“超预期”救市，底牌亮出来了？
政策到底了吗？现在能不能买？
最近的市场，是不是有点回暖？
尤其是深圳千万豪宅一日售罄的消息，让沉寂已久的市场突然躁动起来，作为市场的风向标。
市场是不是又要做仰卧起坐了，“婴儿底”出现了？
最近在我们的后台留言里，经常能够收到类似的提问，今天我们就来好好聊聊。
政策底，出现了吗？
经过去年开始的暴力调控，楼市的中短期都是看政策，不说政策简直就是耍流氓。
大的宏观，国家级的政策我们就不说了，都是利好的，鼓励的，因城施策的。
但是，具体到城市，甚至到区才算数。要不然，也不会苏州放开限购二日游叫停。
这说明，大家都还在等，等一个发令枪，至于发令枪是什么时候，这又是一个等待戈多的话题。
|图片来源：网络
其实，市场出现政策松绑的声音，这一点都不让人感到意外。
现在的情况是销售萎靡，开发商没办法回血，频频爆雷，土地出让不顺，行业正在面临前所未有的困局。
而且，房地产关联上下游的产业，与地方财政，居民福祉以及金融稳定，都有着密切的关系。
|旭辉董事局主席林中
一荣俱荣，一损具损。
所以，行业肯定不会“大起大落”。
而且高层的宏观政策，也到了最关键的时候，尤其是近期银保监会的发声。
两个关键意思，房地产金融化泡沫已实质性扭转。
国际金融界评价，中国避免了一场金融危机。
|银保监会，房地产泡沫已经实质性扭转
银保监会发话，这个要重点圈起来的，要考的。
上一轮楼市调控前夕，银保监会主席郭树清发表了地产相关的重要言论：
· 2020年：房地产是最近金融市场最大的灰犀牛；
· 2021年：又一次对房价“灰犀牛”提出警告；
· 2021年6月：押注房价永不下跌的人终会付出沉重代价。
随后我们看到了一场前所未有的调控：三道红线，贷款集中制，集中供地...
人、钱、地、开发商都被管得死死的，市场风险出清，剧烈调整。
所以，这一次银保监会发声，可以说宏观层面上，政策底，金融底已经到了。
这不，就在昨天，央行发布重要公告：部分城市的手套房贷利率，可以不设下限。
之前暴力调控有多猛，现在救市就有多狠。
市场救不活，政策不会停止。
广州会松绑吗？
但是，对于广州来说，短期是不太可能的，哪怕全国都取消了，广州等一线城市也是最后的一批。
为什么？
首先，限购和限售，出台的目的是楼市火爆和过度投机，广州作为一线城市，房价最低，但一旦放开市场，这个最低，反而会成为游资和炒家的目标。
这对于佛山等城市来说，无疑是要一个打击。
之前就有开发商吐槽，如果公司拿地，珠三角的项目肯定是要让位长三角的。
眼下除了深圳、东莞等城市，去化跑量都很难。
| 珠江新城（细鹏摄）
其次，广州的限购和限售政策，本身就比较柔性，比如在限购上，增城和从化本地户籍不限购，而外地户籍在不够社保的情况下，也能买一套。
就在近期，黄埔悄悄放开了人才购房、二孩+1套的政策，而南沙也是在酝酿当中，范围更广，标准或许更低。
这几乎是四大一线城市中，是门槛最低，最友好的做法，所以也没必要调整。
而限售，广州的期限是2年，这比长沙等二线城市还低，也是拿捏恰到好处。
第三，广州的供需，仍存在结构性不平衡。
天河、越秀、海珠一地难求，新房在售项目，即便加上商办，越秀不超过10个，天河不到20个，如果开放限购、限售，房价势必难以控制。
当中，黄埔库存105万平，去化周期8.3个月，全市最低；
天河库存21万平，去化周期9.1个月；
海珠库存33.46万平，去化周期11个月；
如果放开限购和限售，市场区域分化会更加明显，核心区吃肉喝汤，远郊吃土。
限售和限购其实是很难放开的。
2016年1月，全国楼市政策大松绑时候，46个限购城市有41个取消限购，但北京、上海、广州、深圳、三亚这5个城市纹丝不动。
大家可以细品。
限购和限售不可动摇，那么其他的呢？比如限价。
经过调整，如今广州新房的限价政策是有优化和调整的。
我们在这篇文章里说过：
对于项目来说，定价策略更加灵活了，也方便出货。
| 珠江新城（广州房产Riccco摄）
此外，针对进退两难的黄埔旧改，也有新政在酝酿，施行“双限”，限价和限制供应量。
或许会出台城市更新引导基金，保复建，保回迁，保临迁。
所以，广州的楼市调控政策，既有坚守，也不是铁板一块。
综上，在硬核指标如限购、限售、限贷上，很难有突破空间，最多是人才政策，偶尔开一个口子。
其实，房价涨不涨，市场火不火爆，跟政策有关，跟供求有关，但归根结底，是跟钱、人、以及预期有关。
|广州房产Riccco摄
这一点，我们从第三轮集中供地的报名情况来看就知道了，这一次依旧是国企出手兜底，让市场安全平稳运行。
包括之前流拍的育新街，会有中建四局和天河高新出手兜底；
而白云小坪地块，中建三局也抛出了橄榄枝。
如果，一个地方或板块人不来，善于流动的钱不来，或者哪怕人来了，钱到位了，但对未来的预期变了，不敢花钱了，市场一样起不来。
所以，未来广州的房子，90%是不会有太大涨幅的，有配套，有交通，有好的物业和学校，住的舒服就足够了，不要奢望之前的涨幅。
甚至，都不要奢望能有太高的流动性。
而只有10%的房子，能吸引到有购买力，对未来有预期的人群，但这些房子的价格，可能很多人，根本不敢去触碰的，去奢望的。
———旧改秘密，偷偷说给你听————
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