别等了，海珠又推江景“摇号”地块

土拍要继续，打铁要趁热。

8月5日，广州第三批次挂地名单第一次定调会如期举行，悉数讨论12宗地。

天河、海珠、番禺、白云、从化...又齐聚一堂；就地块素质而言，有惊喜也有惊吓。

让人匪夷所思的是，海珠居然顶替了增城，成为最新的土地供应大户。

遥想今年广州第一次土拍，海珠献出赤沙二期、石榴岗，硬生生撑起了中心区的门面。

在第二批次，“万年劳模”又马不停蹄地呈上江景锌片厂、网红琶洲西地块。

虽不及天河燕塘地块三封顶摇号那么风光无限，但极苛刻地出让条件，将地价拉升至可售4万+/平。

姜还是老的辣，在海珠的土拍字典里，就没有“输”这个字。

那么，众望所归的海珠，在8月中下旬的第三批次又将挂出什么宝贝地块呢？

瞄了一眼名单，是三大金刚：金辉路39号地块、广一电商产业园地块、洛溪桥西侧地块。

-金辉路39号地块-

金辉路39号地块，占地10200平，计容总建面35789平，容积率4.5。

该地块前身为工业大道南907号化学试剂厂部分用地，后经调规变为住宅用地。

在此前海珠的供地计划里，原定为第一批次就要挂出。

“出嫁”日子一拖再拖，定是与该地块的土壤修复有关。

按照经验，化学试剂厂用地，土壤修复时间至少要1年，不过好在据说是原业主自己修复。

工业大道南907号化学试剂厂规划草案

项目地处海珠创新湾，1.5km范围内，围绕着已经成交的地块有：

江泰路地块（4.5万/平，中海）、蚝壳洲地块（3.6万/平，中海）、石岗路地块（5.1万/平，中海）、南洲地块（3.9万/平，中海）。

就市场而言，江泰路地块现以中海江泰里入市，售价约7-8万/平；

蚝壳洲地块以中海映澜台入市，售价约10-13万/平；

石岗路地块以中海观澔府入市，主力售价约8万/平；

南洲地块以中海观雲府入市，主力售价约7万/平。

一不小心就被中海包围了，一不小心周围房价就奔10w了...

地块不仅区位不俗，还妥妥滴双地铁，距离广佛线石溪站仅300多米，距离地铁二号线东晓南站600多米。

隔壁就是许老板的发家之地——金碧花园。

因此，无论是居住氛围，还是学校、商业、医院等生活配套，都相当的成熟。

这样看来，金辉路39号怎么都有一种天生贵胄的味道。

拆拆粗略地算了一下，就算拍到封顶，楼面价也差不多3.8万/平（未扣除配建）。

体量袖珍、总地价较低、市场坚挺，大环境下此类各方面都风险可控的地着实不多啦。

这么想来，该地块或将迎来众房企的疯抢，不知这次中海会不会选择再次占领创新湾...

-广一电商产业园地块-

项目地如其名，是一宗集居住、商业商务、中小学为一体的综合用地。

在年初的海珠初步供应计划中，地块占地1.9万平，计容体量暂定为5.2万平。

地块紧临敦和涌，因此临河一线的建筑高度被限制在了24米及以下。

成也萧何败萧何，可就因为这个由头，该地块很可能将是海珠难得的低密住宅用地。

广一地块处于“中大国际创新谷”规划范围，周围聚集着大量的产业人才居住需求。

项目东临广州大道南，距离地铁8号线鹭江站800多米，出行较为便利。

地块东南侧约750米处是海珠区政府，西北1.2km处是中山大学，这不就算是在海珠中轴线上吗？

根据贝壳的最新数据，其南侧二手房：

逸景翠园，20多年的楼龄，挂牌价5.7-7.7万/平；

叠彩园，2001年建成，挂牌价5.4-6.8万/平...

由此可见，项目周围已经多年缺席新盘供应，片区改善需求亟待解决。

千呼万唤始出来，广一地块再解馋；终于等到你，还好客村没放弃...

地块虽要求配建2703.8平的政府性房源并无偿移交，但溢价率达10%便可封顶。

若延续第二批土拍的规则，封顶之后直接进入摇号环节，不再竞配建。

一边是要求竞得人无偿配建，一边是封顶溢价率砍下5%，细想算不算一种ZF让利？

鹭江村 @细鹏 摄

除此之外，广一地块还有一个“预期”杀手锏——旧改。

地块左拥鹭江、康乐村，右抱江贝村。

康乐和鹭江由旧改航母合生操刀，江贝的合作意向企业为本土化房企方圆集团。

若改造完毕，整个片区城市界面将发生质的飞跃。

再在全球规模最大的纺织专业市场——中大纺织市场的拉扯下，产业进一步发展和升级...

