忍不了了，鱼珠800多户业主联名发表公开信，十年旧改何时有盼头？
城改背后的现实与残酷，远远出乎你的意料。
5月19日，鱼珠城改项目公众号发布了一则签约喜讯：
项目总体签约率超八成；除东村小区外签约率超九成。
来源：@鱼珠新活力
附带的，还有两个极为震撼的视频。
铲车钩机铁臂挥舞，伴随一阵阵轰鸣，西市场、鱼珠新街、鱼珠横街，一间间破旧房屋应声倒下。
截图来源：@鱼珠新活力
签拆并行，改造似乎推进得颇为顺利。
但就在大家都以为项目终于实现了破局时，有居民向我们透露，现实情况依旧不乐观。
鱼珠改造宣传标语@拆神细鹏摄
在不久前，已签约居民近期更是联名写了一份《公开信》，并呈给了开发商及黄埔相关领导。
数了数几张复印件，鱼珠已签约业主整整签了6页。
｜公开信部分签名，居民供图
尤为值得关注的是，信中点名了「东村小区」，直言部分未签约业主不顾大局，影响了项目建设进度，阻碍大多数居民回迁。
希望黄埔能够敦促相关单位加快鱼珠旧城回迁安置房的建设，满足东村小区未签约户主拒绝签约的愿望，将东村小区地块划出项目改造范围，或纳入老旧小区微改造。
｜鱼珠旧城现状
其实，这个项目我们也关注很久了。
今年四月初的一篇报道，也引发了铺天盖地的讨论。
👉十年城改，黄埔鱼珠签约率破80%，有人苦等回迁，也有人“坐地起价”
｜部分留言
针对东村小区部分居民提出的套内1:1.3，或者证载1:1.6原址回迁等补偿要求，有居民认为买卖自由，一人一价是正常；
有的居民则认为，这是贪得无厌，既要又要还要，对已签约的居民不公平。
各方争执不下，难以达成共识。
鱼珠旧城，这7.68公顷的土地，面积并不算大，但复杂的产权，以及利益关系的纠葛，却是难以想象的。
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这一次，这场拉锯，我们一起剖开来看。
鱼珠旧城的改造，最早可以追溯到上世纪八九十年代，当时主要是为了解决“水浸街”问题。
｜鱼珠老照片，截图来源@鱼珠新活力
据居民梁叔回忆，早在80年代，鱼珠就说要改造划了红线，多年前妻子嫁过来，户口就已经不能迁入了。
十余年时间里，历届市、区政府先后以各种模式探索鱼珠旧城改造，多次将其列入危破房连片改造和新社区建设计划。
但由于各种原因，改造工作均未能按计划启动。
｜鱼珠旧城@拆神细鹏摄
直到2009年底，广东出台了第一条城市更新办法，提出了很多大胆的改革思路。
这一年，鱼珠旧城更新改造工作也得以重新启动。
随后的2011年，项目以98.35%的同意率，完成了改造意愿表决；两年后，项目实施方案获得批复。
项目改造范围，也再次明晰。
除原鱼珠旧城外，97年竣工的东村小区也在改造范围之内。
“东村”，其实只是当地人的称呼。
实际上这里是曾经的鱼珠木材厂生活区，也是鱼木小区的最后一期。
｜鱼珠旧城改造范围
值得一提的是，建厂初期，鱼珠木材厂是国家木材仓库和调拨点，是由原国有大型木材综合加工企业。
也就是说，东村小区原是单位“大院”，极为体面，虽然后来林产集团破产，由广物购入，也并未动摇其地位。
建成不久后的2000年，这一单位集资房，与“大本营”鱼木小区搭上了房改的“末班车”，取得独立产权，价值实现了跃升。
9层楼高的“崭新”建筑，在一众低矮、破旧的民房中，格外显眼。
一位婆婆向我们透露，鱼珠居民们与东村小区业主基本上没什么来往，“可能看不起我们，感觉是贫民区不值钱。”
｜东村小区与拆除中的鱼珠旧屋
逢年过节，鱼珠居民时有摆酒庆贺，东村也并未参与。
不难看出，虽然被划入同一改造范围，但双方却是割裂开的独立个体。
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鱼珠正式开启改造，还是在2014年前后，但也是不温不火，直到去年3月项目完成招标后，才有了较为明显的成效。
对于改造的看法，我们走访了一些居民，各方都有自己的看法。
已签约居民：相信政府，不会烂尾，盼望尽快回迁
陈叔向我们表示，他是在科学城集团中标之后才同意签约的。
