万万没想到，突然降价了
楼市如戏，戏如楼市。
这不，房企们觉得“金九银十”着实有点“平淡”，又开始折腾了。
这一次的重点，是南沙。
各大项目，铺天盖地的降价信息把我砸懵了。
听说为了抢客，明珠湾有网红盘推出特价房，单价降至2字头每平起；
然后南沙湾也不甘示弱，甩出比平时便宜好几千每平的特价房；
这可馋哭了隔壁的万顷沙，就你们能降我就不能了吗？
于是，万顷沙直接推出单价1字头每平起的特价房...
真是特价房年年有，今年特别多呀！
这场龙卷风之后，大家有没有想到一个很核心的问题：
南沙为什么兀地刮起这股降价潮？是真的顶不住了，还是在放烟雾弹？
要回答这个问题之前，我们来正儿八经地看看，什么叫特价房？
民间有一句谚语“便宜没好货、好货不便宜”。
的确，在地产早期特价房多数指有部分缺陷的房子。
比如：朝向可能不太好、一楼等不太优质的楼层、房间有部分暗位、楼栋临近垃圾站等等。
买过房的人都知道，好的户型、朝向、楼层等价格是要稍微贵一些的，上述那些有部分瑕疵的房要想卖出去，自然就要降价。
这些降价后的房子，价格普遍要比正常售价要便宜几千甚至上万一平不等，特价房由此而生。
然而，随着市场的不断探底，现金流为王的思维逐渐占据主流，自然快速出货回款成了重中之重。
房企们为此使尽浑身解数，特价促销便成为一种常用手段。
因此，就现在的市场而言，特价房不一定特指有某些瑕疵的房源，有可能是真的开发商打折促销的优质房源。
现在，让我们把目光拉回到这次的南沙降价潮，回到那个本质的问题上，为何房企要疯狂降价？是收到什么风了吗？
关于南沙楼市政策的风，今年是此起彼伏，不过最近确实有一个“风”。
10月10日， 广州南沙明珠湾管理局发布了一则关于明珠湾开发建设管理局履职区域优化调整的信息。
简单来讲就是明珠湾板块扩容了，并且给每个板块规划了清晰的功能作用。
I图源： 明珠湾管理局
虽然比不上放松限购、限价、增值税松绑等那么浓烈，但这样的发声对市场也算是一件好事。
既代表着ZF大力发展南沙的决心，又为南沙楼市未来的发展指明了方向。
当然，这个政策绝不是让房企们疯狂降价的缘由。
政策端既然没有极大的刺激，那么大部分原因就来自市场端。
第一，国庆卖得太差，开发商没有信心了
作为传统的旺季，也是房企们下半年最大的盼头，那今年的“金九银十”市场表现如何？
概括起来就是：太平淡，客户买房相当挑剔和谨慎，房企卖房是紧张加无奈。
2022年9月，即使新房备案价可以上浮+10%、下浮-20%，但全市网签供应量仍然同比-43%。
今年9月，全市网签成交量同比去年-13%，库存来到又一历史高位1236万方，去化周期直接飙升至15.8个月。
再来看看南沙的情况。
9月，南沙全区网签成交量约5.3万方，较去年同期下降14%。
乍一看，还行呀，情况跟全市差不了多少。
可是，当我们把1-9月的数据全部拉出来时，竟然发现从年初至今南沙总体成交量只有去年同期的40%不到。
就目前而言，南沙出货量较大的板块为，黄阁、金洲等有地铁＋区中心配套＋优质产品的项目。
不要跟我谈什么五年、十年规划，要现成或者即将落地的配套，最好还配个名校，地铁不能少的盘，而且还要足够性价比...
啧啧啧，不得不感叹，买方市场，要求就是比较“完备”，那些打概念的品质盘，拜拜了您嘞...
既然9月有点乏力，那国庆是不是该发力了？
2022年国庆黄金周，全市884套，去化164套，去化率约19%，为近三年来最低水平。
今年的十一期间，整个南沙区推出208套，总体成交13套，至于去化率？你们自己算吧...
看到这里，可能你会发出一个更深层次的问题：
第二，就是市场预期，刚需也拉不起来了。
大环境下，市场都不太好，除此市场原因之外还有什么导致了南沙楼市的现状？
答案是：购买力。
根据全国第七次统计人口数据，南沙常住人口约90万人，排名全市倒数第二名，占比全市总人口的4.8%。
目前南沙商品住宅的库存约187万方，排名全市第三，占比全市库存的15.1%。
也就是说拥有全市4.8%的人口，需要消耗全市约15.1%的市场库存量！
显而易见，有点供大于求了，本地人口根本支撑不起南沙市场的购买力。
既然本地人口不够，那自然外溢人口来凑，反正南沙是副中心有规划有未来。
以上种种，造就了南沙市场的客群购房结构：
南沙50%以上的客户为投资客，他们来自深圳、东莞、广州市中心区等。
然而，在经历了之前去金融化、投资化的调控之后，投资客要么因为名额被拦在了门外，要么被这一顿操作吓得望而却步。
南沙市场的买房客，莫名就这样少了一半，在下行周期简直是雪上加霜。
基于以上的原因，开发商们突然意识到：
金九银十都卖成这个样子，那过了这两个月的黄金期，岂不是一首《凉凉》给自己？
于是，敏锐的营销总觉得不能再压货了，此时不卖更待何时？所以才出现这么齐刷刷的降价潮。
这么一看，房企们确实是拿出了诚意，以很低的价格在卖房了。
我不敢说，这是个上车的好时机，或者抄底的时候到了...
不然，有些小伙伴又要觉得我报喜不报忧！
总之，开发商们的勇气到是给足了，就看你敢不敢上车？
有什么想法，欢迎留言~
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