哎，不能再说了，不然又有人会骂拆拆画饼。

反正，瞄到的地价不便宜，英雄还是所见略同滴。

康乐村 @细鹏 摄

-洛溪桥西侧地块-

最后一宗重量级地块，说来也是老朋友了。

无论是年初的海珠供地计划，还是2022年广州供地蓝皮书，都可以看到它的身影。

洛溪桥西侧地块，占地17543平，计容总建面42663.4平。

跟周围以往出让的中海观澜府、蚝壳洲地块等项目相比，本地块3.5的容积率，简直羡煞旁人。

更重要的是，洛溪桥西侧地块具有南向一线江景。

将整个海珠后航道从西看到东，广州幸福湾、时代大家、中海映澜台、越秀天荟江湾...

哪一个不是名噪一时的豪宅？哪一个不是售价10w+？哪一个不是开盘即疯抢？

都说炒房客、投资客不理智，看到这块地，估计开发商也很难冷静下来。

洛溪桥西侧地块，地处海珠创新湾的沥滘片区。

项目西侧就是海珠创意以产业园和BIG海珠玩艺术园区，东侧则为海珠儿童公园、海珠妇儿医院。

地块西北侧500米处，就是地铁广佛线与2号线的交汇站——南洲站。

出门就是城市主干道，广州大道，无论是去琶洲商务区、珠江新城、广州国际生物岛，还是广州大学城，驾车30分钟内可到。

这样看下来，只能用“小而美”来形容了。

房企们很难不心动，地价很难会便宜...

拆拆刮了一眼，确实洛溪桥西侧地块是此次3宗里最贵的那一块。

在规划条件里，项目本身需要配建10%，约3796平的政府性房源，并无偿移交。

若刨除政府性房源的配建成本，封顶时项目的楼面价将达到5.1万/平！

地块素质优是真的优，贵也是真的贵。

不过，这样的地块条件，值得房企们再去摇号一次。

洛溪桥西侧地块航拍图 @细鹏 摄

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在广州目前已经成交的土地中，楼面价TOP10里，海珠就占据了5块，夺得半壁江山。

而这些“金贵”地块入世以后，都是走豪宅化的路线。

要么是豪宅面积段户型，要么是轻奢高端产品，对外售价集中在7-10万/平，更有甚者达10万+...

照这样的卖地节奏和楼盘入市趋势，海珠将告别刚需刚改客，全面涌入豪宅客的怀抱。

可想而知，未来海珠将是新贵、土豪、企业高管等一些列高圈层人士的聚集地。

不过，担忧也随之而来，毕竟站在金字塔尖的始终是少数。

然而，你其实可以永远相信海珠市场的需求度与购买力。

今年1-7月，海珠二手房成交约6970套，占全市二手成交总量的14%。

2022年1-7月，海珠新房成交总套数约1226套，远不及二手房成交量的1/5。

以上种种说明，海珠的改善、购房等需求面临井喷。

接下来，随着地块的不断开发，区域价值被充分挖掘，还有标杆项目的带动，海珠必将迎来一波行情。

|来源：2022年广州供地蓝皮书

回顾近两年，海珠一改往常的低调、稀土如金，频频挂地。

其实，这与海珠的发展规划息息相关。

在今年4月颁布的《海珠区“十四五”产业规划（2021-2025年）（征求公众意见稿）》。

洋洋洒洒的43000字，指明了未来5年内，“1+6+N”现代产业体系、以及产业创新发展示范区的定位。

都知道要发展，可怎么发展？发展需要的钱从哪里来？发展需要的人才从哪里来？发展的成果该如何体现？

所有的问题在于一个词，城市运营。

海珠区 @细鹏 摄

只有高效多功能利用有限的土地，才能改善城市界面、获取并提升土地价值。

有了价值，才有实力引进并创新产业发展，才会吸引和留住人才。

如此，人才才会进一步推动城市升级转型、反哺城市建设更新。

这是一个良性循环，也是我们每个购房者、开发商，乃至ZF想看到的结果。

不出意外，广州的第三批次土拍，海珠又将掀起一股新浪潮。

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