14宗地，253亿，广州第二轮土拍规则大变，让利开发商
14宗地，146万平，起拍总价253亿。
今天（6月16日），广州2022年第二轮集中供地，将正式登录公共资源交易中心。
14宗地，预计将在7月18日9时起进行限时竞价。
|南方日报
规模比起首轮，还要小一些。
👉367.7亿、276万平，广州挂出18宗宅地，海珠可售楼面4.6万/平
总的来看，这批地中，体量最大的，是增城地块，建面超21万平；最“迷你”的，是花都天贵路地块，建面仅1.4万平；
最贵的，是天河燕塘地块，兼任总价（70亿+）地王与单价（4.2万/平）地王；单价最低的花都炭步大道，楼面价仅2163元/平。
缺席的，依旧只有越秀和从化，前者是因为本来就没什么地了，后者或许是在卖力消耗库存。
增城&花都内心OS：这是不是说明，我的去化还是可以的？？
这次挂地，还有蛮多亮点的。
一、规则上，广州全面取消了“竞自持”环节。
从去年第二轮土拍开始，“限地价+竞自持+摇号”的拍卖规则，沿用了很久。
所谓竞自持，自持的是租赁住房，持有年限与土地出让年限一致，不得分割处分，抵押、转让须全部自持租赁住房整体一并办理。
简单来说，就是这部分资产归拿地企业所有，只能对外出租，不能像商品房一样进行销售。
自持部分，虽然不像配建的政府性房源等，需要无偿移交，但对于开发商来说，这也是成本的一项。
如今取消竞自持，意味着一旦拍到封顶价（即溢价达到15%），便会进入摇号环节。
去年首轮集中供地黄陂百人摇@拆神细鹏摄
对开发商来说，这相当于政府让利了；
而拿地也不是纯粹看谁钱多了，运气也很重要。
而6月份之后，相信不少核心地块会进入摇号环节，地块都摇号了，房子能不摇？
这样的场景，估计会渲染一波市场情绪。
去年首轮集中供地黄陂百人摇@拆神细鹏摄
二、从地块素质来看，广州也拿出了“压箱底”的好货。
比如，一直以来说挂不挂，极限拉扯的燕塘地块以及育新街（东大湖）地块，终于有了姓名。
育新街地块@拆神细鹏摄
要知道，天河上一次拍地，还是2020年的奥体公园北地块（合景臻颐府），500+天过去，终于舍得上货了。
相信这两块地也会是本轮土拍最大的彩蛋，不少央企都盯着呢。
大家不妨猜猜，到时候会拍到怎样的价格。
海珠的琶洲西区（AH040329 、157 ）地块，稀缺性或许还要更胜一筹。
毕竟，自2015年规划为电商总部开始，琶洲就再没出过宅地了，如今的329地块，既是西区核心，又能南向望江，也的确优质。
海珠西的锌片厂地块，同样是一宗江景靓地——
距离珠江仅约300米，北侧的昌岗路油罐，在2016年广州第三批历史建筑名单之列，大概率不会拆除，也不会建起高楼，对于锌片厂来说，江景就是无遮挡的。
值得一提的是，地块附近“含中海量”颇浓。
锌片厂5公里范围内，就有中海观澜府、中海观雲府、中海观澔府、中海江泰里以及中海映澜台，五子齐发。
据了解，本周六（6月18日）江泰里即将开放，感兴趣的朋友，不妨到现场看看。
同在广纸片区的观澔府，在刚刚过去的5月持续热销，主力售价已达8万/平；
江南西商圈附近的江泰里，也将在本月开放，首推建面约76-105m²的三至四房，预计总价500-600万，就能上车海珠城芯。
这些项目的火爆，也让锌片厂地块吸引了足够多的关注。
阿拆了解到，这块地，有不少开发商在盯，包括一家央企，包括国企越秀。
值得一提的是，这块地的名义楼面价仅7000元/平，便宜得让人有些意外。
不过，这只是表面，扣除配建后，可售楼面价预计可达3.1万/平。
此外，还有荔湾老西关的西塱、南岸仓地块，以及白云小坪等主城优质地块。
