20宗地，计容总建面约389万㎡，起拍总价538.5亿，是今年最多的一次。广州第三轮集中供地的名单，包括具体的地块信息，相信大家都看到了。楼市这条赛道的参与者，很多时候都喜欢将土地比作面粉，新房比作面包。
现在的用户变得越来越专业，除了关注开盘、二手成交的资讯，更多的人也开始关注广州土地市场情况。首先，原因很简单，由土地市场传导出的利好，尤其是高溢价率会为楼市注入信心。相对于宏观政策转向，土拍包括挂牌之后一些动作，如优化一手限价、放开南沙、黄埔人才政策等，更值得让人玩味。对于普通购房者来说，一场集中供地，折射广州城市的运营思路和置业取向。由此，我认为当下的所供应的土地不久之后，就是广州楼市整体供应结构，变得越来越清晰。一些明星地块，甚至藏着足以影响三、四季度，乃至明年房价的秘密。20宗地块，9宗在城央五区，集中在海珠、白鹅潭、广船、天河智慧城、白云新城等。这次拍地，广州的思路是要质不要量，很多地块都集中在中心城区。从我们独家掌握的意向地块企业来看，海珠的三宗地关注度无疑是最高的。其中一线望江的洛溪大桥，更是有超过10家表示有兴趣。这主要也是因为洛溪桥西侧地块位置好，南面就是珠江后航道，一线望江。同时，地块位于广州大道南中轴，有旧改加持，是海珠一谷一圈一区的核心。洛溪地块不远处，则是金辉路地块，计容总建面35662平，容积率4.5，起拍总价10个亿。该地块就算需要一年后才能交地+土壤修复成本，起拍楼面价也高达3.2万/平。而且这两宗地块周边“含海量”很高，如金辉路地块约1公里处，就是海珠红盘中海观雲府。此外，片区内还有中海映澜台与中海观澜府等，其中映澜台以10-13万/平的价格入市；观澜府一年网签80多亿，其大平层最贵卖到9万/平，仍然供不应求。周边楼盘的热销与价格坚挺，加上有多家开发商对地块看好，足以说明市场对此片区的认可。此外还有广一电商产业园地块，计容3万平，起拍总价12亿，容积率为3.0，最高限价13.9亿。而且该地块起拍楼面价43400元/平，直接甩开天河，还没有开拍已经提前刷新了广州楼面地价TOP10。这个地价前十名单，海珠一家独揽6席，相对于天河流拍，降价出让，海珠价值足够坚挺。也从侧面说明了海珠市场的购买力以及对地段、对改善产品的认可度。正是土拍+市场消化形成一个良好的互动，海珠地价才敢越卖越贵。从上文的三块地的热度，和新一轮地价前10的预定名单来看，海珠价值足够坚挺，说明了市场的确定性。如今主城改善需求正在爆发，而海珠又是很重要的承载地。克而瑞数据显示，今年1-8月，800万-1200万总价成交4217套，而2020年全年也不过3427套。为什么主城改善看海珠，难道天河、越秀不香？荔湾不香吗？比如，天河这两年只供应了一宗宅地，也就是前不久刚刚摇号的燕塘地块，面积16.8万方。我们之前做过强排方案，如果是做150平以上的大户型，也就1066套的货量。就算加上这次的天河育新街，非板块核心区，又是四不靠，位置和定价会比较尴尬，要不然也不会回炉降价。而沥青厂现在卖地，也不能马上形成供应，而是要等到土壤修复完成。换句话说，明年天河新增供应只有一个，地价贵，瞄准的是1500万以上预算的买家。但是，海珠的情况就不同，随着地块出让，板块不断被充分挖掘，形成连片开发，加上标杆项目的带动，价值不断得到强化。目前市场趋势下，800-1200万总价预算的改善需求，海珠房产保值增值跟天河差距并不大，甚至均价还反超了。但是，也不得不承认，近期海珠出让的地块面积都很小，都是3万方、4万方左右，这就造成了项目体量小，很多可能就是2到3栋的单体楼。这是老城区，你不得不接受的新常态，但好在海珠自有底蕴，成熟配套就在家门口。