此时此刻，黄埔旧改巨轮驶向何方（下）
书接上文。
昨天，我们发了一篇文章：此时此刻，黄埔旧改巨轮驶向何方？（上），引发了很多的讨论。
大家都在关心这几个关键的问题：
第一：如何科学分类处理黄埔76个旧改的进度和节奏，居民何时能回迁？
第二：对于那些未批先拆的旧村，部分开发商因为资金等问题无法继续推进，同时希望根据黄埔“城市更新十条”拿回前期投入成本并退出，这类情况将如何处理？
第三：国企会不会收购出现问题的旧改项目？为居民回迁做最后的保障？
就目前的形势而言，政府、村民、开发商都面临着各自的困难。
于地方来说，需要解决的不仅仅是城市高质量发展与产业导入问题，更是数十万村民的民生保障问题。
于村民，房屋已拆的，所在区域的项目又久久无法推进。村民居无定所，迫切的回迁愿望将变成遥遥无期的奢望。
房屋未拆的，居住在残垣败瓦中，不但出行不便，治安、卫生、火灾、水患等风险极大，失去了原有正常的生活。
于开发商，前期沉没成本巨大，资金回报预期下降，已经失去投资信心；而后期还要持续的巨额投入更是难以得到保障。
这一次，我们把变化与趋势一一拆解，把所有问题摊开来说。
黄埔旧改接下来会怎么走，结合目前情况，我们大胆猜想了三个可能的工作模式。
模式一：科学分类，分批推进模式
从种种迹象来看，旧改趋势不会变，现在调整再出发，就是要探索实施可持续发展的有机更新模式。
现在政策调整的核心，就是科学分类处理黄埔区项目，加快已拆项目的村民复建安置工作，妥善保障民生。
在去年，黄埔旧改核查报告中的76个项目，一共暂时分成了三个批次。
黄埔旧改实施方案已经过会，或已经批复实施方案的旧改项目34个。
换句话说，这部分旧改项目会优先推进。
｜未完全统计，如有错误欢迎指正
比如老黄埔：茅岗路以西（富颐）、鱼珠旧城、港湾一村、珠江村、庙头、南湾、南岗南、双沙、姬堂、新溪旧改。
科学城板块：包括火村旧改（中央城）、暹岗（大壮名城）、萝岗大塱（罗兰四期）、水西旧改等等。
当然，未完成方案批复的项目，也并不意味着就不会继续推进：未批复，但是条件成熟的项目，会有序推进。
这些项目一共涉及33个，实施方案未批复，但是拆迁进度快，会稳妥推进。
｜未完全统计，如有错误欢迎指正
有很多方案还未完成审批，且项目内也不涉及历史文化遗产和古树名木保护的项目，目前也在继续推进中。
比如墩头基、水西改造项目等等。
而涉及到第三批的9个项目，或因为开发商缺失、实际拆迁量少、拆建比不达标等问题，被放在了暂缓的名单。
这包括我们昨天文章提到的沧联以及南岗北、茅岗东、刘村、新庄、永岗、班岭、笔岗新村片区一共9个项目。
｜数据来源：黄埔区旧村改造三年攻坚行动方案
三个批次，按照“保护优先、规划引领、因地制宜、分区施策、分类指导、均衡有序”的原则科学有序实施城市更新行动。
旧改项目一般涉及的体量巨大，动辄上百万方，若同时拆迁将会对市场的供求平衡产生极大的冲击。
可见把控改造节奏、拆建比不大于2，都是控制旧改供应量的重要手段。
优点是减少了短时间，大规模拆迁导致的房源短缺，造成房价、租金上涨的风险。
｜沧联旧改（拍摄时间2022年4月）
在年初的城市更新高层会议上，广州也指出要加快黄埔已拆除旧村复建回迁房、公建配套设施及相应融资区建设。
另外，实施方案、历史用地手续、土地“集转国”同步审批，加速办理。
同时，请市规划和自然资源局牵头黄埔向省里争取支持措施。
指向很明晰：申请政策支持，以优化行政审批的方式促进成熟项目快拆快建，缩短改造周期。
但黄埔未批先拆的旧村涉及67条之多，第二批及第三批项目已被拆迁的村民众多，等待回迁的期间成本十分巨大，对每个人来说都是不可承受之痛。
｜南岗南（拍摄时间2021年）
模式二：以项目为单位，分期分批次推进
在黄埔发布的信任筹建4.0新政中有所体现：安置先行，选取“先天优质”地块作为首开区。
目标是；稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹
