算了算日子，今天就是隔壁深圳第三轮土拍的日子了。
广州也快了，不过比起中秋节前挂牌的赶鸭子上架，正式出让时间还是蛮友好的——10月10日，国庆长假后。
👉来了！广州开仓卖地，荔湾“超级地王”188亿，恒大足球场31亿
唉，怎么说呢，土拍虽然能过完国庆再说，工作却不能...
比如阿拆，刚刚拿到了一版新鲜热辣且比较靠谱的地块意向参拍企业摸查表，就马不停蹄来给大家剧透了。
先说好，只是摸查，最终结果还是要等8号下午报名截止，交了保证金为准。
从我们拿到的资料来看，20宗地中，目前共有16块基本确定有企业跟进，还不错。
不过，从化、黄埔以及增城，都是区属国企在撑，而南沙三宗，或许国企最后也会去。
还挂着“鸭蛋”的，如果正式开拍前，如果没有找到兜底方，大概就要以流拍告终了。
不过这次，海珠、白云、番禺的几宗热门地块，多家企业都很看好，届时拍出溢价不是什么难事。
最抢手的，要属嘉禾望东北侧AB2109014地块，赫然有5家房企意向报名，有那么几分白云空港大道地块的影子；
👉地价4.1万/平，中海封顶+自持夺白云空港大道地块，市场逆转了
最金贵的，则是海珠广州大道南785号一期（广一电商园）地块了，广州楼面价TOP10，必有Ta的一席之地——
光是4.34万/平的起始楼面价（扣除配建），就能硬生生把龙光江夏地块（天皓·西派云峰）挤了出去，为海珠再下一城。
并且，从意向参拍企业来看，虽然长期活跃在广州市场的央企及本地国企、城投公司依旧没缺席（尤其是中海、保利、越秀、珠实几个老大哥）。
但是，但是，本轮土拍里，民企表现得积极了不少，比如**、龙湖和美的。
是的，你没看错，鲜少出现在公开市场的**，来了！
并且，一年多没在广州拿过地的龙湖，也出现了。上一次为番禺客运站地块而来，这一次也不例外，但拱火的成分居多。
话不多说，今天我们就来具体扒扒，那些让房企们青眼有加的地块，到底有什么魅力。
白云：什么叫冰火两重天？这就是
难得把白云放在了最前面。
不得不感谢一下，嘉禾望岗地块撑起来的场面。
说实话，这块地的受捧程度，是让我有些出乎意料的。
毕竟以往提起嘉禾望岗，给人的印象都是“有待开发”，阿拆第一时间想起的，也是那个大学情侣分道扬镳的爱情故事梗...
不过说句实话，这块地的潜力还是蛮大的。
其位于白云区中部，白云山原始森林公园的西侧，与嘉禾望岗TOD直线距离约500米。
既然是TOD，就绕不开“站城融合”，交通、配套都不能落下。
|嘉禾望岗TOD规划图
轨道交通上，目前嘉禾望岗站是2号线、3号线北延以及14号线三线交汇，未来还有14号线二期（在建）、39号线（规划中）等；
配套上，地块周边也有现成的，比如云门new park、嘉禾金铂天地、华师附中实验小学、广州市第八人民医院(嘉禾院区)等，衣食住行，生活还算方便。
当然更重要的，还是利润空间。
地块体量不大，总价约为21亿+，总价可控，风险可控；
另外，起拍楼面价仅21435元/平，按照两倍地价的粗暴算法，卖到4万+，放在周边来看，也还是有市场的。
新世界云耀@拆神摄
这也不难理解，地块为什么吸引了越秀、保利、中海、华发、金茂5家房企的目光了。一方面，起始价从136453万元调整到106685万元，降了2.98亿；另一方面，付款节奏从1期（签订合同30日内一次性付清）调整为2期（签订合同之日期30日付50%，2023年1月15日前付清余款）...
