以前不会谈的问题，现在可以商量了
信心在慢慢恢复。
自从6月初开了市城领会之后，这段时间关于旧改，找了不少开发商，不少银行去开会。
会议上应对企业反应的产居比、拆旧奖励、公服配建等问题进行了讨论。
一名知情人士说：
过去几个月，谈都不会谈的问题，现在可以商量了。
显然，重启之后的广州旧改进入了下半场。
然而，一个更大的难题摆在面前：
地产周期底部，民企因债务退场，国企进场救火已趋于饱和，到底谁才是未来旧改的希望？
石牌桥 @细鹏 摄
民企的进与退
早些年，地价远低于招拍挂、利润可观、土地储备量大等特点，使得旧改成为了房企们心头的“朱砂痣”。
因此，在那个激进的年代，无论是扩充规模，还是利用杠杆赚钱，旧改都是不错的途经。
于是，房企纷纷进场，抢占先机。
回望广州改出来的那几条村，很明显，在上一波“闯旧改”浪潮中，民企拔得头筹。
南站富力医院 @细鹏 摄
一是，在旧改决策上，民企比国企更简单、高效、大胆。
曾经有小伙伴给拆拆举了一个很形象的例子。
搞旧改就好比在大街上看中一个女孩子，想要追求她做女朋友。
国企的风格通常是，先去考察一下这个女孩子的兴趣、爱好、三观、家庭背景等。
然后再结合自身的条件，分析研究两人在一起是否合适？未来的相处方式是否融洽？双方父母是否同意等等...
等到一切都摸透了，内部风险评估OK了，便开始行动。
而民企则简单粗暴很多，对眼缘＋基本情况了解下来还不错。
快速评估后，整体风险都还能接受，便展开猛烈追求。
毕竟，好姑娘不多，再犹犹豫豫就名花有主了，现在能追则追，至于以后的问题，等暴露出来慢慢再解决。
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总结起来就是：
国企更喜欢在进入项目前，把所有的困难都暴露出来，功课做在事前。
通盘考虑项目推进中遇到的重大问题能否解决，如果难度很大，那这个项目几乎就不会去了。
民企则偏爱，一边进场，一边解决问题，兵来将挡水来土掩，项目动起来才是核心。
沧联村 @细鹏 摄
二是，旧改牵涉复杂，民企的处理模式更灵活。
旧改由于权属关系复杂、拆迁繁复、合作模式多样等，考验着合作企业处理问题的灵活性。
由于体制的不同，生于市场的民企则具有相对优势。
例如：
在引入资金方或者合作伙伴方面，同股同权是国企的红线，而民企在这一点上可以适当突破；
在应对拆迁补偿、调整项目开发战略等方面，国企的决策机制和流程相对民企繁琐和冗长。
这些都反映出，民企在旧改中的优势。
小坪村 @细鹏 摄于2021年5月
虽然在某些方面，民企具有一定优势，但是任何事物都有两面性。
随着调控的加紧，在市场承压下，民企的弊端也逐渐显现出来。
一是，在融资收紧＋销售回款趋缓的双面夹击下，高额的资金成本和项目进程缓慢，使得民企面临资金链断裂的风险。
二是，拆建比、产居比等限制下，叠加高额前期费、借贷成本等综合因素，项目利润被侵蚀，民企算账变得艰难。
三是，旧改进入“综合连片开发＋城市运营”模式，对民企操刀旧改的能力提出更高要求。
棠溪村 @细鹏 摄于2021年5月
如此一来，民企面临着现金流短缺、利润空间被压缩、综合开发及运营能力不足等问题。
于是，逐渐出现民企申请退村、请求接盘、收缩旧改版图等“断臂求生”的现象。
国企的悲与喜
旧改要继续，有人退场，就需要有人进场接盘，国企便成为了万众瞩目的救火队长。
其一，国企因为稳健的经营模式，积累了较为雄厚的资金实力。
其二，国企具备更强的资源整合能力，注重片区开发＋建设＋运营三级联动、民生配套、有产业导入优势、更有城市价值提升的大局观。
其三，由于国资背景，叠加民企暴雷的负面影响，国企更容易获得村民、金融机构、施工单位等多方面的支持与信任，工作开展相对便利。
新溪村 @细鹏 摄于2021年8月
然而，国企不是万能，依旧也有被限制的一面。
除了前文提到的决策机制较长、处理方式不灵活、红线难以规避之外，国企还面临与市场接轨不充分，旧改一线经验较弱等问题。
再者，池子里的水一旦满了，都会有溢出的时候，何况需要接盘的那么多，全盘托底国企也会被拖垮的。