此外，海珠的改善需求其实非常强劲，但市场缺口却很大。1）20年以上楼龄，海珠仅次于越秀、荔湾，排在第三位，可见有庞大的置换需求。2）海珠2021年常住人口，有182万，仅次天河（白云和番禺面积太大，就没有可比性了）。你要考虑以后能脱手吗？大家都愿意接盘的房子，保证流动性，才是资产安全的基础。3）最近一段时间，海珠二手成交已经连续超番禺，霸占各区榜首了。过去的8的月，海珠一手成交2550套，而二手成交8090套。从中我们也可以看出，在整体市场下行，分化成为楼市主旋律的当下，绝对需求决定了海珠的“确定性”。
“虽然选海珠，准没错”是大方向，但除了选对区域外，还要选对产品。毕竟就算是牛市，也有楼盘卖不好；而熊市，也有楼盘你也抢不到。有时候时机反而不那么重要，选错盘，跑输大市才是最大的代价。面对TOP级支付力的买家，琶洲打新确实还是当下的热门话题，但一方面是整个琶洲选择都很少，货量少。另一方面是谁也不知道琶洲下一次新盘入市，会是何时，会是何价。所以说琶洲虽好，但其货量和价格的“不确定性”，也会存在很大风险。另外，等三批供地自然是备选，但是货量少，三宗地，也就11万方，按照100平/套粗暴来算，未来能入市的也只有1100套。粥少僧多，地价也创下新高，价格不会便宜，而且等他们入市也要1年的时间，对于3年内就有居住需求的买家来说，显然不合适。当然，选在当下，还有一个标准，即瞄准确定性强的产品，这类产品往往更受购房者的认可，在逆市中也可以取得好成绩。就如在市场哑火中，中海的“三观”，成为了率先照亮市场的那束光。三观指的是中海的观澜府、观雲府与观澔府，这三观可以说在海珠区是战绩赫赫，近一年内，中海三观在成交TOP10中占据三席，成交量占比高达47%！尤其是800万-1200万的总价区间，当下中海观雲府、中海观澔府无疑是备受关注的热盘。要知道如今市场虽是改善当道，可是改善市场也很卷的。这样的情况下，中海观雲府、中海观澔府还是跑出来了，这就是市场用真金白银投出来的结果。当然，中海三观之所以能赢得市场的认可，源于品牌、产品还有所引领的生活方式的确定性。从大的层面看，中海的实力毋庸置疑，毕竟房企频频暴雷的当下，中海不仅入选今年首批八家稳交付房企白名单，实现100%高品质交付，其中1/3实现提前交付。不仅如此，中海还十九次蝉联房企品牌价值No.1，品牌的确定性，摆在业主眼前。从滨江路的中海名都、中海锦苑，到海珠西的中海锦榕湾、中海橡园国际再到中海观澜府、中海观雲府与中海观澔府，中海每一次都在点亮海珠。并通过前沿、创新的设计与产品提升，“不断内卷”以刷新海珠的品质生活标尺，如今这些项目仍是片区品质和价值的风向标。如观雲府与观澔府，都是典型的中海出品，有对地段的苛求，有对精工的雕琢，以及产品的迭代和升级，包括对生活方式的引领。从观澜府，到观雲府再到观澔府，短短一年时间内，中海就为我们展现了令人惊喜的高品质产品。要知道，当初观澜府的海宝乐园、男主居酒屋、女主生活馆等个性IP与LDK客餐厨一体化等超前的户型设计，就已经足够让市场惊喜。没想到中海并不满足于此，而是继续“自我内卷”，在经过大量的市场调研、用户调研后，用“客户思维”再度刷新产品高度。比如观雲府与观澔府，做出了方舟客厅、云端长廊等创意IP，其中方舟客厅的外立面，更是为海珠的城市面貌带来焕新，让人眼前一亮。此外，双府在户型设计上，延续了观澜府LDK客餐厨一体化的打造，且均升级了厨房岛台的配置。来客人时，女主人可以一边切着西瓜，一边与朋友畅快聊天。在日常生活中，也可以连接一家人的温暖陪伴，让烹饪不再“落单”。还有L型超长观景阳台，更是中海府系四房户型中，最得意的场景作品。