这些年来，鱼珠更换了多个施工单位，原计划的2020年交房也没有完成，自己与家人都有顾虑，最担心的就是烂尾。
“相信国企，相信政府，有实力去兜底”，陈叔说。
｜鱼珠旧城现状
陈叔的观点，得到了李阿姨的支持。
由于不满足老人安置房的申请条件，签约交楼后，她就在外租房居住，虽然有临迁费可以分担一部分，但总归是寄人篱下，房东一升租，随时就要搬走。
很长一段时间，她都对改造不抱希望，直到安置房建设区整理出来，悬着的心才终于放下。
她说：“至少有个盼头。”
｜首开区效果图，仅供参考，实际以政府批复为准
我们常说，旧城改造要比旧村复杂得多，除技术因素外，产权人面临遗产继承、分居、婚姻析产、涉诉等产权分配问题。
而即使是面对这些困难，科学城集团也逐个击破，实现了90%的签约率。
｜鱼珠旧城现状@拆神细鹏摄
东村小区：已签未签成“对立”局势，看到安置房才能放心。
但在东村小区这里，依旧是碰了一鼻子灰。
小区一共有148户，但多年来只签了几十户，还有部分是不愿交房的。从去年到现在，更是一户没签。
一位已签约业主向我们透露，对于旧改，他是坚决拥护的，当时也是最早签约的那一批，也对左邻右舍做了动员工作。
但改造的蹉跎，一定程度也影响了他的信心，不知道签约是对是错。
“一些不签约的邻居，会嘲笑你是一场空。”他补充。
一些业主不愿意签约的原因，主要还是不满补偿标准。
｜部分东村未签约业主诉求，图源网络
而更多未签约的居民则是还有顾虑，担心交房之后得不到保障，回迁遥遥无期，希望安置房可以先盖起来。
但摆在眼前的是，首开地块早就平整，晒了那么久太阳，却迟迟未见动工。
｜复建安置地块示意
不难看出，回迁新房，是居民们淳朴又真挚的愿望。
科学城集团：力保回迁，彰显国有企业使命担当
我们了解到，最近一段时间，科学城集团也遭遇了“信访潮”：
有不愿意交证的、有质疑开发商实力，催促回迁的、有投诉施工噪音的、也有反馈水浸街问题的...
｜鱼珠旧城现状@拆神细鹏摄
这一点，我们求证了科学城集团工作人员，得到了肯定的回答，包括前文提及的公开信。
对方承认:“我们不只遭遇了信访潮，居民也向公司递交了公开信。”
而当我们问及作为“开发商”会如何作为时，对方一再纠正这一称呼。
在科学城集团看来，作为国企，改造主体身份的取得，重在“合作”，而非“开发”，出发点不是为了赚钱，而是从保民生出发。
｜鱼珠危房实拍
｜鱼珠危房实拍
对他们来说，改造不是机械地拆一座旧城、建一座新城那么简单，在这一个漫长的过程中，既要有现代化改造，也要兼顾人文关怀。
而从市场角度来看，鱼珠旧城也绝对不是一个“赚钱”的项目。
鱼珠旧城当时的中标价是14.8亿，现状总建筑面积9.4万平方米。
从规划来看，项目的体量也很小，尤其是宅地极为稀缺，约11万平的居住面积，除解决旧城改造安置需求和政府用3万平预留给九沙社区的安置住宅外，基本没有多余的居住面积。
也就是说，其住宅基本上用于安置，用于销售回血作用很有限。
从这个角度来看，鱼珠旧城改造是实打实解决民生、改善居民生活的项目。
而截止至目前，科学城集团已经支付了大量的拆迁款，至今没有拖欠过居民临迁费，日后还有源源不断的投入。
如果战线拉长，资金还要进一步沉淀。
即使是出于国企的责任与担当，也不想就此扎在泥潭里，“肯定是希望早点处理好，再拖下去居民会丧失信心。”一位工作人员表示。
某种意义上说，科学城集团与居民，利益都是一致的。
项目如果停滞不前，谁都耗不起。
他们深知，加快推进安置房建设，让居民尽早回迁，才是解决问题的根本。
｜拆除中的鱼珠旧城
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实际上，不是开发商不愿意去建设首开区，而是这涉及到供地的程序。
规划图显示，鱼珠旧城项目被划分为四个规划单元，其中项目首开区与东村小区同属AP0518011单元，属二类居住兼容商业用地（R2/B1）。
用地面积2.5万平，计容建面≤13.1万平，限高150米。
| 图片来源：广州公共资源交易中心