再有钱，也不该这么无底限的花出去。
另外，市场行情不好，大环境下兜底过来的项目也很难保证后期开发会获得较好的投资指标。
冼村 @细鹏 摄于2021年12月
如此一来，与国有资产需最大程度保值增值的原则相违背，后期项目将更难处理。
于是，市场也逐渐出现了国企挂牌项目出售股权、接洽旧村迟迟没有最新进展等现象。
新模式入场，中国式“淡马锡”
央国企作为国家所有和控制的企业，社会责任和担当注定了要冲锋陷阵的使命。
对于这些不足，其实国家已经意识到，并且在试探性的做出改变。
近日，国资委印发《关于国有资本投资公司改革有关事项的通知》（下称《通知》）明确表明：
允许中国宝武、国投集团、招商局集团、华润集团、中国建材，5家企业正式转为国有资本投资公司。（以下简称：国资投资）
很多人问拆拆，这是什么意思？“国转国”难道不是换汤不换药？
五矿招商鹭山府 @细鹏 摄于2020年12月
首先，重点放在“投资”两字。
以华润集团为例，在转为国资投资之前，华润归属国资委直接监管。
这意味着华润的重大决策、战略部署等一系列企业经营动作，需要上升国资委决策。
而这次改组之后，国资委就变成了投资华润的一个大股东，对于企业的日常经营决策权就下放到了华润的董事会、或者相关管理层。
国资委不再事事亲力亲为，取而代之的是，通过业绩考核、设置财务指标、制定核心战略目标等方式对华润进行管控。
通俗一点，孩子长大了、有出息了，母亲就不打算吃喝拉撒都管着他，给予一定的时间和空间，让他在既定的期许范围内茁壮成长。
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其次，政企分离、产权明晰、市场化运作是目的。
这样做的好处，一方面让国有资本经营权与所有权分离，解决了国企政商权责不明、管理冗杂等矛盾点。
另一方面，通过资本投资＋平台自运营方式，下放经营权，进一步接近市场化运作，不断化解国企运转不灵活的缺点。
如此看来，此次改组将会是我国市场化变革的新里程碑式动作。
华润公园上城 @细鹏 摄于2021年2月
其实，这样的改革方式，与淡马锡模式十分类似。
1974年，新加坡财政部以私人名义注册了淡马锡控股有限公司，并控股100%。（以下简称淡马锡）
随后，淡马锡这个平台，相继管控几十家国联企业、广泛投资亚洲市场和发达国家市场、掌控了新加坡本土经济命脉产业。
新加坡财政部并不会干涉淡马锡及其投资和控股公司的日常经营决策。
只有在面对核心项目、公司股改和私有化、股票和资本投资等重大战略事项上财政部才会参与。
至于各公司的具体实施与运营等，均由各公司管理层负责。
作为投资回报，淡马锡税后利润会按一定比例上交财政部。
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不过，类似淡马锡这样的投资和放权，极大的考验着国资投资公司的自身运营管理能力。
此次拿5家优质的央国企进行试点，若后期效果显著，相信“淡马锡模式”会成为未来中国市场发展的主流。
将市场还给市场，合作共赢
通过以上的分析，不难发现，无论是国企还是民企，在旧改中都有鲜明的优劣势。
除了国企在不断地市场化改革，民企在不断地综合化壮大，各自丰满各自的路径外，还有一条更好的道路。
那就是，国企与民企合作，优势互补，各取所长，共同攻坚，实现双赢。
花地湾生活馆 @Ricco 摄
事实上，企业们也意识到这一点，也开始在这上面摸索。
2022年4月，招商蛇口公告称，与长城资产、佳兆业签署《战略合作协议》，谋求在城市更新、房地产开发等领域开展合作；
2022年5月，山东能源集团对奥园进行最后的尽调，拟将通过持有子公司部分股权成为中国奥园控股股东；
2022年5月，万科与广州市政府签署了合作框架协议，双方拟在城市更新、文旅产业等方面加强合作...
香雪奥园广场 @企鹅 摄
在这个大浪淘沙的时候，没有任何人可以独善其身，经历了风雨之后的房企们也悟出了一个道理：
想要活下去，旧改要继续，单打独斗太艰辛。