时，五一后。除天河、从化零挂牌外，全市多点开花，中心区数量压倒外围区：海珠2宗、荔湾2宗、白云6宗、黄埔1宗、番禺1宗、南沙3宗、花都1宗、增城2宗。
和去年第三批次相比，挂牌数量基本持平，计容建面和起拍金额都有一定幅度下降。
但不管怎样变化，作为房地产一级市场的土拍，依旧是重要的“风向标”。这一轮供地，会直接影响今年的房价与预期，市场有没有信心，就看这一波了。所以，第一轮的集中供地和规则和结果，是我们需要重点关注的。不会大幅流拍，多为底价成交，国企、央企再次抗旗，民企也有可能出手，其中不乏“过江龙”。外围南沙、增城地块，基本上都是谈好了才挂出来，有人兜底。
具体的出让条件，要等交易中心挂出，不过，从现有的材料可以看到：南沙去年二批土拍流拍的珠江街西侧地块，这次又卷土重来了。计容减少的同时，调低了起始总价，楼面价从10100降到了6921元/平，直降3000元/平（不含配建）。同样是去年第二批次，原本挂牌却失约的陆居路地块，规划调整之后，楼面价高了1000元/平（不含配建）。
另外，此前的“限房价”，估计不会再次出现，叠加片区限价政策调整，楼市松口气。
｜去年二轮土拍祭出“限房价”，流拍3宗
中心区靓地出马
烘托市场，广州拼了！
为了给今年的土拍开个好头，广州诚意满满，拿出了中心城区的好地来烘托市场。虽然天河依旧没舍得上菜，但海珠赤沙二期地块以及放过鸽子的石榴岗台涌地块，都在列表之中。这称得上是一宗“巨无霸”地块，建面超41万㎡（住宅占比不超过30%），总价高达94.5亿，楼面价2.25万/平（不含配建）。位置嘛，赤沙车辆段规划范围内，就在大名鼎鼎的赤沙TOD琶洲南TOD附近，西临黄埔涌，东至华南快速，地铁12号线赤沙站（在建）上盖。届时赤沙站开通后（2023年），3站到二沙岛、4站可大学城，以及建六、白云站、金沙洲等地都可直达，沿线也可换乘1、2、4、6、7号线等多条线路，轨道出行通达性没得说。算起来，位居广州经济增量的C位的琶洲，上一次新盘开卖，还是保利天悦。
近两年琶洲仅出让过两宗宅地，一是前述TOD项目、二是招商保利海珠天珺。
前者吹风价13-14万/平；后者已经开盘入市，均价8.9万/平。（来源：世联东一研究院）地块位于海珠东部，在新滘中路北侧，石榴岗南侧，龙潭东环街东侧，靠近华南快速干线，预计可售楼面价约4.6万+/平。去年保利拿下的天斯地块就在附近，成交楼面价约4.4万/平，可售楼面价5万+。该地块周边教育优势明显，有赤岗东小学、赤沙小学、海珠中学、聚德中学等重点院校；且周边还有军医院和骨科医院、临近地铁8号线、在建的地铁11号线和18号线，规划有赤沙、石榴岗地铁站，配套完善，综合素质高。其广佛交界，位于芳村大道西北侧，北接珠江，可望三江口，东临鹅潭湾居住区，景观环境十分优越。2020年12月，流拍过一次的金桥地块（一期）再次挂牌，吸引7家房企报名参拍。最终，经过26轮的激烈争夺，被星河以243370万元的总价拿下，折合楼面价约33613元/平。
没想到吧，这是本批次，起拍楼面价最贵地块，30179元/平（不含配建）。毕竟，这个位置一看就是星河江缦花园二期，除了星河外，其他房企，可能也不愿意要。
这一地块，位于白鹅潭核心区，三江交汇处，地铁1号线芳村地铁站附近，与华夏幸福退地的新隆沙地块一路之隔。不过，地块北侧受立白中心等高楼遮挡，地块只能是二线江景。地块容积率达≤7.03-14.65，不仅规划住宅，还有商业商务、交通枢纽混合用地，或许会有新地标。这块地，原本计划在去年第三批挂牌的，但后来被奥园放了鸽子，没钱没米开不了席。今年，迎来了新的玩家，奥园的“老朋友”——世纪金源。虽然世纪金源在广州还没有什么代表性的项目，但早就表现出了极大的兴趣，尤其是荔湾。去年11月，世纪金源入股了奥园的东塱旧改项目公司，凭此打开荔湾大门。这次的中心区供地大户，非白云莫属，一共有6宗地块挂牌。
