镇龙、双沙、黄陂…等了9个月，黄埔31个旧改重启加速

有人退村，有人退地，有人失业半年之久，有人断了临迁费，也有人说广州旧改陷入了僵局...

其实，人生就像一盒巧克力，永远不知道下一颗是什么味道，但只要接着吃下去，总会尝到甜的那一颗。

近日，总理在国常会上指出“新举措，5月能出尽出”，随后央行两次降息。

紧接着这几天，为响应稳经济大盘全国会议，广东积极召开党组扩大和经济形势分析研判会。

会议指出，结合国策抓紧出台广东具体落实举措，尽早对稳住经济和助企纾困产生更大的政策效应，全力做好稳增长市场主体、保就业各项工作。

所有的动作连接起来，不难发现，官方是在稳住经济大盘＋救市。

旧改新原则：控规模＋调节奏＋提品质

现在回到，楼市和旧改这一赛道，黄埔无疑是最具话题性的。

从年初广州城市更新工作高层会议释放“旧改不会停”积极信号，到“保回迁安置”信任筹建4.0，黄埔一直都在尽力解决旧改难题。

最近，在年初的“科学分类实施，平稳有序推进”的总体战略上，黄埔提出“控规模＋调节奏＋提品质”的新原则。

鱼珠旧改 @细鹏 摄

为什么要控规模？

根据此前的数据统计，若3年66条村全部拆除，拆迁面积共计3278万平，改造完毕后预计会向市场供应 3500万平商品住宅。

这意味着，短期内将因拆迁集中释放大量住房需求，由于住房供应短时间内无法满足需要，会推高市场房价和租赁价格。

而长期内，按黄埔区"十三五"期间常住人口年均增长约27万人口测算，市场需要约20+年才能消耗如此天量的供应。

如此一来，市场前紧后松，供求失衡，势必会引发崩盘的系统性风险。

因此，在这个关键时刻，提出控节奏，就是预防此后的巨大隐患，让旧改能顺利做下去。

沧联村旧改 @细鹏 摄

为什么要调节奏？

不同于公开市场的招拍挂，旧改项目具有不可复制性，简而言之，每个旧改项目都有自己的独特性。

因此，每条村面临的问题都不一样，每个项目的解决路径都有偏差，导致了每条村的进度不一。

但是此前，大家都在奋不顾身的往前跑。

按照去年7月，黄埔官宣的拆除面积2740万平，临迁费30元/平/月来计算，黄埔每个月需要支出约8.2亿。

企业作为改造主体，自然是临迁费的主要发放者，然而市场的下行＋政策的勒紧，企业也在暴雷的边缘挣扎。

如果继续之前的步伐，企业会被拖垮，如今好的方式就是让走在前面的优质项目先动，现金流先滚起来。

汤村旧改 @细鹏 摄

在这基础之上，将项目按优先推进、需要优化、暂缓调整科学分类，把握合理节奏，既避免不顾一切的往前冲，也避免旧改停滞不前。

为什么要提品质？

已批已拆项目，要重视开工建设进度、回迁安置进度、融资销售回款进度。

未批已拆项目，要在尽早上会审议等方面发力，全力化解卡住的关键点，推动方案早日审批。

历史文物、古树名木需要保护，既要推进城市化进程，也要沿袭传统文化之根。

以上就是所谓的品质，要发展，就要推进城市更新；但不会忘记民生安稳是头等大事；旧改加速，保质保量，化解企业痛点是重中之重。

31条村，制定最新目标，重启＋加速

在前述的新原则上，黄埔紧急优化了第一批旧改项目的调整措施和近期工作目标。

第一批共计31个旧改项目，与大家预想的不同，这31个既包含已批，又包含未批。

这完全打破了此前大家以为的，已批算是活下来了，未批大概率凉凉的惯性思维。

其实，这恰恰表明，黄埔没有放弃旧改，已批的、未批的都在解决考虑范围，所谓的暂缓不是停止，只是时间先后而已。

正式名单，以官方公布为准

从名单中我们可以看出，下一步黄埔旧改的具体计划。

对于已批在建的项目，如旺村、文冲西、笔村、茅岗西、沙步村、何棠下、横沙等。

要加快建设进度，在保护文物、古树的基础上，加快复建安置房的回迁工作。

