成也东部，败也东部
今天，没有情怀，没有感受，从数据出发，对广州楼市进行一次大解剖。
带大家深入理解广州楼市背后的逻辑与密码。
如果将广州的11个区，按东南西北中划分为5大板块：
中部，天河＋海珠＋越秀；
北部，白云＋从化＋花都；
南部，番禺＋南沙；
西部，荔湾；
东部，黄埔＋增城。
珠江新城 @Ricco 摄
将广州近5年的楼市成交数据进行分析对比，会发现一个惊人的事实：
东部是广州楼市的绝对供应主力，和绝对成交主力。
换句话，东部市场以接近50%的市占率，决定了广州楼市的大方向。
有了这样的逻辑认知，就可以深入内里，解释一些外行人看来无法理解的现象。
现象一：为何新进房企，都喜欢把广州东部作为进驻的首站。
任何一个企业进入新的城市，第一个项目都不会想着太赚钱。
要理解这个逻辑，首先要了解一个词ROE（净资产收益率）。
用杜邦分析法拆解来看：
通过图片的拆解，发现想要做大ROE有3种途径：
一是，做大净利润率，这个路径适合豪宅项目。
豪宅项目的优势是利润较高，毕竟卖得起高价；但也有一个缺陷，那就是销售速度慢，毕竟有钱人还是占少数，所以回款速度相对较慢。
二是，做大总资产周转率，这个路径适合刚需刚改走量型项目。
这样的项目，在行业内也称为快周转项目，销量快，回款快，一年卖出十几万套；但也有一个缺点，薄利多销，利润不高。
三是，做大杠杆系数，这个就是前几年房企们“玩脱”了的高杠杆。
凯旋新世界+珠江·颐德公馆 @Ricco 摄
在存量时代，日益精进化的管理内卷潮下，企业做项目不再是单一的看项目的净利润率是多少，而是综合看这个城市公司手下所有项目的ROE。
对于，首入新城的公司来说，只有一个项目，而一个项目几乎很少能同时兼具高利润、快速销售＋实现回款的功效。
因此，对于单一项目来说平衡ROE是很难的，那么在现金流为王的时代，利润和快速销售回款之间，房企们自然会选择后者。
毕竟，留得青山在，不怕没柴烧；先扎稳脚步，再谋求规模扩张。
在这样的逻辑下，放眼广州，自然东部是最适合的板块。
知识城 @细鹏 摄
增城地价便宜，叠加常年承接中心城区外溢刚需客，以及深莞刚需兼具投资客，成交量大，项目回款速度快。
黄埔作为广州的产业大哥，每年持续吸人口入驻，购买力持续旺盛。
同时，靠着接壤天河的地理优势，承接天河东部的外溢刚需和部分改善客，成交量也很可观。
价格不算贵的惊人，有一定的利润空间，更重要的是片区项目以快周转为主，库存去化速度感人，这样的板块作为首进第一站，再适合不过了。
黄埔 @细鹏 摄
现象二：为何每次挑起市场新玩法的，都有东部的身影。
将全市5大板块的网红盘统计，发现东部网红盘的出现密度是最高的。
老黄埔的富颐华庭到万科城市之光，再到庙头的品秀星航、招商臻珑府，再到南岗的万科黄埔新城。
整个5号线以及东延伸段，红盘拉满，甚至到了新塘还有品秀星图、碧桂园凤凰城等等。
科学城的网红盘，更是星罗棋布，品秀星樾、罗兰国际、时代天韵...
知识城也不甘示弱，万科幸福誉、升龙学府上城、越秀联投知识城·居山涧、镇龙TOD星汇城...
星汇城 @细鹏 摄
再往东走，沿着21号地铁线，融创御溪世家、时代名著、保利中海金地·大国璟...
网红盘如此之多，除了此前说的地理优势、产业配套、居住环境等，另一个很重要的因素就是，供应大区，自然也因为楼盘扎堆，产品竞争，配套内卷，极大地吸引买房客，刺激了购买欲，解放了刚需、刚改需求。
增城的珠江弘阳·时光荟，66㎡能做三房；科学城的网红盘们，个个配套省市级名校...