按照粤府〔2009〕78号和穗府办规〔2019〕5号相关规定，一个单元地块就是一个整体，简单来说，想要供地，就得先完成地上建筑物拆除和平整土地的工作。
| 图片来源：广州公共资源交易中心
也就是说，只有东村小区以及其它暂未签约的房屋签约、拆除完成，整个地块才能正式开建。
但是，如果按照这样来执行，整个改造周期将会被纵向拉长。
不过，相信大家也听说过“首开先建”这一黄埔特色旧改政策。
“首开先建”，即“首开区”先行动工建设，实现“拆一片、建一片”，最大限度压缩居民回迁的过渡期。
不久前黄埔发布的城市更新信任筹建4.0（穗埔府办〔2022〕5 号），就是在强调这一点。
值得关注的是，这一文件的适用范围，是“城市更新项目”，不是只针对旧村。
背靠政策，这对鱼珠旧城来说，也是一个比较好的推进路径。
而当时鱼珠的招标文件也明确了，中标人在任一规划管理单元内进行建设时，应优先进行相对应规划管理单元内的安置房建设。
同样强调了优先进行安置房建设。
| 图片来源：广州公共资源交易中心
但想让政策真正落地，却遇到了实际性的困难。
和旧村集体土地不同，旧城改造涉及国有土地使用权证，产权独立，还在私人手里，执行起来或许会有产权纠纷。
没有先例，只能摸着石头过河。
所以，现在又有了一个前提——先统一收证，再办理相关手续。
因为从相关政策来看，同一个地块不能存在两个产权证。
如果原有的产权证不注销，就会影响用地报批手续，影响回迁房的建设进度。
像文冲、笔村，都是这么做的，不同之处在于一个是集体土地，一个是国有土地。
｜2020年文冲相关公告
据了解，科学城集团提出每月临迁费多补贴15元/平，也就是一共45元/平/月，来鼓励首开区已签约居民交证。
不过，我们走访了多位居民，均表示不同意交证。
“增加临迁费是好事，但如果前提是要把房产证上交，我接受不了。”一位居民说。
不愿意上交，意味着会影响土地审批手续，项目也就无法实现“首开先建”。
最主要的顾虑，还是担心交完证后没有保障，只有回迁房先盖起来才有信心。
对居民不愿意交证的情况，科学城集团相关工作人员向我们表示“能理解，正在探讨其他方案。”
鸡生蛋，蛋生鸡，绕着绕着，又回到了原点，似乎是一个无解的问题。
| 鱼珠改造宣传标语@拆神细鹏摄
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其实，从政策趋势上看，或许有更好的解决路径。
无论是前文提到的信任筹建4.0，还是黄埔即将到来的城市更新3.0，都在强调一个主题：
加快推进“首开先建”，力保回迁安置。
在保障公共安全、生态环保、历史文物古建等前提下，将进一步精简规划、建设相关行政许可的流程手续，确保居民尽早回迁。
｜时至今日，鱼珠仍频频“水浸街”
对鱼珠城改面临的现实问题，如果能有机会适当“开绿灯”，容缺审批，允许首开区先行建设，才能给予居民信心，以拆促签、以建促签；
如果借用采访中已签约居民的观点，刨去东村小区，先对除东村小区之外进行供地，也能实现破局。
如果综合考虑东村小区实际情况，采取分期推进，抑或是参考南洋电器厂二期转为微改造等，避免拖慢整个项目进度，也是一个方法。
| 鱼珠旧城现状@拆神细鹏摄
其实，在一系列采访中，触动我最深的，是陈叔转述他90多岁的母亲的话。
“我年纪大了，担心搬出鱼珠，不适应周边环境和人，死得快，不想搬动，一直迟疑不签。”
后来，在签约工作人员及家人的开解下，认识到了改造的重要性，为了后代儿孙福，才终于点头，住进了老人安置房。
“大家还是邻里好朋友，生活过得去。”她说。
但老人恋家，总盼望能早点回迁：“早日回迁，能见到更多以前的老街坊，我肯定会长寿。”
| 鱼珠老人安置房@拆神细鹏摄
安土重迁，故土难离，这是许多老人不愿离开的原因。
也正是因为如此，面对这些下定决心响应签约，却难圆“回迁梦”的居民，最好的破解之道，就是加快建设安置房。
据了解，目前，在街道、区更新局的支持和指导下，科学城集团已编制首开区信任筹建方案，待政府审批。
希望各方都能等来一个好结果。