发文了，老破小又行了？

6月14日，广州市住建局发布了一则公告，《广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法（公众征求意见稿）》，以下简称《试行办法》。

意味着，广州终于对“老破小”下手了。

文件对老破小的改造方式、强度、内容、流程等都进行了全方位的规定。

下面我们将其中的重点摘出，一一拆解。

首先，文件指出，改造的对象为列入广州市城镇老旧小区年度改造计划项目。

今年1月，广州市第十六届人民代表大会第一次会议上，就曾提出采用微改造方式，推进100+个老旧小区改造。

近日，广州市召开了第三次城领会，再次过会2022年度旧改计划项目，共计200+个。

其中，一半是旧村，一半是旧厂和微改造。

由此可以推断，老旧小区改造也将是广州旧改市场未来的主旋律。

沙河顶 @细鹏 摄

其次，老旧小区改造的主要形式为引入社会资本全方位多角度参与。

看到这里，有没有闻到一股熟悉的配方？旧村改造如法炮制的感觉。

不过，与旧村改造稍有不同，除房地产开发商外，施工企业、物业服务企业，甚至提供养老等专业服务机构，都被列入了社会资本的范畴。

城中村 @细鹏 摄

也就是说，老旧小区改造的门槛相对降低了，可参与的企业门票变多了。

由此看来，就合作企业的选择上，政府根据项目的实际情况做出了让步。

毕竟，经历了一轮大调控，国企兜底应接不暇，民企多数泥菩萨过江，都压力较大。

将目标范围方宽松一些，让上下游的相关企业也都参与进来，不仅减轻了资本压力，还刺激了市场运作活力。

五羊邨 @细鹏 摄

对于社会资本的参与模式，文件指出可采用EPC+O、F+EPC+O、BOT 等。

简单点讲，尽量通过投资＋建设＋运营的全产业链模式。

社会资本出钱，政府参与监督，企业将项目进行更新改造，后期并对小区进行运营和维护。

已获得视觉中国使用授权

那么大家可能就要问了，资本逐利，投进去的钱，如何产生收益回报呢？

在《实行文件》中，企业参与改造后的回报主要来自两个方面。

一是，通过项目本身的运营收益。

老旧小区的改造内容中，不仅涉及小区本身楼栋单体，还涉及小区外的公共配套设施，市政工程，存量车位、广告位等。

甚至，在小区改造完毕之后，会参与日常的物业维修，市政设施的管养。

登峰村 @细鹏 摄

如果项目只是涉及到住宅类型，那么后期运营中，物管费、存量车位的出租租金等可以作为收入的一个来源。

老城区由于早期规划车位配比要求不严格，导致现在车位极度紧缺。

越秀区东风东路二手车位售价60-80万/个，依旧遭到疯抢。

越秀区多数停车场收费为5元/小时，一年下来1辆车的停车费用超4万。

怎么看都是一笔可观的收入。

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若改造项目涉及商业类，在后期的运营中，广告位费、商铺租金、活动场地收费等，会是另一种收入来源。

例如，永庆坊，作为广州微改造的典型标杆，仅2021年，非遗街区营收就超500万元。

永庆坊 @细鹏 摄

二是，可享受财政支持、金融支持、税收优惠等利好。

改造意味着需要资金，从动工到改造完毕，实现运营，整个周期相对较长。

这一次政府也想得很通透，既然干活儿出力了，那就缺什么补什么。

既然资金投入大，那为了缓解资金压力，虽不能直接撒钱，但是可以从财税、金融融资端给予一定的优待。

这就有点像，以前读书班里评判“特长生”一样，在高考的时候给你加点分。

@细鹏 摄

最后，我们将视线聚焦到改造流程上。

将文件中的整个老旧小区的改造流程与旧村之间进行对比，发现其中还是有较大差异。

一是，老旧小区的改造指导性文件包含，策划方案、社会资本引入专章、实施方案。

其中，策划方案和社会资本引入专章的编制，主要由引入主体编制（项目权属地镇（街）、相关职能部门或事业单位）。

社会资本在期间可以协助参与数据摸查、民意调查等工作。

城中村 @细鹏 摄

二是，待策划方案城领会审批通过之后，开始遴选合作企业。

对于旧村改造来说，这一程序是几乎不存在的。

甚至可以说，并没有策划方案编制和审批这一程序。

在旧村改造中，数据调查核查完毕，进入实施方案编制阶段，就可以公开选择合作企业。

三是，参与编制的实施方案，包含建设、运营、管养三大板块。

旧村改造中，目前着重强调要有古树名木保护专章、以及首开区建设方案等。

老旧小区的实施方案与之对比，多了运营和管养两大模块。

显然，针对老破小的改造，政府更希望引入的资本是一个城市运营者，而非纯粹的开发建设者。

总体看来，此次《试行办法》的意见征求稿，虽然只是一个框架性文件，但是不难看出，政府想要老旧小区恢复活力的决心。

越秀老城区 @细鹏 摄

翻看广州第二批次集中供地名单，连天河都出地了，可老中心区越秀依旧缺席。

越秀最近一次挂地还是在2020年，扔出一块广州地王和安置房地皮后，逐渐退隐。

老城区挂地常年断供，让想通过拍地来改善城市界面、提升居住价值的老广们望眼欲穿。

越秀南路地王地块

楼龄过高、管线破旧外露、道路狭窄泥泞...这些是大家对中心城区老破小的部分印象。

老城区本应是城市居住的发源地，但时间和人居革命让它逐渐失去活力。

城市生命力的释放，一方面需要远大新的持续建设，另一方面也需要老城区的存量盘活。

因此，城市更新的道路上，老城区的更新改造是必经之路。

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