在这里，它可以是一个品酒吧台，可以是一个茶室，可以是孩子的琴室，也可以是一个兴趣房......生活可以有100种精彩。这些都是中海从用户的实际需求出发，提倡回归家庭，提供的共融相处场景。如观雲府164㎡的户型，其主卧不仅拥有约40㎡的超大空间，还拥有270°转角飘窗，让居住的尺度拉满。观澔府126㎡户型主卧亦拥有270°落地窗，可以让人南向直面IMAX开阔江景。
比如双府均拥有的方舟客厅，不仅有颜值，还有“内涵”。这是中海联合广东文创品牌方所，打造的一个融合书吧、咖啡、居酒屋、手作体验等多种业态为一体的生活美学空间。在这里，时间很慢，你可以畅游书海，亦可约上好友，浅呷几口醇厚咖啡，畅聊生活，度过一个愉快的下午。此外，除了方舟客厅，双府还根据用户的生活精神需求，打造出云端会所（观江会客厅、自习室、瑜伽室、轰趴馆等），让邻里之间的社交不只发生在单一场景里面，既能促进邻里共融，又有助于业主的自我提升。除去格调生活的享受之外，中海更是考虑到都市人与自然相处的理想生活。
比如，观雲府的海宝农场，让孩子在社区就能体验到农耕的乐趣。
可以说，看完中海产品后，我都开始羡慕只属于双府的“方舟生活”了。
当然，中海追求带给业主居住舒适是多维度的，除了产品要好外，社区服务也是不容忽视的。去年广钢新城深陷疫情漩涡时，一位中海业主写下了一句暖心的话：“下一次，还要成为中海的业主”。实际上，不止是抗疫，在日常生活中，中海物业也始终以100分的坚守和用心默默耕耘，让中海的业主成为别人羡慕的对象。如锦城花园、中海名都、锦榕湾等老盘小区，中海物业保持了十年如一日的物业保养水准，让居住其中的业主赞不绝口。对于一个社区而言，看得见是地段、配套，看不见的是这些需要经年累月，用绣花功夫去对待的服务。
而正是因为中海物业这种不是为了完成日常任务，而是为了真正解决业主问题的态度，才能好评如潮。而观雲、观澔双府，就是采用中海物业旗下最高端的系列品牌——颂系物业，来为业主提供更精英的团队和定制服务。颂系为何成为中海体系内最高端的团队？首先是精英的选拔，其安保人员50%以上是中海特勤人员，物业管家也非五星级不可，就连维修团队，都要求有10年以上经验，为业主带来尊崇的居住体验。此外，颂系物业还为业主提供私享定制服务，洞悉业主精神层面的需求。
举个例子，比如中海社区的海宝农场，联合华农老师定制了自然课堂，让业主在城市森林中体验难得的田园情怀，也让其小朋友在寓教于乐中学到专业的知识。总之，中海带给用户的，是确定性的产品，是丰盛而温情的生活。请相信一个深耕广州29年的央企，不仅懂得城市的发展和趋势，也更懂得人居的长期述求。
值此金九银十，广州中海也给大家带来一个彩蛋，旗下多盘联动，只想与大家「交个朋友」。毕竟在当下，只有“靠谱”的朋友，才能带给大家确定性的未来。而无论是品牌还是产品都具有很强确定性的观雲府与观澔府，其府系朋友圈，更是只为极少数而来。同时，双府还开启了方舟生活节，这个9月，双府每周都有惊喜活动，如方舟落日集市、方舟音乐LIVE、方舟秋日手作等，有趣又有料。
国庆期间观澔府更有海珠超大型江畔盛宴举办，云集超30类主题体验集市与活动，狂欢7天！这个假期，不妨约上老友，来中海双府感受金秋的热情与美好。最后，我想提醒大家，第三批土拍开拍在即，在这个难得的窗口期，想要换房改善，想要回归中心城区，真的不妨多留意海珠，多留意中海，加入府系朋友圈，交个朋友。
阿拆同时也建立了第三批土拍爆料群，感兴趣不妨下方扫码进群。
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