这些地块的出现，或能激起房企的“抢地”热情，从而使得土地市场的火热，也将传导到楼市，提升市场预期。
信号很明确，就是要托市，稳住市场。
三、房住不炒， 稳地价、稳房价、稳预期 ，调控政策的大方向依旧是不可撼动的。
“禁马甲、限溢价率限（15%以内）、要求自有资金、“定品质”等规则，这一次还将继续沿用。
接下来，一起来看看天河、海珠、荔湾的重点地块。
〇天河燕塘地块
起拍总价：706029万元
计容总建面：168102平
名义楼面价：42000元/平
燕塘地块位于后天河北片区，周边的教育资源、医院、购物广场等生活配套一应俱全。
这是本轮土拍中最贵的一宗，总价70+亿，楼面价高达4.2万/平，算上配建，实际起拍楼面价约4.4万/平。
|地块航拍，就在怡新花园隔壁
而二手次新的二手，就是天河金茂府，价格在8.5万-10万+；怡新花园2004年建成，如今二手成交均价约5.1万/平。
按15%溢价率来算，如果摇号封顶，实际可售达到5万+，板块一手和次新会站稳10万+。
如果这里新房卖10万+，那一步之遥的广州大道北楼盘，那都要笑了。
地块航拍@拆神细鹏摄
几天前，我冒着雨去了一趟现场，燕塘地块被围蔽起来了，就在广垦天河壹号后面。
不过，广垦1号卖的是公寓，具体价格我没有去问，但是周边大概3.2万/平。
|广垦天河1号后面，就是燕塘地块
说起来，这个地块国企广垦是有份的，只要出让，都有土地返还款。
在停车场，经过一处废墟，你可以走进地块里，在现场还碰到了一家开发商来看地。
萍水相逢，我们也没透露身份。
|地块内部
其实，除了贵，燕塘地块位置还算蛮好的，大家看看航拍图，周边有旧村，有公寓，有学校，怡新花园等，居住还算安静。
至于交通，地块距地铁3号线梅花园站直线约380米，五站即可到达珠江新城，出行便利。
不过，早晚高峰会比较堵，自驾同理。
在现场那天，我开车绕地块走了一圈，还把路边停着的自行车撞倒了，进出的路口确实有点窄。
|燕塘地块内部树木情况，树很重要
〇天河育新街南侧地块
起拍总价：244171万元
计容总建面：63836平
名义楼面价：38250元/平
这宗地，之前被称为东大湖AT0304011-1地块。
地块占地约2.6万㎡，总计容约6.4万/㎡，出让总价约24亿，未扣除配建的名义楼面价3.8万/平，实际楼面价到4万/平。
那么地块，未来可能会卖6-7万，甚至更高。
这个地价水平，堪比牛奶厂了。
当时（2020），合景臻颐府拿地楼面价5.1万/平，起拍价4.3万/平，两年后开盘卖到12万-15万/平。
|牛奶厂航拍
大概因为涉及历史文物保护、岑村限高等因素，也是从来闻其声不见其影。
此次亮相，倒是让人颇为惊喜。
项目背靠火炉山森林公园，东临湖泊，容积率2.5，妥妥的低密山水豪宅地。
不过，地块周边以旧村为主，短时间内，城市面貌会比较一般。
西侧约900米处是慧源山庄，年初传出合景接手，更名为合景臻源，吹风7万/㎡。
但干了一票，合景又撤出来了。
| 项目实拍，图源@房二娃
〇海珠琶洲西区（AH040329 、157 ）地块
起拍总价：148572万元
计容总建面：88115平
名义楼面价：16861元/平
琶洲这块地，算得上是近年来最优质的地块之一了。
其中329地块为二类居住、商业设施用地 ，而157地块为纯商地。
其地处地铁8号线、12号线、18号线、19号线、28号线、有轨电车沿线，距磨碟沙、赤岗、猎德大桥南、琶醍、南风站约500米。
而且还是一线江景，南向，正对着赤沙TOD！
其所在的琶洲西区，是海珠的“门面担当”。
