万科、保利、招商蛇口：继续加码旧改
从旧改军令状到防大拆大建，从摇号到底价成交，甚至流拍。
市场犹如过山车，一路经历起起落落，但仍要向前冲。
而现在，这辆车毫无疑问是已经冲过了谷底。
利率一直降，调控一直松，不断给房地产这辆车加油，努力将它推回平行轨道。
最近，上交所为碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、新城控股5家民营房企，办了一场投资者路演。
旭辉相关发言人在答投资者问时明确表示，预计三季度，就能够看到全国销售的回暖。
是一家之言，还是合理的预判？
市场接下来会怎么走？旧改能不能做？
我们试着从十家头部房企的年报中，寻找2022年的答案。
｜图为企业年报的选择标准，虽谈不上绝对权威，但也具备一定参考性。
关于市场预期，十家房企给出的答案，是高度统一的：
房地产是国内支柱产业之一，度过调整期后，市场会平稳发展。
比如，万科集团董事会主席郁亮在业绩会上提到，房地产仍是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。
俗话说，观察一个人，不能只看他说了什么，而要看他具体怎么做。
淡市买地，旺市卖楼，是实力房企的惯用策略，同时也代表着其对市场的信心。
2021年的土地市场，可以称得上是冰火两重天。
上半年的集中供地中，百家争鸣，摇号频频。
到了下半年，哀鸿遍野。
克而瑞报告指出，2021年前四月溢价率不断冲高，至4月份平均溢价率飙升至24%。
进入三季度，随着政策收紧及多家规模房企暴雷，土地市场溢价率降至8%，四季度进一步降至3%。
｜图源：图库中国
尽管如此，仍有人逆势冲锋。
比如，保利发展在年报中明确指出，公司保持投资定力，在竞争激烈的首批供地中不追高、不盲从。
但是，在第二批、第三批供地热度下降时，迅速加大投资力度，获取了广州、南京、厦门等低溢价率的优质地块。
这几句话，是年报中的原话。
保利发展还在2022年经营计划中指出，要把握行业模式、格局等变化带来的发展机遇，做大开发业务规模。
具体投资目标，也直接敞开给大伙儿看：全年完成房地产及相关产业直接投资3650亿元，计划新开工面积4010万平方米。
对比保利，其他企业还是说得隐晦一些。
中海方面表示，在去年下半年，中海接连在深圳、广州、南京等城市，以底价或较低溢价率拿下10宗地块。据介绍，中海去年下半年投资额占全年投资的63%。
龙湖集团CEO陈序平也在业绩会上表示，自去年9月以来，龙湖大多为底价获取项目。
换句话说就是，大家都不敢来抢地，那我只好底价买走了。
而这些房企在逆势扩张，正体现出他们对后市，仍然充满信心。
除了低价拿地，收并购同样是实力房企逆势扩张的渠道。
自去年下半年房企集中陷入债务风波之后，市场上的收并购机会的确在不断增加。
比如，中海推出蓝海计划，抓住机会进行收并购。
2022年1月，中海以36.88亿元完成对雅居乐和世茂有关广州亚运城项目的股权收购;3月，又以62.4亿元入主上海杨浦城建的江浦项目，成为最大股东。
此外，今年以来，中海宏洋还收购了雅居乐义乌、徐州三项目公司股权，以及龙光在汕头一个住宅项目。
中海副主席罗亮在业绩会上说：
“战略稳健是我们的基因，但我们绝对不会为了刻意的稳健，来消融我们在投资市场的血性。”
而碧桂园，在今年以来就接连获得金融机构的并购贷支持。
3月初，招商银行授予了碧桂园150亿元并购融资额度，不到一个月，碧桂园和农业银行广东分行签署了400亿元的战略合作协议，包括200亿元的并购和租赁住房业务。
碧桂园集团常务副总裁程光煜在业绩会上透露，去年四季度碧桂园大概与10多个合作方就80多个项目的收并购进行了沟通，目前已经对其中的35个项目完成了收并购安排，未来还有30个左右也基本谈妥。
