楼市这该死的预期
明天（5月5日）早上9点开始，广州就要迎来2022年首轮土拍了。
趁着码字的这个空档，扫了一眼公共资源交易中心的挂牌报价情况。
好家伙，空港大道地块已经有7个报价，一共6家房企出手了，卷成这样难道都不放假的吗？
悄悄说下，出价的这六家分别是珠实、华发、广州城投、粤海，中铁建还有一家民企。
有点硝烟的味道了。
其实拍地跟买房很类似，购房者精挑细选，是因为那套房凝聚了大半辈子的心血；
企业对某块地情有独钟，是因为它承载了公司发展战略的重要环节。
一个是花出去几百万，一个是花出去几十个亿，虽然量级不同，但对于出钱的主而言，都是一笔要命的开支。
因此，买房和拍地都需要极大的勇气和智慧，不然就真成了花钱一时爽，卖房的时候，只能硬抗了。
01
一个楼盘里最贵的那栋叫“楼王”，一个片区中最贵的那块儿地叫“地王”。
地王大多有一个类似的特点，地价几乎与周围房价持平或者略高，通俗点讲面粉贵过面包。
至于房企为何愿出高价，很难得知，也许是对行情的理性预判，也许是为了梦想和情怀，也许是真的有点小冲动...
不过同样是地王，但命却不一样。
2016年下半年，广州土拍上诞生了一对“地王双生子”:
8月26日，中冶以楼板价2.7万/㎡拿下黄埔长岭居CPPQ-A2-1地块，当时周围房价最高约2万/㎡；
11月22日，龙湖和首开以楼板价4.5万/㎡拿下白云新城AB2804012地块，当时周围房价最高约4万/㎡。
为覆盖较高的土地成本，两个项目都选择做高溢价的豪宅产品。
2018年3月，白云新城地块以首开龙湖·天奕的身份亮相，借着白云山的稀缺山景资源＋白云新城贵胄圈层＋龙湖豪宅品牌，一入市就将市场炸了个底朝天。
查阅了一下当年的网签情况，主打185-245㎡户型，售价9.5-12.5万/平。
从地价推倒售价的逻辑，龙湖和首开是狠狠赚了一波，要知道开盘那年，万科在喊着“活下去”。
此次拍地，龙湖和中旗组成竞买联合体报名空港大道地块，不知能否再造一段传奇。
首开龙湖·天奕
同样作为地王的长岭居地块，似乎有点中气不足。
2018年11月，长岭居项目以中冶名辉逸璟台的名义面世，项目首推131-154㎡的叠墅，售价4.6-5万/平。
长岭居素来以风景优美作为科学城的后花园，舒适的居住环境＋北师大名校是最大的卖点。
如此条件下，吸引过来的购房者自然以刚需刚改为主。
中冶的豪宅定位不是不能处，只不过走量会受到一定的限制。
中冶名辉逸璟台效果图
02
让我们沿着时间轴，将视线拉向去年1批地。
2天时间诞生了4块摇号的地，知识城E3、知识城E2、番禺创新城地块、黄埔黄陂地块。
一年过去了，这些地也陆续“亮剑”，有必要看一下当年他们是血气方刚还是早有预谋。
知识城E3地块，由越秀、湖北联投、知识城联袂打造，取名“居山涧”。
本着1.2的容积率（据说全广州近8年只有3宗），以7-10层140-190㎡环幕大平层、155-175㎡创新叠墅为主，总计约300户。
所谓环幕，客厅最大程度减少墙体，实现270°IMAX环幕视野，毕竟不能辜负山景和河景。
所谓创新，采用板式楼型，独梯独户，上下叠中间再放2层平层，简称叠中平。
虽然没有问到价格，不过据内部人士透露，备案价去到7万/平。
居山涧效果图
转头看看隔壁的知识城E2地块，目前称“山与墅”，由德信拿下。
相比于居山涧的大刀阔斧，山与墅则相对保守一点，方案显示以6-8层，约155-170㎡的叠墅产品（具体以面世产品为主）。
全盘承袭岭南文化与现代科技相结合的新中式豪宅，据说备案价已经去到6.4万/平。
山与墅布局总图
众所周知，知识城普通住宅售价约2.8-3.4万/平，不知道两个豪宅盘的入市，能否将知识城拉上一个新的台阶。
去年深振业用6个马甲，击退34家房企，共计320个摇号主体，夺得黄陂地块。
全场无一不感叹他是天选之子时，黄陂片区传来限价约4.68万/平。
项目案名“振业天成”，规划约600多套大平层。
为了复合改善客户的定位需求深振业硬是把原方案中的两栋住宅，搞了一个可以踢足球的大中心花园。
如果不是去年那一轮严厉调控，也许振业天成早已开盘，早已秒空。
振业天成布局总图
去年最后一宗摇号地块在番禺思科智慧城旁，现已正式命名“越秀·大学城·和樾府”。
顾名思义，希望这个项目能再创华南板块“越秀和樾府”的神话。
4个居住组团围绕一个10+万方的公园，户型囊括改善及豪宅客群需求，总计约1200户。
如今越秀和樾府的价格已经去到6万/平，所以大学城和樾府也不甘示弱，吹风6-7万/平。
若入市时当真如此，创新城也许会成为番禺下一个网红板块。
越秀·大学城·和樾府总图
站在观众席上，以上4个地王项目，你觉得谁比较值？更偏爱哪一个呢？
03
说了那么多地王项目，总结起来地王解套的常用方式：
一是，充分挖掘所在片区景观价值，打造“靠山吃山，靠海看海”的大户型产品。
二是，只是大还不够，还得豪，精装上采用高科技系统、设计上采用创新灵感、尺度上极致奢华与舒适...
三是，如果企业不差钱，那也不用着急卖，慢慢建着，周围房价上去了再开盘。
购房者的反应，是检验一个地王项目行不行的最好标准，毕竟只有看了之后觉得值，才会乖乖掏钱。
这些年地王横空出世，有些出于当时的心潮澎湃，往死里加价，后来开盘，有 的遇上上涨周期，改变了广州楼市格局，赢得满堂喝彩。
有的前脚刚拿，后脚就遇到调控，被套住了，现在还在解套。
有些根据当时市场行情理性判断，奈何人算不如天算。
有些是为了心中的那个梦想，义无反顾，它就是我的，你加价我也加。
当然，还有一部分是真的看中地王的价值潜力，也充分挖掘出优势，一举成为“孤品”。
在这个地产日益精进化的时代，留给开发商的空间本就不多了，或许今后的地王，会有更新的解锁姿态。
真是预期，不如调控周期。
想了解更多的话，不妨预约明天晚上8点（5月5日），拍地结束后，拆神主编在线和大家聊聊~👇
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