从市场反馈来看，与海珠、荔湾定向或半定向国企的地块不同，白云新城空港大道中东侧地块几乎是最热门的地块，不少国企、央企、民企摩拳擦掌，跃跃欲试。因为勘地、调研市场，都快要把白云新城周边的新房门槛踏坏了。地块起拍单价3万/平（不含配建），但从我们初步了解到的情况，地块起拍可售楼面价3.5+万/平，如果溢价率达到限制的15%，估算配建，可售楼面价将达到4万/平。考虑到白云新城的稀缺性，市场推测，届时地块入市，白云新城的天花板地位将再次被强化。
轨道交通上，地块紧邻现状地铁14号线白云东平站，规划为地铁14号线、18号线北延线、佛山6号线三线换乘枢纽站，起拍楼面价2.5万/平（不含配建）。
地块南侧为名校广东实验中学东平校区，周边还有白云六中珠江学校、东平小学、华丰小学诸多学校环绕。按照计划，省实东平校区将于2022年3月建成，2022年9月开学。另外，地块南侧，就是知名豪宅华远云和墅（大一山庄），均价已经高达10万/平。钟落潭马沥站西侧地块
紧邻地铁14号线马沥站，交通便捷，东侧靠近中新广州知识城。
同时，规划设置1处完全中学，1处小学，2处幼儿园，1处三甲医院。现状有广东机电职业技术学院、广州科技职业技术大学、白云学院等，教育资源充足。
广龙路AB0805102、AB0805104地块：地块位于白云区东北部，广龙智慧城市产业园内，靠近白云、 从化、黄埔三区交汇处。
地块位于广州西岸广海路，邻近珠江，地处地铁12号、13号线、佛山6号线沿线，距槎头站500米，邻近环城高速。
这一次，“饥渴”的长岭居再献1宗低密宅地，江湖人称元贝3地块。
地块位于奥园春晓以南，西侧紧邻名校北师大实验，东侧则是去年第3批次知识城兜底的两宗地块；
项目容积率只有2.0，起拍楼面价1.79万/平（不含配建）。
元贝3地块四周山景资源丰富，低密度设计，让政府和房企们都充满了无限遐想。
虽然地块规划条件感人，但是元贝3也面临着“古树名木”的致命问题；
由于地块内具有庞大的山体，上面布满了密密麻麻的树木；曾有人戏谑：“500多棵树，在里面硬是数了两天…”
自去年10月广州出台“树木保护规定”以来，各项目内的古树、名木、历史文物等，便成了房企们“第一紧张”的问题。
此次元贝3地块，有消息称或将带树木保护方案出让；
如果实操可行，这将为全市解决“古树名木”问题拉开序幕。
去年高总价地频出的番禺，这次保守了许多，只拿出了禺山大道南侧STJ15-02地块，位于中部。
交通便利，地处地铁26号线沿线，邻近东新高速，驾车30分钟，可快速到达广州南站、琶洲商务区、广州国际创新城、珠江新城等重要功能片区。
南沙、花都、增城热度依旧不高
从化退出群聊
这一次，南沙地块不再组团上架了。
除回锅的珠江街地块外，蕉门水道旁的亭角两块，都涉及商住混合用地，又是住宅+公寓。
花都只有一宗，凤凰路西二地块。
增城则有2宗，1宗在地铁21号线山田站北。
从化这次，或许是没谈好开发商兜底，索性不挂了。
总的来说，本轮土拍挂地虽然规模不大，但看点颇多，尤其是中心区优质地块的释放以及出让规则的调整。
当中的重点，无疑是海珠了。
市场会怎么走，哪些区域价值会被认可、强化，哪些区域不被看好，就看5月的拍地情况了。
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