广州抢人，背后没这么简单
广州悄悄放开落户门槛。
以前，本科学历需要连续6个月社保，才能落户；
现在，本科学历只要有社保，就能落户。
要求降低了，时间缩短半年，广州开始抢人了。
说不利好楼市那是违心的，人才越多，意味着更多的购买力和潜在需求。
但是说真的，消除6个月的时间差，短期内并不能给楼市带来立竿见影的效果。
对楼市来说，象征意义要大于实际意义。但长远来看，也说明广州等不起了。
就像是上周，北京打响头阵，释放老年人房票。
这一次，更多的一次试探，给予市场信心。
01
过去的一个月，广州楼市真的很难。
看成交，过去的7月份，广州一手新房网签6320宗，环比下跌20%，虽然都是传统淡季，但是和去年相比真的惨。
跌了17%。
你把前三年的数据摆出来也一样，前几年差不太多，但是这次成交却砍到了脖子。
| 来源：广州中原研究发展部
这说明市场有需求，但是需求被压抑了，不敢出手，还在观望。
喊了大半年的救市或者回暖，喊了个寂寞，成交还是往下跌，说明大家还在期待有更大的动作，以为政策没到底。
不过，当下的市场，就算是网红热销盘，也有点扛不住了，包括海珠、黄埔、荔湾也带不动了，自己都上了渠道。
这么做的话，成本大大提高，但各大开发商还是狠狠吸了一口。
找到一个购买力真的太难了。
当然，这也说明，开发商还不愿意降价换量。
或许还有点安慰的是，广州一手楼成交均价36663元/㎡，环比上涨8%。
这个与国家统计局的口径，几乎一致。
| 来源：合富研究院
一手不好，二手也跟着扑街。
来自广州中原发展部的统计，二手网签7441宗，同比大减16.5%。
其一：观望情绪强，天气太热，看房不积极。
其二：成交周期拉长，业主报价信心也不足。
在一二手成交下跌的当下，如果市场豪宅盘持续拉高出货，市场持续分化：
好的盘越来越贵，次好盘横盘，那么想要卖一买一的置换改善，就越来越难。
再这样的下去，豪宅市场会空转。
| 来源：广州中原研究发展部
02
市场不好，但是集中供地造成的集中入市，也形成了供应踩踏。
易居数据显示，7月份全广州的商品住宅库存1149万㎡，去化周期14.5个月，是五年来的最高水平。
南沙：库存180万平，去化周期27个月；
从化：库存74万平，去化周期20个月；
白云：库存105万平，去化周期15.8个月；
而去化周期最少的，依次是越秀、黄埔、天河，低于10个月以下。
| 来源：易居企业集团
一般来说，库存低于7个月，都是处于供应紧张的周期，市场选择少，有上涨的动力。
但是，广州集中供地，一点都没少，积压的库存还会增加，接下来的市场还是会卷。
不过，这也是好事。
1、人来了，房子还在，除了核心地段，不用担心房价暴涨，不用担心来了就高位接盘。
很多人逃离“北上广深”，最重要的原因就是房价。很多年轻人来了，就是想要一个家。
如果炒房客一来，广州住房供应紧张，那么就是高位接盘了。
2、除了增加商品房，广州未来五年还为新市民、青年人等群体提供66万套保障房。
其中，公租房3万套，保障性租赁住房60万套，共有产权住房3万套。
年轻人来了，既买得起，也要租得起。
3、旧改释放城市公共配套，公共设施会越来越完善，就算人口涌入，依旧有幸福感。
大家都知道，城市的公共配套资源是要跟人口规模匹配的，要不然也不会限制十四五人口规模上限。
而广州很多旧改都是要配医院、配学校、配产业，配套能跟得上，就业机会也会增加。
看了一下去年的数据，整个大湾区，广州抢人还是很猛的，一年增加7万人，比深圳要多。
根据最新出台的规划，广州2025年常住人口达到约2100万，所有的城市公共服务，包括配套都按照这个规模来配置。
所以，房价这事，还是要分开来看，平稳有序的市场，会让年轻人用脚投票。
让想落户的年轻人能够落户，总体来说，广州房价还是很亲民的。
当然了，这次抢人，就在广州第三轮土拍之前，时间有点巧合。
预计在第三批集中供地，广州已经丢掉对楼市的幻想。
其一：降低地价。
预计白云小坪、天河育新街会回炉重造，起拍楼面价都会降，而且幅度还不小。
地价降，房价降，简直是双杀。
比如，牛奶厂的豪宅，给出了上百万的让利，价格是决定市场走量的大杀器。
其二：开发商会继续收缩战线，扎堆竞争优质地块。
这个和市场分化是一样的，就算是同一区域都会分化。
好比如，牛奶厂板块二手刚需价格回调，但是140平以上包括别墅价格坚挺，而且放盘很少。
就上一轮来说，国企越秀抢下燕塘三摇号地块，溢价15%，成交楼面价50842元/平。
由于土地市场传导出的利好，尤其是高溢价，高楼面价，市场也会有特别高的期待。
就在7月底，天河壹品开盘，主推二期约73-99㎡三到四房，价格约6.7-6.9万/平，货量约317套。
听说去化还不错。
从目前流出来的信息来看，第三批供地核心地块有天河沥青厂、海珠金辉路、海珠洛溪大桥西侧地块、广一电商南侧地块等等。
当中，海珠是当之无愧的重点，而且相对于天河来说，海珠无论是房价还是地价都够坚挺。
无论是保利招商天珺、琶洲南TOD、保利湖光月色以及中海五子等产品的入市，直接拉升了海珠价值，有话题也有关注度。
不过，随着海珠涨过一轮，价格高位，不少项目的去化脚步也放慢了。
| 来源：克而瑞
土拍之前，广州针扎不进，水泼不入的限购政策，终于撕开了一个口子。
虽然力度不是很大，但试探性的姿态还是明确了。
但是，长远来看，随着人口增长见顶，各大城市抢人大战早已是常态。
6月底，一则话题#今年上海应届硕士毕业生直接落户#登上微博热搜，这已经是上海第四次放开人才落户了。
2489万人口的上海，比北京、广州、深圳都高，也在抓紧时间抢人。
广州常住人口1881万，2025年目标是2100万，也就是还有219万人口增量空间。
按照七普数据，广州一年人口增加约60万，五年增加200万-300万是正常的。
如果未来人口负增长呢？
所以，强如上海都开始抢人，广州也等不起了。