广州土拍，为什么只有这宗地没人要

昨天，广州首轮集中供地正式收官，17宗成交，1宗流拍，揽金约341亿。

这轮拍地，大多数地块的情况，都在意料之中。

但荔湾两块地的结果，是让大多数人都没想到的意外结局。

一方面，虽然早有预料，但陆居路地块实实在在流拍了。而这次，已经是地块第二次“被鸽”。

阿拆后台，也有几位粉丝留言表示震惊：刚签的协议，这都能鸽？

另一方面，金桥地块引来两家房企“大打出手”，让人始料未及。

先来看陆居路地块“二度被鸽”的原因。

说起来，这宗地块位置不差。

虽然是二线江景，但也在白鹅潭核心区，三江交汇处，地铁1号线芳村地铁站附近，与华夏幸福退地的新隆沙地块一路之隔。

目前，周边有保利西悦湾、远东御江豪庭等新盘，均价区间在4-5万/平。一江之隔的睿薇御景花园，均价已经去到10万/平。

之前我们分析过，陆居路地块大概率会用来打造世纪金源南方总部。

按照地块出让要求，拿地企业要在签订土地出让合同60天内，在荔湾区新设或迁入其集团南方总部。

而在地块挂牌前两天，荔湾与世纪金源集团南方总部签订意向协议，项目拟落户白鹅潭商务区，刚好对上了。

万事俱备，只欠东风，但东风却没来，原因主要有三个：

一是地块商业配比过高。

有业内说，陆居路那块地如果按规划条件来，会亏得连底裤都没了。

核心点，就在于地块的商业配比。

根据出让条件，竞得人自持商业办公物业不低于AF020208地块计容建面的50%。

商住用地基准地价更贵，挤压了开发商利润。

同时，商业配比过高，可售住宅就少，商业去化就慢，需要大量资金沉淀，但是市场化的利率，资金的成本又大，这不允许开发商这么做。

港企商业为什么做得好，除了香港头部几家房企经验丰富，很多人还忽略了一点，那就是香港的钱利率普遍很低，可以慢慢打磨。

二是，地块对的产业条件要求比较严苛。

陆居路地块土地出让合同显示，入驻的总部部企业达产后，5年内每年产值不少于150亿元。

这在当前房地产市场环境下，对于一家非头部民营房企来说，是个不小的挑战。

此外，由于曾经被“渣”过一次，这回地块吸取了华夏幸福的教训，如果违反产土地出让合同的相关规定，一天要付10万违约金，这可不便宜。

三是文物修缮要求，进一步增加了成本。

根据出让条件，竞得人要在修缮方案获批后1年内，负责出资修缮和维护AF020205地块1处文物，AF020216、AF020262地块的明心书院建筑群旧址之二、之六，以及民治大街32号民居、民治大街34号民居等一系列文物。

综合这一系列原因，世纪金源选择背上渣男的骂名，虽然很难赞同，但也能理解其中的难处。

最后，再来浅析一下金桥二期什么突引来两家房企“斗舞”。

根据之前拿到的报名表，在进入正式竞价阶段前，仅星河一家房企报名金桥二期地块。

不难理解，金桥二期地块旁就是此前星河拿下的金桥地块，成交楼面价33613元/平。

资料显示，金桥一期地块项目案名为星河江缦，主推建面约176-235㎡江景大平层，价格待定，项目预计5月开放销售中心。

附近新盘还有新世界凯悦湾，均价约5.5万/平。

若是顺利拿下二期地块，做连片开发，一方面能更好的打磨项目卖点，同时也能为企业进粮，何乐而不为。

不过，就现在的结果来看，虽然地块没拿到，但星河还是开心的，甚至有业内说，星河只是去抬价的。

而这次中海和兰园为什么对金桥二期地块情有独钟，除了两家企业对板块的认可，以及企业存量、扩规模的需求之外，还有一个原因大抵就是，地块比较小，总价低，客群压力不会太大，风险可控。

对了，阿拆最近做了一个“城更人职场生存现状调研”的问卷，走过路过的朋友们，如果感兴趣可以填一填。

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