当然，相较之下，其他国、央企的态度更为谨慎。
比如华润，手握400亿收并购额度，但是至今未传来实际动作。
华润置地首席战略官谢骥在业绩会上透露：政府明确鼓励央企、国企收并购，华润置地也会积极参与，但当前收并购情况比较复杂，需要花时间看清风险。
其还表示，只考虑项目层面的收并购，不考虑房企股权端收购。
招商蛇口方面则表示，公司对收并购的态度是，积极寻找、谨慎决策、慎重出手。
招拍挂、旧改、收并购，房企拿地三板斧。
对很多房企来说，旧改也是扩充土储的重要渠道。
而对广州来说，旧改，仍是升级城市面貌和产业的主要手段之一。
所以，旧改，肯定还是能做，且要做。
比如，万科在去年提出，要积极探索城市更新模式，并计划在2022年-2024年集中呈现一批城市更新、TOD类的城市综合体标杆项目。
而保利发展，去年进驻25座城市助推城市更新。
对于今年的发展战略，保利则表示，要加仓旧改！
年报显示，保利要发挥央企资源整合优势，创新拓展方式，加大城市更新等多元化拓展力度。
大家对旧改的理解，可能都是难啃、周期长、推不动等等负面印象。
尽管当下市场情况复杂，但仍有房企重仓城市更新，还是有原因。
在业绩会上，保利发展财务总监王一夫表示，旧改项目虽然复杂、周期长，但整体盈利情况优于其他项目。
保利发展总经理周东利补充，城市更新一直是保利土地资源获取的重要手段之一，目前，在广州、上海等几个城市都有项目在持续推进，也每年在为公司创造业绩和利润增量。
尽管在广州旧改市场相对低调，但招商蛇口同样是旧改大户。
其年报指出，司全年在兼并收购和城市更新持续发力，全年获取14个旧改项目排他资格，预估土地储备面积510万平方米、货值超1200亿元。
今年，招商蛇口在旧改赛道还会持续加码。
比如，去年招商蛇口还与上海市属国企筹划组建上海城市更新基金，总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。
在业绩会上，招商蛇口方面也表示，在收并购领域，目前市场上有些旧改有战略性机会，公司会争取拿下这类项目，为公司未来持续稳定发展做战略储备。
显然，无论从城市发展的角度看，还是从企业的角度来说，旧改仍是必选项。
近期，广州也在政策层面不断优化。
比如，近期黄埔紧急优化了第一批旧改项目的调整措施和近期工作目标，对31个项目提出了优化意见。
这意味着，黄埔没有放弃旧改，广州也没有放弃旧改。
正式名单，以官方公布为准
其实，这两年来，城市更新也有一些新的方向，比如旧街区的商业化改造。
大家熟悉的万科，目前已经打造了广州永庆坊、深圳南头古城两个项目。
新城控股也在年报中提到，2021年，“城市更新”被正式写入全国“十四五”规划和政府年度工作报告。
其表示，公司针对城市更新领域进行积极探索与孵化尝试，打造了常州汉江路街区更新、泰州海陵公园场景式街区改造等一批城市更新项目。
未来，新城控股还将针对这项城市更新业务，进行持续探索与孵化。
毕竟，对许多头部房企来说，物业管理和商业运营板块，已经成为现金奶牛。
新城控股联席总裁的曲德君在业绩会上说，开发业务是公司区域深耕的压舱石，而商业管理则提供了穿越周期的稳定收入现金流。
不管怎么说，微改造也好，拆除重建也好，城市更新，始终还是大城市破解土地难题的重要手段。
有旧改需求的存在，就会有市场。
再给广州一点时间，相信随着政策的完善，整个旧改市场也将有序恢复。
市场方面同样如此。居住是人类的基础需求，人口净流入城市的房地产市场，需求不断增加、房企预期向好，共同筑起了市场回暖的基底。
近期一系列暖楼市措施的出台，则为楼市回暖打开了大门。
市场信心已经开始重构，只不过，还需要一点时间。
正如旭辉控股董事局主席林中所言：
房地产是一个永续行业，我们已经走过了漫漫长夜，来到了黎明前。