第三轮集中供地如约而至。
一方面，标志着2022年广州楼市进入下半场；另一方面，暗示着广州2022年第三、四季度，乃至2023年的楼市密码。
密码一：规模最大，表明广州ZF真的着急了。
此次供地的总体规模，20宗，计容总建面约389万㎡，起拍总价538.5亿，近1年里目前规模最大的一次。
2021-2022年广州集中供地挂牌情况
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时间 | 批次 | 地块宗数 | 计容建面 | 挂牌总价 |
21年 | 第一批 | 48宗 | 928.5万 | 901亿 |
第二批 | 48宗 | 879万平 | 1124亿 |
第三批 | 17宗 | 294万平 | 434亿 |
22年 | 第一批 | 18宗 | 276万平 | 368亿 |
第二批 | 14宗 | 146万平 | 253亿 |
第三批 | 20宗 | 389万平 | 538.5亿
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这样的情况，可以说是想象之中，又意料之外。
毕竟在挂牌前，ZF的过会名单中，宅地高达31宗，总金额冲至878亿！
据内部人士透露，会议要求“充分估计集中出让的困难和挑战”，“已具备出让条件的地块尽快安排挂牌”...
显而易见，背后已经表达出了广州的态度：拼尽全力救市场。
毕竟广东省厅已经发话，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和住房改善性需求。
在此之前，广州财政已经发文过“紧日子”的相关文件，作为GDP超2.8万亿的城市，这样的口号不一般。
广州是实行三级分税的副省级城市，财政自留比例原本就低，而其财政收入，又有很大一部分依赖于土地出让金。
之前有人统计，广州的财政靠土地收入的依赖程度超过了70%。
妥妥的，广州国有土地使用权出让收入是ZF性基金收入的主要来源。
要想解决现有困境，就需要对症下药根治，在“缺钱”的大环境下，土地市场、楼市无疑是治疗的重中之重。
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着急除了体现在供地节奏加快、规模扩大，还体现在重点“回炉”地块下调价格，让利以吸引企业拍卖。
听说之前开会，相关部门有提建议降低出让价格，以降低企业成本，吸引房企竞拍。因为，地价很大一部分会体现在房价上，地价过高，房价自然居高不下。在市场下行期，高房价开发商很难卖得动，自然就很难打动房企们拿地的心，故事不好说了。
天河区育新街南路地块，起始价从244171万元调整到206658万元，降了3.75亿；白云小坪村地块，起始价从136453万元调整到106685万元，降了2.98亿...与其说这是ZF的一次妥协，倒不如说是市场倒逼下，一次“让利”的重新洗牌。说来也奇怪，降价后，育新街和小坪村看地的房企多了起来。已获得视觉中国使用授权
密码二：大手笔如何体现？除了压倒性优势的规模，还有“雨露均沾”。
熟悉广州土地市场的人都知道，供地的一大特色：
中心区“稀土如金”，外围区“百花齐放”。
而此次供地，20宗里面，有9块在中心五区，占比总地块的45%。
这些“宝藏”地块们分布在，天河智慧城、荔湾白鹅潭、海珠创新湾、泛白云新城等板块。
以前的供应大户增城，这次挂牌仅1块，在中新镇。
除了越秀区实在没什么地可以供应外，其余10个区都有挂牌，数量分布还相当均匀，介于1-3宗之间。
所以，这一次的挂牌，我们看到了，不仅追求规模，还追求质量和均衡性。
一是，为了吸引并留住优质的企业，让他们把资金留在广州。
22城集中供地后，开发商买地的钱总是有限的，如果你在长三角花了大钱，那么在珠三角就变少了。之前上海第三批就挂牌了1000多亿，杭州在前两批拿了1500亿，这一次还挂400多亿。具体到城市，房企们由于预算有限，在深圳花了，很可能就不在广州花了。这个时候，若想让聪明的开发商们“慷慨解囊”，除了地价要够便宜，地块的素质自然也要过硬。二是，充分尊重市场供求关系，用供求的逻辑来解决市场失衡的局面，“稳”的效果才会更加事半功倍。
稳楼市、稳房价、稳地价，不是涨疯了出台政策抑制，跌惨了极度宽松扶持的调控思路。
毕竟，市场有一只隐形的手，会根据供求关系自我调节。
因此，适当的时侯，应该把市场还给市场，让市场均衡发展，才能够实现“稳”的目的。
此次供地，全市“多点开花”的供应格局，直接打破了以前“中心区供不应求，外围区多如牛毛”的不均衡局面。
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密码三：此次供地是一次广州楼市的价值重塑，虽然不足以让楼市一鸣惊人，但对各区将产生深远影响。
都说土地市场，从出让的位置、价格来看，不仅代表着地方对于土地价值的预期；还代表着开发商用脚投票来对后市进行判断。一是，游戏规则没有变化，广州楼市不会就此立马反转。
此次的拍卖规则上，延续第二批集中供地的方式，取消“竞自持”环节，封顶之后直接摇号。因此，除了央企、国企、地方平台，优秀的地产公司，如万科，龙湖、金地等，其他房企们对此依旧持“相对保守”状态。二是，荔湾广船巨无霸入市、华夏幸福地块东山再起，会有一次价值重构。此次，挂地的巨无霸当属广船二、三期地块，起拍总价约188亿，广州土拍历史上总价TOP2，仅次于09年亚运城。
此外，新隆沙地块重新出让，央企会兜底，这次挂牌的地块只有意向兜底方兜底了，才会挂牌，避免流拍。新隆沙地快大量的商业规划，使得更多城市改造、产业导入成为可能，对拉伸荔湾骨架有着重要的意义。而且，就在挂地的前几天，市场传出SKP、万象城，太古里等将会落子荔湾。
而且，作为白鹅潭外联的重要通道之一的如意坊隧道已接近建设尾声，预计将于明年年初建成通车。在各项配套相继兑现，产业导入已成定局之下，荔湾的价值将进一步提升。荔湾广船 @细鹏 摄
三是，番禺恒大足球场换血入市、番客再出优质地块，从前只有万博，如今可以再看看南站、番禺广场、大学城。
对于番禺来说，一改前两批次的低调，此次祭出两宗地块。
一宗是本来就万众瞩目的恒大足球场项目，昨天我们做过详细分析。👉继续投资44亿，广州城投或接手，“恒大”足球场没烂尾另一宗，是位于番禺客运站北地块，就在龙湖·金地天峰北侧，借着地铁纵横交汇、番禺广场商圈的优势，片区的连片开发将成为可能。所以，想在番禺置业的小伙伴们，不要再紧盯着万博CBD不放了，看看西边的南站TOD，看看北边的教育大城创新城，看看南边的TOD商圈番禺广场...此前，阿拆多次收到风声，黄埔、南沙或将赢来新的“松绑政策”。
在供地价值提升＋政策吹风放松，双杀下黄埔、南沙可能又会迎来一波热度。毕竟，一个是广州产业落地龙头大哥、一个是副中心的高度定位，实在想买可以持续关注，等风来。五是，广州楼市豪宅热会持续，市场分化将进一步加剧，买房要看中有新地供应、规划利好的板块。外围区无规划利好的项目，持续降价以换量，降幅达5%-10%；
另外，现在市区还有一个情况，就是网红盘，其实也有点卖不动了。这些都告诉我们，客户资源集聚到更优质，更豪的项目，也就是我们说的市场的分化。已获得视觉中国使用授权
因此，接下来买房，不要只是贪图便宜，表面上的性价比。要关注，是否有名校加持、地铁出行是否方便、片区是否有规划利好等。
关于分析我们就说到这里，如有疑问，欢迎留言。
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