分期分批推进需在保障公共安全、生态环保等前提下，通过设立绿色通道、建立信任机制、实施特事特批等模式，进一步精简规划、建设相关行政许可的流程手续。
而且即便没有63号文，各项目在实施方案批复后，各房企亦会根据自身的资金情、市场行情、项目体量等因素把握推进节奏。
改造也会在保障回迁的前提下“随行就市”做出相应的调节，分期分批推进，政策与市场不谋而合。
这意味着或许将以项目为单位，细化到具体地块，分期分批次推进，以拆除比例实际用地面积、回迁房开工面积与融资区预售面积相互挂钩作为新的游戏规则。
小步快跑，在不违背整体规划的前提下，成熟一块开工一块，回迁一批预售一批。
举个例子，黄埔沧联旧改总用地面积119.49公顷，累计收楼1620栋，推倒拆平的住宅有492栋。
已经收楼的房屋中，很多都拆掉了门窗和楼梯，已不具备可居住条件。
首开区可快速交地，收楼面积多的这类项目，适合采用模式二推进。
模式三：国企全面介入并承接
目前，不少民营房企的项目都遇到了困难，更有甚者公开呼吁国企介入。
而“救火队长”——国企，虽然出面兜底了几个项目，但也表现得相当的谨慎。
乍暖还寒时，旧改预期的大规模收并购目前没有发生。
究其根本，还是由于后续政策不稳定，赌的成分太高，毕竟谁也输不起。
近期广州“国家队”入场兜底旧改一览 | |||
| 区域 | 项目 | 原合作企业 | 介入国企 |
| 天河 | 吉山村 | 富力&合景 | 广州城投 |
| 荔湾 | 海南村 | 佳兆业（意向） | 荔湾国资 |
| 黄埔 | 庙头村 | 恒大&同创盛悦 | 广州城投 |
| 何棠下 | 雪松 | 科学城 | |
| 枫下村 | 宝能 | 科学城 | |
| 夏园村 | 升龙 | 开发区投资 |
壮士惜日短，愁人悉夜长。
房地产系资金密集型产业，项目投入周期拉长，意味资金回报率大幅下降，旧改吸引社会投资的底层逻辑发生了根本性变化。
以前希望能够“拆”出来的未来，而现在都要按新的游戏规则和时间成本重新估算旧改的“含金量”然后再做决定。
无论是国企还是民企，这一切将变得未知。
前几天在时代中国在恳求退出旧改报告函中，要求退还黄埔旧改沉淀的约17亿资金，就提到了对应政策与退出原因。
那就是黄埔“城市更新10条”中的规定：
“列入实施三年内实施方案未能获得批复，征拆费用可由区财政本息退还给合作企业...”
实际上，为缓解企业资金压力，确保项目后续建设风险可控，黄埔编制出台了广州市黄埔区旧村改造融资项目资金监管协议指导性范本，并纳入城市更新3.0创新政策的主要内容中。
范本中提出在确保预售商品房后续建设资金充足安全的前提下，允许以现金保函形式提取项目融资区预售收入用于本项目建设。
目前的情况来说，国企全面介入并承接的可能性并不大，疫情之下财政资金也并不充裕。
所以还是需要延续旧改原本的底层逻辑，政府主导+市场化运作，引导社会投资接入并为其保驾护航，众人拾柴火焰高。
黄埔城市更新，其实是广州城市更新的缩影。
不同之处在于，黄埔是拆迁前置，先上车后补票，发条一拧，就要一直转动。
对村民来说，早日回迁是最为淳朴真实而迫切的愿望。
黄埔旧改，在国家战略方向肯定是没有错的，只是战术上有不完美之处。
但要相信地方政府；
一心为人民的初心不变；
有充分的手段保障民生；
有足够的智慧解开困局。
旧改进入下半场，在政策的规范护航下，保安置，保回迁将是第一要义。
黄埔 刚刚发布信任筹建4.0创新政策中，就把全力保复建，保回迁放在第一位；
如今黄埔也在行动，密集的走访调研，察实情、办实事、求实效：
在贯彻国家重大政策和要求，细化实化具体举措，形成解困的合力，和衷共济。
完善具体项目管理，稳定社会投资信心，更好的赋能城市高质量发展，共同应对现实问题和挑战并出台新的支持举措。
即将出台的城市更新3.0创新政策中，同样要求在保障公共安全、生态环保、历史文物古建等前提下，进一步精简规划、建设等相关行政许可的流程手续，确保项目早日完成。
随着宏观政策的彻底转向，黄埔旧改的巨轮一定会驶向人民幸福生活的彼岸。