终于，对老破小下狠手了
买房，你会选择“远大新”，还是“老破小”？
先来看一个有意思的数据。
据测算，未来5年将有约66亿㎡的商品房需求，意味着我们依旧处在城市化快速进程的时代。
在这样的时代，郊外的土地上一幢幢高楼拔地而起，“远大新”成为了城市化的产物。
而一成不变的市区老房子，则被赋予了新的称号“老破小”。
不过，自住建部祭出63号防大拆大建文之后，“微改造”似乎成了大多数老破小的宿命。
没有了拆迁预期，价值变相和流通，少了一把火。
越秀区共和村
不过，从来只见新人笑，不闻旧人哭。
难道老破小真的就被时代所抛弃？
一边是不断升级的远大新，一边是价值已经兑现的老破小，浪潮之下该如何抉择？
01
远大新的利与弊
房子跟电脑系统一样，随着居住需求的提升，产品也在不断升级。
例如增城永宁的珠江弘阳时光荟，充分利用飘窗全送、阳台半赠送，将得房率做到约9。
66㎡三房、76㎡三房两卫、96㎡四房＋6.7m景观阳台，充分满足刚需居住功能需求。
同时，面积段越小，总价就会越低，刚好解决刚需对价格敏感的痛点。
镇龙TOD星汇城，借着地铁上盖＋广外知识城名校，成为了众多刚需外溢客的白月光。
总结起来，如今的远大新有着新潮户型、极致收纳空间、低总价、丰富的生活配套等特点了。
镇龙TOD星汇城 @细鹏 摄
“新”虽然代表着与时俱进，但同时也暗示需要时间沉淀。
比如南沙横沥岛位于明珠湾起步区，定位高端商务区和总部经济区，未来很美好。
在规划利好的加持下，地王频出，高端产品相继面世，如果是投资，丰满的预期不失为一个不错的选择。
若对于着急入住的买房客来说，就显得捉襟见肘，毕竟配套的兑现需要时间，片区的成熟需要深耕。
横沥IFF @细鹏 摄
具有健康城概念的钟落潭，居住环境宜人，奈何通勤时间有点磨人。
从钟落潭站出发，沿着地铁14号线、3号线到达珠江新城站需要53分钟。
这里折射出远大新的另一个弊端，离中心城区的距离较远。
因此，在崛起的远大新背后，也隐藏着配套不能立马兑现、片区发展需要时间、通勤距离较远等问题。
02
老破小的得与失
开年至今，广州二手房网签成交累计已达19747套，其中越秀区成交量贡献超10%。
从中盘点，发现大部分楼龄在20年以上，以东风广场、淘金家园、水荫路34号大院、五羊宿舍、金麓山庄等为典型成交小区。
越秀区五羊邨
东风广场于1998年建设，总共4栋楼，但是成交均价高达约8.8万/平，得益于双地铁＋东风东路小学（老广心中的NO.1）＋高端居住圈层。
金麓山庄于2003年建设，在中心城区380万/套＋带电梯＋登峰小学等利好下，每个月就有7-8套成交。
水荫路34号大院已经有约33年的楼龄，部分借着东风东路学位＋动物园地铁站＋越秀老城区地段，曾卖出506万/套的高价。
值得一提的是老房子的得房率大多在90%及以上，普遍比市场上的新房得房率要高出约10%。
因此，中心城区的优越区位、优质学位、交通便利、使用率高、成熟的配套是老破小的优势。
越秀区老破小
我们习惯将上市交易的房子称为商品房，说明房子除了有居住属性，还具有金融属性（俗称投资）。
既然被称为老破小，顾名思义，房子年纪都比较大了，随着房子年岁的增长，必然面临折旧的现象。
简单来说，房子外立面、内部使用设施等随着时间的推移都会产生老化，影响出售价值。
如今的小区都会配备高端的物业服务，早期的房子诞生于地产粗狂发展的年代，物业管理体系并不完整。
有些小区甚至没有封闭管理的概念，极大的影响了居住私密性。
另外，老房子多以楼梯为主、户型布局陈旧，这对居住便利性和舒适性是一项挑战。
越秀区东山
所以，老破小也面临着房子老化、缺乏物业管理、居住冗杂、上下通行不便、居住功能性欠缺等弱点。
03
新与旧，该如何抉择
尺有所短，寸有所长，凡事有所优，必有所劣。
对于老破小而言，可以买，但要选择具有以下特征的房子：
其一，优质的区位是老破小能够保值的基础，没有区位的老房子就是空头支票。
其二，老房子是所见即所得，交通、商业等生活配套，请着眼现在别过多妄想未来。
其三，有一个好的学位，是未来可以再次任性转手的资本。
其四，所谓二手意味着价值红利被之前的业主已经吃掉一波，因此总价概念很重要，不要抄底抄在半山腰。
其五，虽然部分房子可能有旧改的利好，但搏拆迁具有一定风险，慎重考虑。
北京路老街
如果内心偏爱新的东西，有耐心等片区成长，或者不惧通勤等，远大新也不错。
对于远大新的人选择，请注意以下几点：
一是，尽量选择大盘，因为大盘配套比较完备，自成体系，即使以后片区利好兑现较慢，也可以靠内部撑起生活需求。
二是，沿地铁线选择，毕竟有个地铁站，可以减轻通勤的负担。
三是，虽然现在楼盘都配备学校或者周围教育资源丰富，但有个名校还是与众不同的。
四是，新房意味着对未来下了赌注，具有片区规划利好，等于给房子加注了一个增值预期。
五是，回归房子居住属性，好的物业＋开发商品牌＋有品质产品，才会在岁月长河里基业长青。
新塘凤凰城
面对五花八门的房子，难以抉择是常态，认清需求，回归购房初心，选择适合的那就是最好的。