越秀、保利、珠实，又有重任交给你
好家伙，我直接一个好家伙......
美好的大周五，土拍还没结束多久呢，一桶凉水就浇下来了，大家看↓
财政部发文明确了：
1、严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。
2、规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。
3、要依法依规组织财政收入，持续整治违规收费行为，坚决防止收过头税，杜绝乱收费、乱罚款、乱摊派，不增加市场主体负担。
直说吧，影响有多大？
业内人士告诉阿拆，这意味着以后功能性国企可能再也无法兜底自家区域的土拍了。
因为很多区域都是当地的区属国企通过质押土地，借银行的钱来买自家的地，以解决财政的燃眉之急。
如今土储专项债不让发，很多大项目区属国企都动不了了，因为专项支出不够。
而市场化的竞争性国企则不受影响，如越秀、珠实等。
当然，从市场机会来说，也有利于中海、保利等央企。
反正这政策出来后，土拍的“接盘侠”们，都要尴尬了。
01
毕竟如今区属国企“兜底”土拍，已经是常事了。
从今年第三批集中供地的拍地情况来看，20宗地块中成功出让的有15宗。
其中民企拿地吃零蛋，而国企央企拿地占比也不高，大概占不到1/3，剩下的基本全是市级、区级的城投公司在兜底。
如从化就是从化区属国企流溪集团兜底；
花都就是花都区属国企花都城建、宝信等兜底；
南沙也是其区属国企南沙投资、南沙资产经营拿的地；
增城、黄埔也是分别由各自的区属国企兜底......
也就是说，如今广州外围区的土拍，非常玄妙。
看起来出让了，但其实并没有完全出让。
因为这些市级、区级的城投公司存在开发能力差异，有些市级城投公司能够独立开发项目，有些区级城投平台公司可能只会做一级土地的开发。
而且城投公司本质也是一个融资平台，也是需要收益来维持公司运转的。
因此那些不具备独立开发项目能力的城投公司，要寻找具有开发能力的开发商进行合作，把面粉变成面包，才能回收成本与利润。
如果一直找不到，那这地块很可能就会闲置。
不信你看，从去年到今年，就有不少地方城投公司拿了地，至今却丝毫没有动静。
但如今面粉在增多，做面包的人却在减少。
地方城投想找合作开发的伙伴，真的太不容易了。
君不见，许多民营房企已经半死不活，自己都躺平不拿地了，更何况合作开发。
而此前一直在土拍市场被寄以厚望的国企央企们，本身在土地市场都想含泪说：兜不动了。
更何况还要继续分精力与地方城投公司合作，真的会怕消化不良。
所以土拍如今局面就很尴尬：地方城投公司不拿地，就流拍，拿了地，就闲置......这显然不是长久之计。
但zf实在是没办法了，因为外围区的地，真没有人拿了，可地方财政吃紧，还要靠卖地赚钱。
所以这时候就只能城投公司出来托底，以土地作为质押来融资，来解决地方财政的燃眉之急。
当然，如今这条路也被堵上了。
02
大家都明白，城投公司的托底，可以一次，两次甚至三次，就是没办法次次。
现实却是，城投公司从去年到今年托底的占比，反而越来越高了。
2021年第二轮土拍时，国企央企拿地身影虽然活跃，但也不乏民企的身影。
反而城投公司只有南沙的区属国企广州南投出现，兜底拿下了横沥与南沙湾（与珠实合作）两宗地块。
到了2021第三轮土拍时，民企已经逐渐躺平，出手的仅有星河一家；国企央企仍然是拿地主流。
但地方城投们占比多了起来，如知识城、白云公资与南沙城投都出手兜底了家门口的地，占比达成交地块数量的1/2。
再到今年第三批土拍，形势没有好转，反而更差了，其中民企拿地直接吃零蛋，国企央企拿地占比总成交1/3，而地方城投兜底占比达2/3。
为什么会变成这样的局面呢？
其一，民企们没钱了。
克而瑞数据统计，2022年上半年，房企累计融资总量4126亿元，同比减少49%，融资压力凸显。
而今年7月，房企们还要面临偿债高峰，债券到期规模达830亿元，如此压力下，民营房企无暇拿地。
另一方面，目前楼市持续遇冷，房企投资信心不足，尤其是现金流承压的民企，更不愿意拿地。
其二，国企央企们兜不动了。
就如刚刚过去的第三轮土拍中，广州本土的两大国企越秀地产和珠实，都没有现身。
毕竟国企们就算实力雄厚，也不可能无限兜底，更何况市场下行，他们拿地也变得更谨慎了。
来自中指院的数据，今年大部分国企、央企拿地金额对比去年都有了不同程度的下降。
阿拆只想感叹，国企央企们能一时救火，但不能一直救市。
其三，外围区域库存高企，拿地可能卖不动。
当然了，外围地块没有人要，并不是其没有价值。
反而是因为板块太饱和了，如南沙、从化、增城、花都等区域，去化周期都超20个月，去库存压力极大。
而刚需买家购买力有限，地价再便宜拿了都得卷，都得打价格战，房企自然更慎重。
所以在如今举步维艰的市场下，房企们更倾向于躺平。
或者争抢核心区地块，如本轮土拍中的海珠广一地块，经过15轮竞价，成交楼面价为48395元/平，位居广州楼面价TOP10第7名，未来又是一个妥妥的10万+项目。
03
接下来还有第四轮供地出场，这轮地块质素更好（外围区土地较少），或许土拍局面会有所扭转。
但土拍遇冷最根本的症结，还是在于市场。
尽管在放假前，监管层为楼市送出“三粒大补丸”，从首套住房贷款利率、首套房公积金贷款利率、卖一买一免个税三方面为楼市松绑，就是要助力房地产市场的信心回暖。
可惜整个国庆交出来的成绩单，却并不好看。
数据显示，国庆黄金周网签成交556套，低于近两年同期（2021年为792套，2020年为1058套），市场表现疲弱。
唉，虽然利好一直在释放，但并没有触动广州最为核心的限购限贷调控，升温效果有限且需要时间发酵。
的确，市场需要真正的大招。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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