2020年11月16日，十一家房企聚坐在电脑前，不停地刷新电脑页面。跟窗外的天气一样，空气一度将至冰点；气氛如此紧张，只因大家正在进行一场抢地大战。他们刷新的，正是广州公共资源交易中心，奥体公园北侧地块的竞价页面。
经过21轮报价之后，合景以总价约48.6亿，溢价率19.68%，可售楼面价约5.5万/平，夺得该地块。
一时间，整个广州市场沸腾了，合景这一举牌直接刷新了地王新纪录。
就在合景拍下地块的当天，周围的二手业主纷纷修改挂牌价格，更有甚者直接拔价5000元/平。业内人都知道，按照正常量价逻辑，用那个地价在当时进行测算，是逼近项目盈亏平衡点的。
而合景相关人员，给了一个玩笑话的解释：回到梦想最开始的地方。
1995年，孔老板与其兄弟成立合景房地产公司，以广州房地产项目为前期弹药。2003年，合景迎来第一次重大转折，更名为合景泰富集团。同时，2003-2004年间，合景以“天价”投得珠江新城两块“地王”。
两年后，项目动工，被开发成广州CBD豪宅标杆誉峰和写字楼标杆合景国际金融广场。
根据贝壳数据，誉峰目前挂牌均价16.4万/平，合景国际金融广场租金约200元/平/月。
看到这里，有理由相信，合景发迹于天河，骨子里就刻着豪宅基因。
中海·观园国际+誉峰园+粤海·丽江 @Ricco 摄正当大家疑惑，这个豪宅专家会怎么勾勒这块土地时，奥体公园的设计方案公诸于世。
占地约5万平的地皮上，围合式排布着17栋板式小高层，户型面积段200㎡起步，最大的去到了520㎡。
显然，合景将自己的艺术匠心再一次投置到了这块地王上，打算以豪宅溢价的方式操盘项目。
转眼来到2022年，整个楼市在继续疲软之时，广州的楼市竟破天荒的从豪宅开始，有了回暖迹象。
首先是保利侨鑫汇景台，144㎡豪宅户型备案价突破至14.7万/平。
2022年2月19日，汇景台开盘，售价12-13.7万/平，首推73套，去化40套，去化率超50%。
于是，大家纷纷把目光瞄准隔壁的牛奶厂奥体公园北侧地块。2022年3月16日，奥体公园北以合景臻颐府的身份开盘入市，售价11-14万/平。
那个时候的周围二手，华润天合成交均价去到9.8万/平，金地天河公馆成交均价9.2万/平...就当大家以为，牛奶厂会扶摇直上，与琶洲南TOD比翼双飞时，一则某项目降价的信息，刷屏朋友圈。据了解，该项目将推出部分单位，200-260㎡，总价1500-2600万，折合单价8.5-9.9万/平。于是，大家都在问？2个月之间，为何价差如此巨大？到底发生了什么？
逻辑一：广州的买房客需求结构中，刚需、刚改依旧是购房主力军。
据数据，近5年广州户均面积在100㎡及以下的住宅，占全市成交总量的约50%；
144㎡及以上的豪宅，占全市的成交总量不足7%；
显而易见，刚需能顶半边天，而站在金字塔尖的永远是少数…
近3年来，广州豪宅型产品年均成交量约为6400套左右，换算下来，月约533套。
平均到每个豪宅盘，月均走量15-20套，已经算是可观。
南部，汉溪长隆地铁上盖耀胜新世界，保利湖光悦色（天斯地块），中海江泰里，越秀大学城和樾府等；北部，富力富云山，1批地中海刚拍下的白云空港大道地块等；
市场容量有限，叠加大量供应，僧多粥少的局面再次出现，这个时候豪宅客们的可选择性就多了起来。
毕竟，笋盘总是会吸引大家的目光，而且还是豪宅笋盘。
将今年1-5月，牛奶厂板块的二手成交数据进行对比，发现大家都在偷偷“以价换量”。
而是说在楼市调控下，房价正在努力去“金融化”，经历暴涨之后，回归新常态；房子逐渐回归居住的本质属性。这个低密豪宅圈层，叠加天河智慧城的规划，以及周围丰富的山体景观资源，仍然会是珠金琶改善外溢心口的朱砂痣。
说完楼市逻辑，最后回到本次项目的操盘主角——合景泰富。根据2021年年报，公司销售额虽然较2020年同比略微上扬，但是归母净利润同比下降。
与大多数房企一样，合景也在这次楼市周期调整中遭遇了冲击。
媒体公开信息显示，合景2022年全年该公司将有合计约120亿人民币债务。
其中，即将到来的7月，会有18个亿的商业抵押贷款支持证券；8月，还有18亿的在岸债券；9月，美元债约9亿...在融资端被“三道红线”勒紧的情况下，只能寄希望于销售端的销售资金回款，来稳住经营性现金流。
对于豪宅项目，销售速度是比较缓慢的，如果要加速回款，价格势必要做出一点牺牲。据内部人士透露，合景现在也在积极接洽相关收并购方，打算以大单销售的形式出售公司的部分优质写字楼项目，积极回款。
所以，我们看到，有项目为购房者下探了牛奶厂板块豪宅市场的价格底线。
随着购房环境的逐渐宽松，楼市信心的逐渐修复，底部已经在浮现。所以，不要觉得还会疯狂往下掉，毕竟市场理性起来的时候是十分冷静的。房子，与我们生活息息相关，作为楼市中的一员，此时没必要幸灾乐祸或者拼命拉踩。
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