开发商扛不住了！广东省地产商会，写了一封催泪信
现在的开发商真的很难。
又该如何自救？
这两天，我们拿到一份文件，广东省地产商会向省住建厅，递交了一份文件，即《关于促进房地产业平稳健康发展的意见和建议》。（以下简称建议）。
内容很重磅，也很实事求是，道出了开发商如今遇到的政策，包括市场上的困境。
我们一起来看下重点：
《建议》中列举了，当下房企们（尤其是民企）面临的五大困境。
困境一：借不到钱，民企已经失去公开市场融资能力。
内地民企是市场发展催生的一种产物，因此打法较国企生猛和激进，在早些年路子相对野了些，杠杆也玩得大了点。
2020年，融资端三道红线出台后，民企便被戴上了紧箍咒。
近2年，民企虽然积极降杠杆、降负债，但市场大环境不好，是心有余而力不足。
据2021年各大房企年报，上榜的77家房企中，踩线2条或3条的大多数为民企。
叠加公布暴雷的也绝大多数为民企，导致银行、信托等金融机构对民企产生了信任危机，引发暂停“借钱”给民企的现象。
图表来源说财猫
困境二：收不回钱，房贷发放缓慢、监控资金过高导致资金流动性差。
外部借不到钱，民企们想着那就从自身项目入手，收回自己的应收账款，自给自足。
奈何银行按揭放款速度趋缓，从2020年的办理网签至放款需要75天，延伸为2021年这个过程需要165天。
同时，预售资金监管账户里销售回款的提取额度，有严格的使用比例和要求。
以上情况直接影响了房企资金的周转效率，加重了经营性现金流断供的风险。
通俗讲，眼巴巴看着账户里的钱，取不出来，还不了债，活活饿死。
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困境三：卖不出钱，市场的正常需求被抑制。
在《建议》中，省地产商会指出，由于之前接连取消人才政策，不断加码限购、限贷、限售等政策，致使有钱购买的人没有名额，有名额的人没有钱买房。
本来融资端被严控，房企们寄希望于销售端回笼资金“自救”，结果卖不出去，凉凉。
困境四：赚不到钱，限价政策＋房地联动＋成本飙升，利润空间被压缩。
去年3月，为防止房价不合理上涨，广州黄埔区率先加码窗口指导限价机制。
同时，为了避免市场过热，在土地端黄埔区、海珠区、南沙区相继修改拍地规则。
要求项目销售对象必须有50%及以上为首套家庭，且明码标价地块将来入市的销售价格。
叠加近1年来，全球大宗商品物价持续飙升，项目开发成本自然也水涨船高。
如此一来，其间的利润空间不但被锁死，还因为成本上涨被进一步压缩。
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例如：前2年房企的项目开发毛利率高达30%以上；2021年年报显示，房企开发项目的毛利率已经跌至20%以下。
困境五：还不起钱，上下游负面情绪高涨，引发一系列不良反应。
由于市场消费低迷，地产复苏持续疲软，不仅买房客对房企产生了信任危机。
上游的“借钱”金主们和下游的材料供应商们也对房企产生了信任危机。
导致的结果就是，购房客就是只看不买，银行收紧额度、谨慎放款，供应商、施工单位、民工们情绪不安，甚至引发断供、停工等现象。
简单点，对于民企们，本来可能是急性阑尾炎，需要进医院做个小手术，结果一拖再拖，病毒进入血液，直接休克，躺ICU了。
针对以上的困境，房企们在《建议》中，也提出解决之道。
紧接着就针对这些困境，提出了解决建议，鉴于内容太多，直接说重点。
建议一：适当松绑房地产限制政策，促进稳预期、稳民生，助力恢复市场信心。
房企们提出目前虽然佛山、中山、东莞等相继出台了“松绑”政策，但是市场融资、房贷环境仍然偏紧，民企依旧面临资金流动性压力。
所以希望在人才落户、限价限贷调整、二手房交易税优化等方面有所宽松。
对于人才落户，5月底广州颁布的“十四五”人口规划中，提出了“差别弹性化入户”的政策。
