棚改2.0版要来？

所有未有的时刻，一场超级大会，稳住经济大盘，稳住人心。

保企业，保就业，保民生。

为加大实施力度，国务院常务会议确定6方面33条稳经济一揽子政策措施5 月底前要出台可操作的实施细则、应出尽出。

也就是说，六天之内必须见到可操作的实施细则。

无论是从措施数量，还是紧迫程度，政策发力在持续扩大，而且在可预期的后续加码力度还会扩大。

随着这场会议的召开，浙江、湖北、湖南立即部署了相关的工作，助企纾困，扩大有效投资。

隔壁的深圳，今天就发了一份促进消费的的文件，买车，买手机，买电脑等给补贴。

大家可以不要去预测政策规模到底有多大，个人是理解如果没有达到预期效果，那么陆续有来，直到市场恢复信心。

其实上，也是在昨天，国务院还发了一个很重要的文件：《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》。

其中，有一条很关键，那就是吸引社会资本参与盘活城市老旧资产资源特别是老旧小区的改造。

同事看完之后，直接说了一句，这特么不是棚改2.0吗？

神TM棚改货币化2.0，这个文件，政策是给足了，但是不放水，钱从哪里来才是关键。

当中，REITs、PPP盘活等融资渠道引起了市场关注。

但是自从2021年6月，首批基础设施公募REITs项目正式上市。Wind数据显示，截至目前，我国基础设施公募REITs共发行12只，发行规模为458.12亿元。

所以，对这个工具不要寄托太大希望，和专项债比规模太小了。

财政部数据显示，今年新增专项债额度为3.65万亿。

大家还记得2015年那一波为什么是率先启动棚改，而不是广东特色的三旧改造么？

因为棚改的特性决定了其运作的规则是政府主导，而广州三旧改造是政府主导+市场运营，运作方式完全不一样。

运作方式与资金来源紧密相关，不同的运作模式资金筹集方式也不同。

广州三旧改造，是政府制定游戏规则，市场出钱搞。

政府扮演的角色包括对改造实施方案进行编制和审查、制定补偿方案底线和原则、专项成本认定标准等等。

告诉开发商，就在这个规则范围内玩，不要越线了。

而棚改就是政府直接下场，对于棚户区改造项目来说，资金筹集方式甚至决定运作方式，而资金保障是棚户区改造的“牛鼻子”。

棚户区改造运作方式先后有财政直投、借助融资平台、与房地产开发企业合作（三种合作方式）、政府购买棚改服务、PPP、专项债。

以上运作方式除了财政直投、与房地产开发企业合作及专项债其他方式下大部分资金来源于国开行，是国开行参与棚户区改造项目的主要路径。

说了这么多，就是告诉大家，上一轮棚改的发动机，就是国开行啊。

有数据显示，2015年棚户区改造贷款余额规模已是万亿等级，2018年则高达约3万亿元。

没有国开行的统一行动，怎么涨价去库存？

不过，话说回来，近期广州无论是旧改还是楼市都有一些利好。

比如 ，广州旧改承担起了保障房的任务，同时之前提到的城市更新产业圈层新政近期也会调整，让利开发商。

这两个调整很重要，而且是师出有名，不是为了搞房地产才搞旧改。

一个是保障房，一个是承担产业升级，承担更多公共责任。

旧改很重要，也需要重新出发。

广州的城中村改造绝不是要‘大拆大建’，而是要区分不同情况、不同历史文化背景，有针对性地量身制定改造方案，该拆的拆，该保留的保留。

2009年亚运会前夕，“最牛市长”张广宁就说了这么一句话。

————旧改秘密，偷偷说给你听————

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