这么懂客户的心，就好像满足可以低价购买奢侈品＋一整天都逛不完的奥特莱斯，不网红天理难容。
增城赛宝湖 @细鹏 摄
现象三：传言一年多，等来的不是天量供应，却是成交维稳。
天量供应的传说，来自于2020年黄埔宣誓3年拆66条村的旧改运动。
当时有人算了一笔账，如果黄埔计划用2-3年的时间拆除66条村，按照黄埔“十三五”规划常住人口年均增长27万人，人均居住面积31㎡计算。
预计改造完成后，66条村的融资区可向市场供应3500万㎡的商品住宅，预计市场需要20多年才能消化。
于是有小伙伴，开始三人成虎，天量供应，市场会崩塌。
沧联村 @细鹏 摄
既然是旧改供应量，那么就应该站在旧改的逻辑上算这笔“天量供应”账。
目前来看，全广州旧改速度的金牌选手是猎德村，3年实现回迁；
如果有融资区商品房，各项手续按最快的算，也要＋1年左右实现入市；
若项目体量在15-20万方左右，到交楼激进一点40个月（很多企业40个月不一定干的出来），即3年+的时间。
因此，一个中小体量的旧村，要完全改出来，到可售的商品房交楼，都至少需要7年左右的时间，更何况现在很多村是动辄上100万方的大体量。
加上旧改前期投入巨大，杠杆难玩下去，有几个企业那么有钱同时烧几十条村？
知识城汤村 @细鹏 摄
因此，对于天量供应，如果忽略所有的时间轴，就静态的角度来看，最终的结果也许会是这样；
但如果将这一情况放置于合理的中长期发展维度，我们会得出以下两个结论 ：
一是， 短期内，黄埔的住宅供应依旧以招拍挂为主；中长期来看，黄埔的住宅供应主体将是旧改；
二是，由于旧改具有较长的开发时序，中短期内，黄埔市场依旧处于供求平衡状态。
老黄埔品秀星航 @细鹏 摄
2021年，黄埔市场供应177万㎡，成交194万㎡，供求比1:0.91，整体供求相对平衡；
2022年开年至今，黄埔市场供应69万㎡，成交54万㎡，供求比1.27：1，整体供求依旧相对平衡。
而且，刚刚过去的这两周，东部市场又因为时代天韵、万科城市之光、保利水木芳华等开盘，再一次出现了成交的小高潮。
在这些现象之下，于是催生出一个结论：
广州楼市，在很大程度上成也东部，败也东部。
增城富士康科技小镇 @细鹏 摄
近些年，广州的发展脉络是“东进南拓”，东部由于接壤东莞、深圳等高能级城市，自然是广州拥抱大湾区城市群的顺势方向。
东部作为主要的供应大户，以及成交主战场，在一定程度上决定了广州环主城区、近郊区、远郊区的价格天花板和价格底板。
例如，环主城区的万科城市之光，最新加推价格5.3-5.8万/㎡（加2000元/㎡可升级精装包），开盘加推188套，去化96套，超半数。
房价是环主城区里，商品住宅（剔除别墅、叠墅类产品）的天花板。
万科城市之光A区 @细鹏 摄
近郊区的万科黄埔新城，现在对外吹风价格2字头起；镇龙TOD星汇城，售价2.6-2.7万/㎡。
这些项目价格是近郊区或者郊区地带的底板，妥妥的高性价比。
再往东走，远郊区的保利水木芳华，端午开盘，1.6-1.8万/㎡的价格，首推416套，去化350套，开盘去化率高达84%。
这个价格，重新定义了21号线沿线的房价，算是给新市场周期一个新的交代。
保利水木芳华 @细鹏 摄
所以，广州市场是否还有救？是否需要来一次大松绑？
看看东部，就知道了。
码字间，南沙好像出事了！
定睛一看，国务院正式印发广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案。
按要求，2022-2024年，南沙每年要安排100亿元的地方债务额度。
并将以南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽3个区块作为先行启动区，总面积约23平方公里。
同时，对先行启动区鼓励类产业企业按减15%税率征收企业所得税，按程序制定优惠产业目录。
近一年来，作为广州的副中心，南沙由于特殊的客群结构，叠加调控因素，市场持续处于冰冻期。
愿这次方案的发布，能给市带来另一股暖流。