“救火队长”变“渣男”？恒大庙头旧改：说好的幸福呢...
算了算，距离市城投正式通过表决，入局老黄埔庙头旧改，已经过去四个多月。
彼时恒大债务危机大规模爆发，国企取代恒大，成为项目的实际主导人和控制人，对于投资额高达90亿的庙头项目来说，无异于救火拯溺。
可此后这长不长短不短的这一段时间里，阿拆听到关于项目最多的吐槽，就是“冇晒声气”。
从现场情况来看，签拆工作基本处于停滞状态，原本鲜红的宣传横幅，在时间的冲刷下早已褪色发白。
庙头旧改现状｜拆神摄于2022年9月5日
从项目公众号@庙头之家来看，最新的签约喜报，依旧还是去年9月的那几份。
全村签约率超80%，第一、第十三生产社签约超九成。
唯一一个“大动静”，还是6月9日老人临时安置房摇珠仪式，恒大和城投相关领导都出席了。
截图来源：庙头之家
望眼欲穿的，除了盼望早日回迁的居民，还有周边的楼盘——
原本想靠旧改起飞，不料翅膀都没插上；
魂牵梦绕的Mr.right，似乎等到了，似乎又没有完全等到。
毕竟板块的预期，从一开始就被拉得很高，被赋予房价5万/平的厚望。
去年年初，东风化工厂地和黄埔化工厂地块，均因拍至封顶价而摇号。
这是黄埔继2016年的长岭居地王（现中冶逸景台）之后，时隔5年，再次诞生楼面价破2.7万/平的地块。
而说到底，庙头虽然是老黄埔，但也是一个新兴的板块，能够站在聚光灯之下，很大一部分原因是因为旧改造城利好。
｜庙头板块周边旧改分布
可理想很美好，现实很骨感。随着住建部新政、全市项目核查等一轮超密集轰炸，旧改宣告降速换档。
多少意向客户被这慢慢悠悠的旧改劝退后，项目朋友终于坐不住了：“阿拆，庙头还能不能行了？”
首先，可以先明确一点的是：“救火队长”没变渣男。
不是不动，而是还没到时候。
如今的黄埔旧改，在「科学分类实施，平稳有序推进」的总体战略下，控规模＋调节奏＋提品质是新原则。
这也决定了，旧改项目不会扎堆上线，而是进行优先级排序，统筹指标，力度、资源会有所倾斜，分类推进。
一部分优先推进，一部分优化后推进，一部分暂缓。
能挤上“第一班车”的项目，大多是实施方案已经获得批复，且进度靠前的项目；
实施方案已过会（指区/市城领会），正式批复也只差一步了，进度也是靠前的；
示意图
而在暂缓之列的项目，或多或少都面临着开发商、拆除率以及项目技术等问题。
庙头项目属于第二类，实施方案已经过了一级会，但还没有获得正式批复。
而我们从知情人士处了解到，受住建部“63号文”及广州相关文件影响，庙头需要进一步调整规划，尤其是建设量。
*“63号文”提出：
①原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；
②原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2；
④城市住房租金年度涨幅不超过5%。
这一点，在此前黄埔《已落实优化调整措施项目（第一批）近期亟待完善工作》，有更为具体的要求：
1.优化调整实施方案；
2.完善树木保护专章、文评、变电站杂闪电流等相关专项评估报告编制、征求意见工作；
3.完成复建物业地块与黄埔东路庙头隧道重叠部分规划建筑量的调整迁移工作；
4.完成勘测定界报告修改等基础工作。
2022年5月
城投入局之后，虽然在股权上占主导，但项目实际上还是和恒大一起推进的。
实施方案的最新稿，不久前已经报上去了。
按照区里的要求，年底之前，核查整改已经完成且方案已经过一级会的 15 个项目都会争取批复实施方案。
对庙头而言，这会是一个关键节点。