海珠：没什么好说的，就是值钱
-广一电商产业园地块-
地块总用地面积约1.0万平，起始总价约12亿，扣除配建后，起始楼面价为43401元/平。三家实力都足够强劲，一场大战，即将打响。不知道会不会冲刺摇号？不过嘛，退一万步讲，即使到时候是底价成交，也比起龙光在2020年斩获的白云江夏村靓地，还要贵上200+元/平。唉，要不怎么说海珠金贵呢，广州土地中，最值钱半壁江山，都被她占去了。
广一地块处于“中大国际创新谷”规划范围，周围聚集着大量的产业人才居住需求。
项目东临广州大道南，距离地铁8号线鹭江站800多米，出行较为便利。地块东南侧约750米处是海珠区政府，西北1.2km处是中山大学，周围已经多年缺席新盘供应，片区改善需求亟待解决。
按照出让条件，地块要求配建10%的政府性房源，以及出资建设地块的城市道路、绿地并无偿移交。
不过说起来，广一地块还有一个“预期”杀手锏——旧改。再在全球规模最大的纺织专业市场——中大纺织市场的拉扯下，产业进一步发展和升级...金辉路39号地块，总用地面积7477平方米，容积率4.8，起拍总价约11亿。该地块前身为工业大道南907号化学试剂厂部分用地，后经调规变为住宅用地。“出嫁”日子一拖再拖，定是与该地块的土壤修复有关。按照经验，化学试剂厂用地，土壤修复时间至少要1年，不过好在据说是原业主自己修复。项目地处海珠创新湾，1.5km范围内，围绕着已经成交的地块有：江泰路地块（4.5万/平，中海）、蚝壳洲地块（3.6万/平，中海）、石岗路地块（5.1万/平，中海）、南洲地块（3.9万/平，中海）。就市场而言，江泰路地块现以中海江泰里入市，售价约7-8万/平；蚝壳洲地块以中海映澜台入市，售价约10-13万/平；一不小心就被中海包围了，一不小心周围房价就奔10w了...地块不仅区位不俗，还妥妥滴双地铁，距离广佛线石溪站仅300多米，距离地铁二号线东晓南站600多米。因此，无论是居住氛围，还是学校、商业、医院等生活配套，都相当的成熟。这样看来，金辉路39号怎么都有一种天生贵胄的味道。
体量袖珍、总地价较低、市场坚挺，大环境下此类各方面都风险可控的地着实不多啦。
此次有意参拍的，中海自然算一个，此外还有珠实。
如果这次中海拿了金辉路地块，那么工业大道的“含海量”就更高了...
无论是年初的海珠供地计划，还是2022年广州供地蓝皮书，都可以看到它的身影。洛溪桥西侧地块，占地1.4万平，总地价约15亿元。跟周围以往出让的中海观澜府、蚝壳洲地块等项目相比，本地块3.0的容积率，简直羡煞旁人。
将整个海珠后航道从西看到东，广州幸福湾、时代大家、中海映澜台、越秀天荟江湾...哪一个不是名噪一时的豪宅？哪一个不是售价10w+？哪一个不是开盘即疯抢？都说炒房客、投资客不理智，看到这块地，估计开发商也很难冷静下来。
洛溪桥西侧地块，地处海珠创新湾的沥滘片区。
项目西侧就是海珠创意以产业园和BIG海珠玩艺术园区，东侧则为海珠儿童公园、海珠妇儿医院。
地块西北侧500米处，就是地铁广佛线与2号线的交汇站——南洲站。
出门就是城市主干道，广州大道，无论是去琶洲商务区、珠江新城、广州国际生物岛，还是广州大学城，驾车30分钟内可到。
在规划条件里，项目本身需要配建10%的政府性房源，并无偿移交。
若刨除政府性房源的配建成本，封顶时项目的楼面价将直冲5w+。对很多房企来说，注定是只可远观，不可...所以仅有保利、中铁建重点关注。
地块也称东大湖AT0304011-1地块，背靠火炉山森林公园，东临湖泊，容积率2.5，妥妥的低密山水豪宅地。不过，地块地段算不上核心，周边又以旧村为主，短时间内，城市面貌比较一般。地块占地约2.6万方，上一次出让总价约24亿，未扣除配建的名义楼面价3.8万/平，实际楼面价到4万/平。这个地价水平，着实不算低，在阿拆看来，这也是之前会流拍的主要原因。这次不仅降价3.75个亿，就连此前要求配建的保障性租赁住房都砍掉了，放水力度颇大，或是借此撩拨撩拨房企们的心弦。
不过，在意向摸查情况里，阿拆仅看到了中建四局这张“保底牌”...