毕竟，按旧改流程，只有村民早日回迁之后，企业才能启动融资区的开发建设，才能入市销售获取回款。

文冲西万科城市之光 @细鹏 摄

对于未批已拆项目，如双沙、庙头、珠江村、刘村（华甫片、洋城片）、洋田村等。

加快控规调整，完善用地手续，优化实施方案，尽早实现方案批复。

与之前的全面降速不同，这一次考虑到企业的资金问题和旧改周期较长的特点，政府除了监管项目的顺利推进，更是在背后助推往前跑。

知道企业缺钱，也知道企业“借”来做旧改的钱利息很高，那么现在企业卡住的地方，政府都列为工作目标，想办法一一纾困。

珠江村旧改展示中心 @细鹏 摄

对于未批已拆，实施方案还未稳定的项目，如镇龙东、镇龙西、新田村、九楼村等。

要快优化深化完善实施方案，将实施方案稳定下来，并尽早过会实施方案。

整个一看下来，目的很明确，旧改重启，修复信心，助推企业，合理加速城市更新。

优化产业圈层，产城融合的同时，让利企业

2020年，为了推动实现老城市新活力、“四个出新出彩”，努力书写新时代改革发展的答卷。

广州提出了城市更新规划建设管理圈层的概念，将广州划分为第一圈层、第二圈层、第三圈层。

要求：

第一圈层内的城市更新单元，产业建设量原则上占总建设量的60%及以上；

第二圈层内的城市更新单元，产业建设量原则上占总建设量的40%及以上；

第三圈层内的城市更新单元，产业建设量根据片区发展规划，可自行制定指引。

城市更新的同时导入产业，既提更新了片区城市面貌，又为片区升级发展注入持续活力。

城人产，要造一座城，需要有高端人才和源源不断的劳动力，要留住高新人才，活力产业就要提供需求性、吸引性岗位。

这样的大方向肯定是没有错的，只不过近1年来的实践表明有些地方需要优化。

因为，进入存量时代，首先房企们的红利蛋糕在缩小，僧多粥少的局面将是趋势。

房价地价联动的调控，又进一步压缩了房企们的利润空间。

进行圈层产业规划，从长期来看可以实现片区完美的产城融合，且为企业后续持有型经营物业带来源源不断的收入。

但在利润越来越稀薄的当下，过重的产业占比，会极大的吞噬企业的现金流和开发利润，从而导致企业入不敷出，片区产业烂尾的风险。

日立IT中国总部 @细鹏 摄

在综合考以上因素之后，政府对产业圈层进行了优化。

据知情人士透露，最新的产业圈层管理方案意见征求稿正在编制当中，稳定之后将会公开征求意见。

可喜可贺的是，此次意见征求稿中，产业圈层的占比较之前有所优化调整。

总结起来就是，产城融合要继续，职住平衡要升级，适当降低产业占比，让利企业，实现更优的城市更新改造。

黄埔知识城 @细鹏 摄

2022年已经快过去一半了，从年初至今出台的政策，都是利好类的大方向，接下来市场应该还会有更多的利好性政策。

原因很简单，市场信心需要利好来修复，经济基本面需要利好来稳住，城市更新项目，也需要利好来一个个重启，然后加速。

对于楼市来说，黄埔旧改重启，意味着楼市发动机，重新启动，催生购买力和需求。

在2020年启动66条村改造之后，黄埔一共诞生了5个摇号地块，逢拍必摇，刺激市场情绪，而随着旧改刹车和楼市调控，房价开始回调。

|黄埔军校小学地块摇号现场

对于企业来说，政策利好不断释放，在很多人还没有反应过来的时候，就提前布局。

比如合生参与黄埔2.3平方公里的改造面积，涉及茅岗东、夏园等项目。

————旧改秘密，偷偷说给你听————

扫一扫图片，备注区域/房企（中介勿扰），添加小编微信，加入黄埔楼市、旧改讨论群！

🔽

点击查看

往期精彩内容

【旧改】星河退出，鹏瑞、越秀、金地商置紧盯，番禺罗边旧改能否逆天改命

【话题】棚改2.0版要来？