如果该项政策细则出台并实施，相信以后广州的人口将向着年轻化、高素质化、高购买力水平化发展。
对于限价限贷，近日我们收到一则举报信息，黄埔某旧改网红大盘，利用霸王条款提升高额贷款利率。
根据此前央妈定调，广州一手或者二手首套贷款利率可按＋0~20BP执行，但是该盘要求+80BP执行。
不得不说，整个省的民企几乎都希望降低利率，快速房贷，快速回款；这家却是别具一格。
建议二：放宽融资限制，提供流动性。
民企的意思很明显，能走到今天就是缺钱，供应端找不到钱，销售端也找不到钱，那就希望高抬贵手，融资端开点口。
一个是希望开发贷，针对项目开发和企业的正常经营需求，能够保持稳定、持续的发放。
另一个则是希望，给予房企存量银行融资统一延长期限3年左右。
能说出这样的话，房企也是真没钱＋真没辙了。
据安信证券数据，2022年全年房企到期债务超6800亿，每个季度有接近1800亿的偿债压力。
如果只算境内债务，2022年全年民企共有约2300亿地产债到期，其中第二、第三季度是偿债高峰。
火要烧到眉毛了，这个时候不是面子问题了，而是怎么样活下去的问题。
建议三：灵活施政，定向引导监控账户资金盘活，稳预期保交楼。
通常我们买房的资金打入的不是房企公司账户，而是一个叫做预售资金的监管账户。
顾名思义，这笔钱先银行替购房者和开发商保管。
开发商根据项目建设进度按一定比例提取资金，用于该项目后续开发，并规避该项目烂尾，卷钱跑路的风险。
因此，卖房得来的钱，房企不能随心所欲的花，更不能肆无忌惮的想拿多少就拿多少。
广发银行 @细鹏 摄
针对这一点，其实广州在2021年12月就有所调整，要求：
项目主体结构施工封顶前，留存比例为累积核准使用预售款的8%；
项目主体结构施工封顶后、排栅未拆除前，留存比例为累积核准使用预售款的6%；
项目拆除排栅后，施工进行至内外装修、设备安装阶段时，留存比例为累积核准使用预售款的3%。
与此前使用的2014版规定相比，各个阶段相对降低了2%-4%。
建议四：加大对城市更新政策的倾斜。
在城镇化进程中，城市更新是必不可少的战略。
房子的居住使用寿命有限，城市界面需要提升，公共生活配套需要提升和完备，产业需要引进和升级，人口吸引和发展活力才会持续。
朱村凤岗 @细鹏 摄
但去年住建部发文防大拆大建以后，广东各城市旧改相继失速。
企业作为旧改的主体之一，前期已经投入大量的资金，但改出来的项目屈指可数。
简言之，风风火火闯旧改，大把撒钱下赌注，奈何只出不进，有点血本无归的味道。
且房企用来城市更新的钱，多数都是借的，自有资金较少，意味着有高额的利息偿付，资金成本高企。
这个时候，时间就是最大的敌人，耗不起，拖一天，就要多付一天高额的利息。
所以，房企们呼吁复建实物补偿能计入项目增值税抵扣项、允许村联社评价转让项目股权给企业、出台项目推动相关配套政策等。
黄埔南岗 @细鹏 摄
其实，就在昨天广州又开了一次城领会，一一过会旧村名单和进度。
而开发商们也向我们透露，现在改造成本的计算规则也有一定变化，目的就是减少一些费用的计算，减轻企业的负担。
相信很快，广州的旧改将迎来新的发展格局和策略。
就目前而言，这份《建议》是房企们第一次公开联名恳请书，也是房企自救保卫战从幕后走到台前的分界点。
在这个时代的洗礼下，退地也好，退村也罢，哪怕是公开恳请调整政策...
都只是想要单纯的活下去。
现在的开发商真的是很难，昨天惠誉下调了合景泰富的评级；
截止目前，已经有恒大、融创、泰禾、奥园、华夏幸福、宝能等50多家房企陆续遭遇债务危机。
广州宝能金融中心 @细鹏 摄于2021年12月
据5月28日国盛证券数据，2021年地产销售TOP100房企中，出险房企共30家，其中29家为民企。
其实，自去年调控收紧以来，民企就在积极采取各种措施自救。
希望在宏观层面利好不断出台的背景下，所有人能熬过这个冬天。