其位于广园快速以北、珠吉路以东，总用地面积3.1万方，总价约32亿。按照规划条件，地块竞得人需进行土壤污染修复，并配建幼儿园、市政道路等。
其位于吉山更新片区范围内，天河智谷片区东侧，属于智慧城板块。
地块周边有公园绿地、水域等，自然资源丰富，环境优美。另外，执信中学天河校区，就在地块旁边。不过，地段上，这里属于天河“边边角角”，本身也不近地铁，周边城市面貌、交通、商业氛围等短板，还要靠吉山旧改来补足。目前，距离地块最近的一手项目为珠江花城，成交均价为6.1-7万/平。
不在沉默中狗带，就在沉默中爆发，对于荔湾来说，本场土拍是决定芳村能否翻身的重要一役。地块包含二类居住用地兼容商业用地、商务用地，以及其它设施用地，是本轮土拍中的“巨无霸”，总体量近98万平！目前广船一期地块（楼面价约37216元/㎡）已经开卖，即广州滨江上都，新房均价9-11万/㎡，是荔湾的价值“天花板”。但这还不是终点，随着二三期地块的出让、建设，整个广船项目还要再更上一个台阶。近日广船二期的最新规划调整，规划提出，广船不仅要形成一个城市商业综合体，还将带来一个滨江船厂原址主题公园。所以此次二三期地块，注定也是身娇肉贵的主，总地价达187.6亿！这么个位置，这么大的体量、这么高的金额，其实也只有老东家会去参与，当然，也还需要帮手。所以，除了中信泰富、中船外，还有“钱多多”**的身影。二三期底价成交，其实也没什么悬念，但这也足够刷新广州总价地王排行榜了。能与之匹敌的，也只有2009年12月富力、雅居乐、碧桂园三家联合，经过47轮竞价，以255亿总价竞得的广州亚运城项目了。-珠江隧道口以西、珠江以南AF020112、AF020119地块-经历了华夏幸福退地，被骂了无数次“鸽子精”、“渣男”的新隆沙地块，也终终终终于来了！不同于之前的打包出让，这一次，地块被拆分为两大单元，涉宅的一part就是112、109地块，如下图。这两宗地，总地价约39亿，但配建要求一点不低，比如：
·负责AF020109地块（中小学用地）及核心区AF0201单元用地范围内的市政道路和公共绿地建设；·组织落实AF020114、AF020133地块范围内4处文物的迁移迁建和修缮...华夏幸福留下的这个摊子，竞得人要是没点实力，也很难吃得消。传闻中，华润将在白鹅潭落地一座万象城，大概率是AF020117、116地块这个位置。
比如，今年7月，广州市润川房地产开发有限公司在在荔湾注册成立。其法定代表人为王渊，现任华润置地发展（广州）有限公司法人及经理执行董事。又比如，9月13日，华润招标平台对白鹅潭商业综合体深化设计发出招标。
不过仅历时两天，又撤下了。
毕竟现在说万象城，还有点早。这次出让的只是涉宅地块，也就是“幸福中心”，商地争取在年内。
这段时间以来，无论是珠江太古项目的动工，还是新隆沙地块的“万象城”传言、广船的加速蝶变...本质上就是广州加速对荔湾，对白鹅潭发展势能的投资注入。这对周边项目来说，无疑是一大利好，辐射头站，便是新世界凯粤湾。目前项目在售建面约80-143㎡全南向望江组团，还是罕见的现楼发售，即买即入住即入读即领证。
番禺这次是铆足了劲儿要在土拍界惊艳一把，书写恒大足球场“换血”入市、番客再续辉煌的篇章。
-谢村居住及商业商务地块-
番禺区谢村居住及商业商务地块，就是大家心心念念的恒大足球场“遗孤”。
当然，除了原恒大地块外，还多了部分商务商业用地和居住用地。
目前情况来看，如果没有吸引到新投资人，就会由广州城投兜底。
根据最新的出让条件，竞得人需继续配建足球场，合计剩余成本约44亿；足球场建成后的使用运营商大有来头。在整个项目资产包里边，体育用地（恒大足球场）的建设须宗投入约65亿。此前，恒大已经投入了20.92亿进行建设，因此要求竞得人必须按规划条件继续建设足球场，剩余还需投资约44.08亿。不过足球场建设完毕后，不再像之前那样须规竞得人自持运营，而是无偿移交给政府指定单位。足球场@广州房产摄
据知情人士透露，兜底方城投在积极与天河体育中心洽谈足球场的后期运营方案。
顾名思义，天河体育中心或可能接手足球场建成后的使用与运营，不过双方还在博弈中。
👉继续投资44亿，广州城投或接手，“恒大”足球场没烂尾
在那次土拍里，番禺客运站地块吸引了龙湖、保利、品秀、招商4家房企报名参与竞价，激烈角逐106轮。
最终，龙湖以581116万元的封顶总价+6750平配建面积夺得地块，折合楼面价约21127元/平，溢价率45%。
此次番禺客运站北侧地块，就位于天峯附近，距离番禺客运站TOD综合体约200米。
据阿拆掌握的消息，保利、金茂、龙湖、美的，都对这块地表现出了浓厚兴趣，受欢迎程度仅次于嘉禾望岗地块！
主要有两个原因：
一是地段，距离番客距离虽比天峯远一些，但也就200米，配套约等于共享，并且由于天峯的存在，嫖一嫖天街；
二是价格，地块起拍楼面价为17625元/平，比当时天峯起拍价高，但不要忘了，溢价被框定在15%以内，配建要求也不高，即使拍到封顶也不过2万/平出头，有得赚。
唉，絮絮叨叨，又是5000+字。
———旧改秘密，偷偷说给你听————
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【话题】央企、AMC齐上阵，富力背后的旧改有救了？