微改造后，房东要涨房租

老城区怎么搞？政府终于从这里下手了

5月19日，广州发布《关于整合利用存量公有房屋促进城镇老旧小区改造的意见（公众征求意见稿）》，查看《意见》原文，可点击文末原文链接

要对老旧小区，进行房屋和周边公共配套进行微改造，提升居住品质，活化老城区，实现再造血。

巧的是，在这份文件发布时，阿拆刚好在走访越秀区的城市更新项目。

首先来到教工新村，进入小区就可以看到，道路和原有的绿化已经全部挖开，小区里到处放着施工围挡，可以看到挖机和工人忙碌的身影。

根据小区居民陈姨介绍，虽然房子很破旧，但小区不太可能会拆迁。改完后房价变化不清楚，但她认为租金一定会涨。

从小区改造升级效果图可以看出，这次改造主要涉及公共部分的重新规划建设，包括人车分流、加装楼道扶手和照明等等。

大家对老旧小区的印象，可能是楼道昏暗、小区里小孩乱跑、楼道破旧、电线乱走等等，这次改造，无疑是对小区整体的安全性、舒适性的一次提升。

正如陈姨所说，这些设施完善了，小区的租金，肯定也会往上走一些。

东山街改造项目的另一个小区，是东湖北大院。

相比教工新村，东湖北大院楼龄更新，且基本都加装了电梯。

据住小区多年的刘姐介绍，东湖北大院原来是省委的房子，目前在进行燃气管道的升级和小区路面改造。

这两个小区，是越秀1月底发布的《城市更新改造补短板项目（二期）的可研报告》中，列出的今年计划进行微改造小区。

其中，东山街老旧小区改造补短板项目共涉及两个小区，改造范围2.64万平米，总投资额约1884万。

建设内容主要包含楼梯、公共空间、无障碍及适老化设施、照明设施、小区道路、智慧社区等细项的改造升级。

根据贝壳找房，教工新村参考均价为7.03万/平，而东湖北大院参考均价为12.28万/平。

附近门店的中介介绍，造成两个小区价格差异的，主要原因是教育资源的分配不同，东湖北大院可以就读培正小学，而教工新村不行。

此外，两个小区的基础设施、居住品质，显然也是影响房价的因素之一。

中介还说，如果想买或者租这两个小区，最好趁现在动手。改造完后，价格都会有一定的上涨。

总的来说，微改造，其实没那么不堪。其本质，还是提升居民的居住品质，活化老城区。而居住品质提升了，其附加值自然也会增加。

可能有人不理解，为什么越秀这么多旧房子，不拆掉重建。

一个众所周知的原因，是此前住建部发布的“限拆令”。

做拆除重建，还要考虑区域的人口承载力。

比如，拆掉一条村、一个小区，需要考量的不只是一个小区的问题，整个区域的交通压力、教育资源、医疗资源等等，都需要做好整体规划。

同时，短期拆掉大片区域，势必会抬高周边的租金。

除此之外，还要考虑改造周期，很多旧改，动辄十年。人生能有几个十年，年轻人可以等，老年人，或许等不了。

一个鲜活的案例，作为国内首个提出城市更新的城市，深圳在2009年颁布国内首部关于城市更新的政府规章《深圳市城市更新办法》，同时公布了首批8个旧住宅区城市更新单元计划。

如今，十几年过去，仅鹤塘、木头龙、桥头三个项目能走到拆除重建阶段，过半项目，仍处于拆迁谈判阶段。

但是，作为城市发展到一定阶段的产物，城市更新，是大城市绕不过的必修课。

还是以深圳为例，作为土地面积最小的一线城市，深圳一大半的居住需求，都由城中村来承载。

根据此前深圳市住建局数据，截至2020年初，全市住房总量约1082万套（间），其中：

城中村：507万套；商品住宅：189万套；其他为工业宿舍、公寓、单位自建房和保障房等。

商品住宅，在深圳现有住房体系中占比仅为17.47%。

同年，乐有家研究中心也发布了一组深圳房产人群分布图，住小产权、单位自建房或无房人数，约1850万，占比高达84%。

｜图源见水印

所以，近几年来，一直有专家在呼吁要盘活小产权，才能真正解决深圳人的居住需求。

但如何盘活，目前还没有一个完美方案。

2019年，深圳发布了《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》，在全市城中村中，划定55平方公里的综合整治用地。

这个范围内的房子不允许拆除重建，只能在现状基础上进行修缮、整治，满足条件的可纳入保障房体系。

这一模式，与广州发布的《关于整合利用存量公有房屋促进城镇老旧小区改造的意见（公众征求意见稿）》，有着相似的逻辑。

《意见》指出，广州市城镇老旧小区及周边，产权（管理权）属行政、事业单位的空置房屋，将由指定单位进行改造。

同时，支持住宅改为公寓，非住宅改为保障性租赁住房。

其目的，是为了盘活老城区、老破小，改善这些区域的居住、生活品质。

也说明，广州正在从新的角度，解决住房问题，化解市场存量，赋予老城区、老破小新的生命力。

其实，对于老城区的活化，广州是有比较成功的案例的。

上文提到的东山街道，就是一个标杆级的案例。

去年3月，广州发布《新河浦历史文化街区保护利用规划》，划定范围内共有300多处历史文物、建筑和文化遗产纳入保护，鼓励对区域进行活化利用，并推动片区微改造。

这意味着，这片区域，彻底告别拆除重建。

不过，就目前来看，东山口的活化，已经有了阶段性的成果。

比如，去年，新河浦历史文化街区城市更新项目之一的东山肉菜市场正式重新开张。

｜拆神细鹏摄于2021.08

成为网红打卡点之余，东山肉菜市场还是从实际使用的需求出发，为街坊带来更好的买菜体验。

比如，菜市场主干道，做了排水的坡度，同时强化了维护，相比传统菜市场要干净整洁不少。

｜拆神细鹏摄于2021.08

同时结合老西关文化，给菜场外围加装了骑楼，遮阳避雨。

｜拆神细鹏摄于2021.08

可以说，翻新后的东山肉菜市场，既保留了市井气息，又增加了美感，提升了人文气息和秩序。

｜拆神细鹏摄于2021.08

而整个东山口，现在已经成为广州的一张商业封面。

潮流买手店、独立咖啡店、格调酒吧、策展空间等，这些属于年轻人的业态，不断涌入东山口，各类亚文化在东山口自由生长，使得这片不能拆的老城区，焕发了别样的新活力。

在变身网红街区的同时，山口原有的市井氛围并未被完全破坏，而是和谐共处。比如，你可以看到街边一排咖啡店、买手店，中间还夹杂着水果档、便利店。

上海安福路，广州东山口，这样的老城活化案例，全国找不出几个。

这些案例也说明，老城区活化，并不是只有拆掉这一条路。

特别是对于东山口这种，包容了大批文物建筑、被保护起来的老街区，更需要探索多元化的盘活模式。

不过，变身网红街区，也会带来新的问题。

比如过多的人聚集到这里，显然会影响当地住户的日常生活。店铺、住房的租金，也会被不断推高。

如何平衡其中的利弊，又给管理者带来了新的课题。

｜学校门口，拥堵是常态

当然，广州的老旧小区，远不止一个东山口。

特殊的地缘因素、街区形态，使东山口成长为新的城市标杆，也成为值得其他街区借鉴的案例。

而那些普通的“老破小”该如何焕新，广州发布的这份文件，显然是值得探索的方向。

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