平抑租金上涨，广州终于祭出大招
刚刚，广州市住建发布了一则旧改新政，要求旧改项目配置政策性住房和中小户型租赁住房的意见和通知的正式稿。
内容很重磅，明确旧改要供应政策性住房和租赁房源，避免过度化房地产开发。
其重点有：
其一：旧改有助于完善住房保障体系和培育住房租赁市场健康发展。
政策提出，旧改项目应统筹考虑周边业态、居住人口、职住平衡、租金承受能力等情况，规范政策性住房和中小户型租赁住房配置，丰富房源户型、增加套数供应，助力于完善住房保障体系和培育住房租赁市场健康发展。
其二：明确中心户型面积，增加供应，平抑租金和房价。
政策性住房包括公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房等保障性住房和人才公寓，户型面积设置遵照有关规定。
中小户型住房具体户型为：集体宿舍、单间宿舍（建筑面积30平方米以下）、小户型住宅（建筑面积30平方米~70平方米）、中户型住宅（建筑面积70平方米~90平方米）。
其三：规划结余建设量，优先用于政策性住房配置。
政策性住房户型以建筑面积70平方米以下的集体宿舍、单间宿舍、小户型住宅为主，其中30平方米以下的集体宿舍、单间宿舍的配置比例不低于30%。
政策性住房及其配套车位（车库）以集中建设为主，相应的用地按划拨处理，其具体类型、户型布局、建设标准、交付时间、回购价格、违约责任等在土地出让合同中书面约定。
其四：明确复建安置区中小户型住房配置。
按照“相对分离、集中布置、便于管理、安全舒适”原则，在征求村民、村集体经济组织意见基础上分别相对集中建设村民自住住房、租赁住房。
复建安置区用于建设70平方米以下的集体宿舍、单间宿舍、小户型住宅等租赁住房的建筑面积不低于复建安置区全部住宅建筑面积的25%，倡导多建设30平方米以下的集体宿舍、单间宿舍。
值得一提的是，与去年征求意见稿相比，正式稿优化了很多。
比如，在征求意见稿中，在不同的产业圈层，融资地块（商品房）对于90以下中小户型面积比例有不同的要求。
这个在正式稿中取消了。
又比如，征求意见稿提到的禁止复建房以租代售，也取消了，居民有了更多灵活处置的空间。
|广州市城市更新规划建设管理圈层示意图
简单总结，新政影响主要有两点。
影响一：稳房价，控制租金涨幅合理范围。
2月份，广州市住房和城乡建设局发布《广州市保障性租赁住房项目认定办法(征求意见稿)》，要求房租年租金涨幅不超过5%。
如果只是从需求端去抑制，就会因为供需失衡、没有利润空间而产生的房东宁愿空房也不租的现象。
现在要求政策性住房户型以建筑面积70平方米小户型为主，且其中30平方米以下的集体宿舍、单间宿舍的配置比例不低于30%。
供应端加大供应，既缓解了市场租赁住房短缺的情况，也更好的利用市场自我调控机制抑制了租金的上涨。
｜沙步133㎡户型实拍
影响二、取消融资区按圈层划分建设中小户型比例，利用规划节余优先配置政策性住房，让利开发商。
简单来说，以前的融资区最小要建设25%的90平方米以下的中小户型。
小户型对应着刚需客，自然无法产生溢价，在旧改成本日益增加的时代，开发商很难获取足够利润。
取消融资区小户型规定之后，如果项目融资区没有结余量，开发商可根据项目所在片区市场需求，建设适量可以溢价的产品，保障项目利润。
如果有结余，即保障利润空间之后，还有剩余，可再用来建设适合刚需的中小户型。
政策更加灵活，开发商的利润空间得到了一定的释放，利好企业。
︳星河湾萝峰超大户型实景图
随着正式稿的落地生效，约束城市更新项目户型，增加供应，避免因为拆迁导致房源减少，导致房租快速上涨，导致外来务工人员流失。
这一点，作为一座机会之城，广州一直都走在前面。
这个政策影响有多大，我想让大家看几组数据。
一组是新闻联播的一张截图，广州实际管理2200万人，当中有975万人在租房。
广州现有房屋是765万套，当中约400万套是城中村安置房和农村自有住房，而城中村自建房就有280万套，99万栋，2.8亿平。
换句话说，广州52%的房源在本地原住民手里，而城中村提供的房源占比达到55%。
|截图来自新闻联播
从2018年开始，广州已有超120个旧改项目成功引入合作企业（含意向），改造金额超6900亿，加上其他的配建和配套，体量已经超过万亿规模。
而改造面积已经超过1万公顷，牵一发而动全身。
具体到黄埔来看，作为省城市更新试点的黄埔，已经拆掉了3000万平，一拆一建之间，会导致租赁市场供需失衡。
所以，这个文件的出台很有必要，毕竟广州是一座机会之城，也是很多人梦想开始的起点。