刚刚过去的4月，广州依旧没有等来“小阳春”。
作为资深刨根问底专家，走访了10+楼盘后，得出一个结论：
政策暖风下，广州楼市比你想象中的要坚强，但似乎在憋着一股劲儿，寻找机会点发泄。
图源：视觉中国
之前说过企业用来开发项目的钱都很贵，言外之意，房企们都等不起，于是今年的楼市表现得“很着急”。
从中原的数据，可以看出房企们的心理：
今年五一前夕及假期广州有20个楼盘推货，合计住宅3048套，高于近6年平均水平。
图源：广州中原研究发展部
瞧瞧这剑拔弩张的态势，全广州的楼盘都在拼命争夺各个阶段的有限购买力。亦如今天狂风暴雨的天气，这个“五一”注定是一场硬仗。然而，混战之下，必有误伤，有些“坑”告诉你之后就不要入了。悄咪咪来了一波内部认购，全程承袭和樾府的风格，没有板房，只有PPT，全款优先...据了解，此次认购推出142㎡、205㎡、310㎡三种户型，总价1400-4500万。无论是年初中海观澔府的开盘8亿，还是现在的赤沙TOD10分钟内转定金，都在表明海珠已经走出独立行情。
近两年，中海、保利、越秀等纷纷重仓海珠，开发商们用行动在暗示，海珠的未来无限可能。4月26日发布的《海珠区“十四五”产业规划（2021-2025年）（征求公众意见稿）》，再次给了大众一份满意的答卷。
若住惯了中部，想享受珠江独特江景资源，拥有高净值人士圈层，海珠的确是不错的选择。相比中部的“无限可能”，西部呈现出了另一番“热闹”。此次荔湾的供应大户依旧是万科金域曦府，加推6栋共计约528套。去年9月底首开，2天内卖出约1300套，成为2021年下半年的“黑天鹅”。
楼盘以老城区的刚需刚改客为主，其次受天河、海珠等上班族的青睐。
区位上地处白鹅潭滨江商务区；同时有双地铁花地湾、坑口站的加持，交通便利；最王炸的是配套了“省实”名校。
不过开心之余要注意一点，金域曦府的土地年限从1998年算起，产权有所所缩水。
躁动市场多时的广州幸福湾，五一也将带着它的139-335㎡江景豪宅涉水而来。到底有多“豪”？270°江景客厅，层高3.4-3.6米，全长19米L型转角大阳台...
项目由广州医药港的缔造者立白集团打造，200万方港湾城市综合区、排头江景、产品设计是主要价值点。
还记得去年1批次土拍，越秀在荔湾龙溪拿下的兴达地块吗？拆拆对它影响深刻，主要是因为兴达的可售楼面价与同批次300+家参与摇号的科学城黄陂地块旗鼓相当。在经历了正荣入股、传言推出等一系列风波之后，兴达终于以“越秀天瀛”面世。
87-125㎡三至四房，妥妥的刚需刚改产品，报价4.1-4.5w，意图很明显，荔湾上车盘。
楼盘本身主要的卖点是荔湾老城区区位＋南向江景；不过周围的城市界面有待改善升级。黄埔一直是广州楼市的躁动区，从富颐华庭到城市之光，再到罗兰国际，每一个都话题满满。富颐华庭前段时间闹得沸沸扬扬的学位问题已尘埃落定，回迁村民的子女也可以入读。
罗兰国际已经推出最后一期，对外报价4.6w，相比去年年底3.9-4.1w确实涨价不少，虽然没有地铁优势，但大盘配套自成一体。
合生中央城一直是片区的流量之王，即使去年行情低迷，也保持着月均100套+的销量。
大壮名城是片区的售价天花板，除了抗打的核心地段之外，地铁和万达的加持给了它不少勇气。
不过，很有趣的是，与全城热恋的万科黄埔新城，这次五一却比较低调。4月25日，一则南沙将要放松限购的信息传遍广州的大街小巷。2021年南沙常住人口约90万人，住宅可售库存量达2.5万套（广州住建局3月24日数据），明显只靠地缘性的购买力难以撑起南沙的楼市。
因此，南沙的客群结构中有50%是投资客，他们来自深圳、东莞、广州市中心等。今年1-4月，整个南沙表现比较乏力，如果政策真如传言那样出台，南沙的楼市或将引来一番新的气象。说完了中心城区和近郊区，来看看远郊的增城、花都、从化。新塘作为广州东进南拓的桥头堡，旧改和TOD让它充满了遐想，市场热度和价格一直是增城的风向标。
从现场调研的情况来看，虽然整体价格较去年1季度有所回调，但片区走量还是相对稳住了。沿着21号线一路向东，增城的价格或多或少都有波动。花都一直有着空铁联运的规划利好，但就整个区域来说表现最好的当属区府片区。花都湖的自然风光、老城区的区位、地铁线贯穿而过使得区府板块成为了花都楼市的标杆。从化一直被誉为广州的后花园，跟增城的荔城很像属于内生型市场。这样的环境下考虑老城区＋配套相对成熟的位置是自住型不错的选择。其一，看房是行动，心不要跟着乱动，不要看到围得水泄不通你就猴急的以为抢不到了。在营销人士的嘴里有个专业名词叫“案场sp”，简称现场气氛烘托组。这年头，群演也不一定都呆在横店里了，哪里管饭，就往哪里走。我嘞个去，那得赶紧抢呀！麻溜的呀！过了这个村就没这个店了...
钱在你手里，攥紧了，看准了下手，你是去看房，又不是去看人。
其二，便宜没好货，好货不便宜，特价房源或多或少都有点瑕疵，考虑清楚能否接受。
企业们都喜欢用便宜的特价房源来吸引客户，买房不是买菜，不要看到点优惠就冲冲冲。
有些特价房可能是天地楼层，有些可能临近垃圾回收站，有些可能面对高速路，有些可能通风采光不太好...
总之，特价房可以买，毕竟跟谁过不去都不能跟钱过不去，但要考虑其中的瑕疵你能否接受。
如果你每次去一看房就下定金或者刷卡全款，那这条不用看了，任何价格都是你的底部。
第一次去看房，主要是看看将来你要住的房子周围环境如何，房间内部布局喜欢不，价格是不是在预算范围内...若你心里打定主意就是它了，可以开始谈价格了，第一次销售给你的价格都不是底价。
当然，你也不要贪心的认为，像买衣服那样，往死里砍，砍他十几个点。所以当他再次，或者再再次给你申请优惠，并对你说出“如果我给你申请到这个价格，你今天能定下来吗”此类的话时，你可以下手了。如果你每天除了跟营销磨就没别的事干，那不排除你也许还可以磨一点点优惠出来。
吐血整理的买房秘籍暂且说到这里，窗外又是寒风大雨，看来今天的踩盘是要泡汤了。
若明天天气好，走起！留言告诉拆拆，这个五一你去看了哪里？
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