鹏瑞、越秀、金地商置紧盯，创新城旧改能否逆天改命
01
先来看创新城的市场情况，板块最大的客群特点，就是来自高校教职工、琶洲的IT人才。
毕竟，跟琶洲5个地铁站的距离，房价差了一倍不止。而且，现在的琶洲，据说有钱也不一定买得到。
创新城板块的货量并不算多，2017年至今，只有6宗宅地释放，不过近几年也在加速出地。
越秀，是当前妥妥的“板块地主”。
其中，越秀星汇文玺均价4.3-4.4万/平，户型为80-117方的三四房，听说货量已经不多。
目前越秀在大力推的，是没开盘的越秀大学星汇城。项目所在位置，是越秀去年9月以超百亿拿下的，暨南大学北侧两个地块组团。
项目近期刚开放营销中心，销售说价格可能要去到5万/平，定位为首改及改善，86-125平三至五房户型，户户朝南是一大特色。
“板块地主”正在精雕细琢的，是其去年4月摇号夺得的广州国际创新城一期C地块，楼面价33599元/平。
项目案名为越秀大学城和樾府，是不是很眼熟？没错，不远处的万博板块，也有一座和樾府在售。
大学城和樾府同样定位偏改善型，户型面积段横跨110-175平，目前也没开盘。
从楼面价和定位来看，大学城和樾府的价格，目前对外吹风6万+，直接捅破板块天花板。
从目前地块已知的规划图看，整个社区的规划都比较不错，但片区成熟度、配套还需要时间来升级完善
此外，中央公园，也是项目的一大亮点。
如果觉得一直看“板块地主”视觉疲劳，来看看3公里外，跟广东药科大学隔江对望的奥园恒基学苑壹号。
项目以江景大户型为主，定位也偏改善，最小面积户型105平3房，均价在3.8-4.85万/平，总价约400-1000万。
丨奥园恒基学苑壹号；拆神细鹏摄
这个盘最突出的优势是一线临江，余下一个是位于4号线新造站旁的思科智慧城，目前已经卖完。
总体看下来，其实，整个板块的规划还是相当不错。
一方面，创新城板块，整个南岸板块“产学研商居”五维并举，是广州“十四五”规划中，要举全市之力建设打造高水平“广州科技创新轴”的重要节点。
板块将聚焦高教研发、科技创新等产业，是广州国际科技合作交流重要基地、大湾区人才培养的“智力中枢”。
|广州大学城
另一方面，学府大城概念，板块内拥有丰富的高校资源；同时，距离琶洲很近，而两个板块价格差巨大。
这一系列因素，都会为整个板块带来巨大的居住需求。
随着规划的逐步兑现，南岸板块价值还是会逐步提升，逐步补齐与大学城的差距。大国企越秀重仓，就是最好的佐证。
当然，这也带来一个问题，未来几年，这里还是一个“大工地”，泥头车进进出出是常态。具体如何选择，还是需要结合自身需求。
02
去年，番禺发布的《番禺区城市更新专项规划大纲》中，创新城板块有多条村被列入全面改造清单。
当中，罗边村旧改被列入三年实施计划。
这意味着，罗边村是整个板块优先推进的旧改项目。项目启动至今，也都还算比较顺利。
不过，最近知情人士透露，这个万众瞩目的旧改，停工了，传闻有其他开发商要来接盘。
为了验证停工传闻，阿拆决定到现场看看，罗边村究竟进展如何。
先说结论：项目停工属实。
罗边村目前的状态，拆平了大部分房屋，还有一些，拆掉了门窗、部分墙体。
但剩下一些较完好的房屋，还有人在居住使用。
尽管瓦砾堆上还有一台挖机在挖建筑垃圾，但来自多位村民、工作人员的说法，都验证了项目停工的事实。
比如，安置房工地，里面空无一人。门口保安大爷说，确实停工了。
罗边村租房管理中心的工作人员明确表示，因为某些原因，旧改确实停工了，还有大概二十几栋没拆。
旧改展厅工作人员则说，展厅暂停对外开放。
从展厅出来，正对面就是3A级景区，广东四大名园之一的余荫山房。
看到这个号称堪比苏州园林的景区，就不由得想起了罗边村的改造规划，一切，都是那么美好。
｜罗边村
罗边村位于番禺区南村镇南大干线东段，处于创新城板块。
华工国际校区，就征用了罗边村937亩地。而罗边村全面改造，同时解决了南大干线、华工两项征地问题。
根据规划，罗边村项目将成为“岭南风韵·科技文创新区”，打造“科技文创＋”产业发展高地，聚焦科技文创、文化体验、创新孵化等产业。
2019年公布的片区策划方案显示，罗边村改造片区总面积64.32公顷，复建安置总建筑面积76.35万平方米。
根据规划图，改造范围内将建设约42栋高层楼房，同时将配建设1所12班幼儿园、1所18班幼儿园，以及36班小学，大幅度提升人居环境，增加教育资源。
此外，还规划了公共服务设施用地2.82公顷、公建配套建筑面积2.22万平方米，进一步完善片区的公共配套。
详细来看，片区内将打造水乡街入口广场、门户公园、历史文化街区等公共设施，同时增加道路面积，完善道路系统，进一步提升片区的居住、生活品质。
而今年，罗边村规划图则还作出一些小调整，增加三块绿地防护用地。
你看，罗边村，不只是搞房地产。除了提升居住环境、完善公共配套，还有文旅和产业。
这意味着，罗边村项目，直接承接了创新城的规划，甚至可以说是一体的。
｜罗边村旧村改造效果图；图源番禺台
若是罗边村旧改进展顺利，还可以实现和创新城板块统筹规划，连片开发。此外，还有希望加速结束板块的“大工地”面貌，整个板块的配套将也更加丰富。
而罗边村的楼市价值，也将直接对标创新城。
因此，旧改虽然停工，但已经有不少头部房企对项目虎视眈眈。
目前，鹏瑞、金地商置、越秀等房企，都在接触罗边村项目的收并购事宜。
越秀、金地大家都很熟悉了，鹏瑞则是深圳顶豪标杆的缔造者。
一众实力房企的青睐，足以说明罗边村的区位价值。
比起“接盘”，用“争夺”来描述或许更加准确。
从废墟到创新城的学府大盘，罗边村，还是有机会逆天改命。