广州拟出新政，小产权能“上岸”吗？
最近，广州发布了一则重磅新规，土地征收的规则，出现了一些变动。
这份文件，就是《广州市征收农民集体所有土地管理办法（征求公众意见稿）》。
这次修订，对征收农民集体所有土地的征收目的、征收原则、政府申请征收土地的前期工作、征收土地程序、补偿标准等，都进行了较大幅度的完善。
先总结一下新规两大亮点：
1.先补偿安置，后搬迁。
对征收土地涉及农村村民住宅的，相关人员应当做到先补偿安置、后搬迁。
2.非村民，没有安置房，只能选货币补偿。
对征收土地涉及的非农村村民住宅不作复建安置或者产权调换，实行货币补偿。
其实，就广州目前的政策风向看，安置先行已经慢慢成为主流。
另外，为了防止博拆迁、旧改过度地产化，同时也防止存量房增长过快，非村民只能得到货币补偿。
从开发商的角度来说，一般更愿意给出更多的货币补偿代替产权调换，因为这样可以腾挪出更多可售货值。
当然，具体也要一村一议、一事一议，如果货币补偿的标准较高，开发商算不过来帐，自然还是会优先选安置房的方式进行补偿。
接下来，梳理一下文件中几个重点内容。
1.首先是大家最关心的，征地补偿部分。
征收土地补偿费用，主要包括土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅、青苗和其他地上附着物等补偿费用。
土地补偿费、安置补助费补偿标准，按照经省人民政府批准并依法公布的征收农用地区片综合地价执行。
同一征收土地项目的征收土地范围跨越不同区域，原则上按对应区域的征收土地补偿标准予以补偿。
住宅外的地上附着物，原则上按照建安成本价补偿，具体补偿按照经依法批准公布的标准执行。
权益入股的补偿方面，对有长期稳定收益的项目用地，在农民自愿的前提下，鼓励以征收土地补偿费用入股，或者以经批准的建设用地土地使用权作价入股，作为被征收土地划拨或者出让的条件。
农村集体经济组织及其成员可以通过合同约定以优先股的方式获取收益。
其他补偿标准，按照经依法批准公布的标准执行，同时删除了原《办法》 附件中的具体标准。
此外，对于本办法中未明确的补偿标准，规定可由各区人民政府另行确定。
2.征地安置部分，这次的新规，对安置方式、具体标准，以及不予安置的类型作出了规定。
安置方式方面，征收土地涉及农村村民住宅的补偿安置方式包括复建安置、产权调换、货币补偿等。
对征收土地涉及的非农村村民住宅不作复建安置或者产权调换，实行货币补偿。
选择复建安置或者产权调换的，农村村民住宅权利人，应当结清货币补偿金额与复建安置，或者产权调换的房屋价值的差价。
接下来是大家比较关心的，补偿标准。
货币补偿计算方式
征收土地涉及的物业、农村村民住宅权利人不选择复建安置或者产权调换的，按照物业、农村村民住宅的重置价加区位补偿价给予货币补偿。
货币补偿金额的计算公式为：重置单价×核定的房屋套内建筑面积＋区位补偿单价×核定的土地补偿面积。
各项单价标准按区人民政府批准公布的标准执行。
“房屋重置价"，是指在征收土地补偿安置方案公布时的经济市场环境下，重新建设与征收土地涉及的物业、农村村民住宅类型、结构等方面基本一致的新物业、农村村民住宅的全部费用，包含建安成本、前期以及其他费用，不包含购买物业、农村村民住宅所占土地的成本。
住宅复建安置或者产权调换标准
有合法产权的农村村民住宅，按照农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定，以及按照每栋或者每户农村村民住宅280平方米确定套内建筑面积进行复建安置或者产权调换，复建房屋优先选取本村安排的宅基地或者公寓式住宅。
不具备复建安置条件的，由区人民政府筹建安置房源作为产权调换。
农村村民住宅合法产权套内建筑面积不足280平的，可以根据农村村民住宅权利人意愿按280平方米予以安置，不足部分由农村村民住宅权利人按复建房屋的建安成本价购买。
农村村民住宅合法产权套内建筑面积超过280平的，超出部分建筑面积不予复建安置或者产权调换，按照本办法第四十二条给予货币补偿（即“上文提及的货币补偿计算方式“），该部分货币补偿可以折算成股份参与集体物业收益分红。
集体物业补偿标准及停产停业损失补偿标准
征收土地涉及的有合法产权的农村集体经济组织物业，可以进行复建安置，不具备复建安置条件的，按照本办法第四十二条实行货币补偿。即“上文提及的货币补偿计算方式“
因征收土地造成涉及物业停产停业损失的，参照国有土地上房屋征收的停产停业损失补偿标准予以补偿。
不予补偿类型
1.按法律、法规等规定认定为违法建设的建筑物及构筑物；
2.超过批准使用期限的临时建筑物及构筑物；
3.新房建成后应当拆除的旧房；
征收土地预公告发布后的抢建部分
对2009年12月31日之前建成的现状建筑，如果已经完善历史用地手续且符合农村村民住宅建设相关规定，经村集体批准使用宅基地的，对现状房屋不超过280平方米套内建筑面积按“拆一补一”复建安置。
超出部分建筑面积不予复建安置，按被征收土地涉及的物业、农村村民住宅重置价给予货币补偿。
不具备复建安置条件的，按照本办法第四十二条实行货币补偿。即“上文提及的货币补偿计算方式“
属于未经村集体批准，私自占地建设的不予复建安置，按建安成本价给予货币补偿。
非村民补偿方式
对非被征收土地农村集体经济组织成员建造或者购买房屋的补偿，除因征收土地由原农业户口转为城镇居民户口的人员外，按照本办法第三十二条的规定确定的，补偿对象与房屋建造或者购买人自行协商解决，协商不成的，可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
3.文件的适用范围
本市行政区域内征收农民集体所有土地，适用本办法。
法律、法规、规章另有规定的，从其规定“三旧”改造涉及集体建设用地转为国有建设用地，或者完善征收手续的，省、市“三旧”改造政策另有规定的，从其规定，没有规定的参照本办法规定的征收程序及标准执行。
总结就是，如果三旧改造有政策，按三旧改造政策执行，没有的话按本办法执行。
4.征收土地程序方面，明确区府要完成前期工作后，才可以提出征收土地申请。
前期工作包括，发布征收土地预公告、完成土地现状调查及结果确认、完成社会稳定风险评估、发布征地补偿安置方案公告、完成征地补偿登记、测算和安排相关费用、完成征地补偿安置协议签订等。
其中，针对不配合土地现状调查的居民，未经土地现状调查并确认的，不纳入征收土地补偿安置方案予以补偿。
值得注意的是，这是农村集体土地征收的模式，并非我们熟悉的三旧改造的模式。
这说明，除了三旧改造，广州也在完善如果不同意三旧改造模式之外，城中村改造的又一个实施路径。
更为重要的一条是，住建部63号文提出的城市更新提出的三个要求（拆建比2，20%拆迁面积，房租涨幅不超过5%），集体土地征收模式或有更多的政策空间。
但是相对应的，搞出来的地不能通过协议出让了，开发商只能公开出让的方式获取土地，这也会变相推高房价。
当然， 如果是旧村改连片开发，就算通过征收完善手续，还是要受大拆大建影响的。