天气转晴，我们的同事@从化梁朝伟也按耐不住了，带着心爱的小飞机四处航拍。
这位置，这景观，是在弄啥嘞？好奇心驱使下，立刻来了个360°记录，又打包发到了群里。阿拆定睛一看，这不是海珠新市头旧改嘛，2020年就100%完成房屋拆卸了，建得...似乎不是很快。归功于城央地段与优越景观，这个盘也是傲娇得不行，吹风价高达11万/平，却一直犹抱琵琶半遮面，直到近期才有刷屏的海报，连营销中心都没开。要素也很简单，广州塔是主角，顺便透露了入市时间——2023年。虽然明年才开，但在方圆大厦设了异地展厅，并且，内部诚意登记也早开展了，据说是颇为诱人的85折。方圆·滨江壹号，脱胎于新市头村旧改，由方圆及美林基业共同操刀，占地仅有2.7公顷。尤其是地段，靠近珠江新城、金融城以及琶洲三大CBD，又有广州塔、赤岗塔、领事馆、TIT创意园等城市地标；交通也是一大卖点，与地铁3号线、8号线交汇的客村站距离仅约300米，此外，APM线广州塔站、地铁12号线（在建）岭南广场站，也在项目附近；
城央位置，配套上自然也足够成熟，附近有客村商圈、丽影广场，过了江还有繁华的珠江新城商圈。
但是！但是！缺点也是不得不说的。
比如，体量太小，教育配套要靠蹭，附近的新田幼儿园、市一级新港中路小学等，又不够亮眼...如果这些都能接受，那横梗在面前的问题，就是怎么选产品，以及预算够不够了。
整个项目，一共规划有7栋34-39层的高层住宅（包括回迁房、政府安置房以及商品房）。
其中，商品房住宅主要在A1#、A2#两栋，分布在项目东侧，大概只有280套的货量，那叫一个骄矜。
从楼栋效果示意图来看，A1#、A2#两栋楼设有底商，底商上还有几层平台，往上才是住宅。
截图自项目楼书
其中，A1#栋户型共有4个，包括93平-104平2+1房两厅两卫、107平三房两厅两卫以及132平四房两厅两卫。
和市面上各个在户型拼“极致”的项目相比，滨江壹号算不上出色，甚至可以说是保守。
截图自项目楼书
不过，面积最大的132平四房还是蛮亮眼的，豪宅线以下做豪宅，在景观上下了不少功夫。
尤其是约6.4米宽的奢阔阳台，高层可以俯瞰广州塔，将珠江新城全景尽收眼底。
毫无悬念，这个户型会卖得最贵，无论是单价还是总价。
截图自项目楼书
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按照吹风价11万/平来算，项目总价，大概是1000-1400万。首先，项目周边在售新房只有紫星华府，产品为小户型二至三房，单价7万/平，总价大概321-750万。其次，客村站附近以二手房居多，由于楼龄相差不少，挂牌均价也横跨3-9万/平，比较高的中海锦苑，均价约8.8万/平。所以，对于海珠本地以及周边偏好新房的改善客群来说，滨江壹号绝对是有吸引力的。
诚然，广州的“有钱人”比我们想象中要多得多，购买力也是毋庸置疑的。
如果滨江壹号去年就开盘，那么在市场行情一片大好，且海珠新盘稀缺的背景下，去化肯定不是问题。·琶洲、广纸、新港东、南洲...多个新盘掐架ing；·已经成交了的锌片厂、琶洲西地块，以及已经取证的旧改大盘珠光·海珠新城，已经举起了“屠刀”
打景观可以，打地段也可以，玩概念也行，但别的项目也未见得逊色，购买力肯定会被“分流”掉一部分。而如今的大环境下，不少买家也都采取了谨慎策略，海珠近期首开的两个新盘，去化最高也不过四成。即使滨江壹号是明年才入市，也还是要和竞品开杠的，只有拿出“诚意”才能打动越来越“麻木”的购房者呀。
难不成，还想等着等着，等来足以扭转市场的重磅利好？扫一扫图片，备注区域/房企（中介勿扰），添加小编微信，加入海珠旧改、楼市讨论群！