人工智能与数字经济试验区，是最核心的，其定位为“总部+会展+数字经济+商业”集聚区。
自2015年起步以来，琶洲已雏形初现，区域内越来越多超甲级、甲级办公楼上新。
附近汇聚中国移动广州信息大厦、广州星河湾总部大厦、广商中心大厦等写字楼、广东小米互联网产业园、海珠创意园等园区、产业集聚效应逐步凸显。
配套方面，周边有惠海商业街、琶醍啤酒文化倡议艺术区、琶洲中医院、和睦家医院等生活配套一应俱全。
市场对琶洲有多认可？
看看琶洲南赤沙TOD就知道了，成交价已经摸到了14万/平！
悄悄说一句，琶洲西这块，依旧是定向给越秀的。
〇海南锌片厂地块
起拍总价：110000万元
计容总建面：150175平
名义楼面价：7325元/平
地块位于广纸片区，鹤洞大桥南广州锌片厂南片区，海珠区沙渡路鹤洞大桥北侧橡胶一厂，沙园地铁站附近，附近有广州市为明学校光大校区、珠区宝玉直实验小学等学校，医疗方面有南方医科大学珠江医院。
目前，距离最近的绿地越秀海玥，贝壳二手住宅报价6.5-7.1万/平。
〇荔湾南岸仓地块
起拍总价：160008万
计容总建面：53335.8平
名义楼面价：30000元/平
虽然首轮土拍流拍的陆居路地块没有重整旗鼓，再度出发，但两位“好兄弟”来头都不小。
南岸仓地块位于西关，靠近中山八站，用地面积不大，约1.4 公顷，起拍价约3万/平，总价16亿。
由于地处老城区，生活配套成熟度较高：
教育方面，周边有西关广雅实验学校、西关外国语学校、华侨小学等；
交通方面，其处于南岸路、东风路、中山路交汇点，路线网发达，可自驾通往越秀、天河重要商圈；
此外，地块周边有地铁中山八路站，5号线直达珠江新城；
生活方面，地块西北有大型购物中心圣地新天地广场，周边有多个传统肉菜市场。
值得一提的是，地块往西隔着一条南岸路，就是保利2019年拿下的冷冻厂地块，也就是如今的保利天珺。
当时，历经1小时共19轮竞价，最终利以355450万元总价成交，折合楼面价约42520元/平，至今仍是荔湾标杆。
不过，这一次的南岸仓地块，江景被天珺、西关海遮挡，素质要差些。
这也体现在价格上来，即使拍到封顶进入摇号阶段，单价最高也不过3.45万/平。
目前，天郡售价平均8.5-9万/平，西关海二手业主报价约6.3-8.5万/平。
〇荔湾西塱AF022050地块
起拍总价：234614万
计容总建面：105208平
名义楼面价：22300元/平
地块位于兴渔路以东、裕安涌以西、裕福街以北，为旧厂更新改造项目。
其地处荔湾老城区，东塱-西塱板块，广钢新城旁，配套较为成熟。
交通方面，西塱站距离地块直线约800米，地铁1号线、广佛线和在建22号线、10号线四线在此交汇；
教育资源，有广东实验中学、广州培英中学等名校；另有广州中医院大学第三附属医院、广州市第一人民医院等，医疗资源丰富。
值得一提的是，地块临近花地河，有二线稀缺“河景”资源。
随着去年234地块的成交，广钢的宅地供应，也正式宣告结束。
对于西塱地块而言，这也是个不错的入市时机——广钢没地，开发商们不免会把视线转移到周边。
不过，还是有竞争压力的。
目前广钢234保利中海保利朗阅已经开售，成交均价6.5-7.5万/平；
荷景路珠江广钢花城，也预计会在8月入市，吹风价4.8万/平；稍远处还有5万/平的保利西悦湾等等。
二手项目较多，有元邦明月水岸、花地河湾、金鹤苑、远大芳华都会等，均价1.6-3.8万/平不等。
从二批地来看，不难发现，广州希望通过让利开发商，拉伸核心板块的价值，让市场有更多的预期。