地王祭天，法力无边？呵呵，看看别人家的孩子
10月19日上午，事关土拍的业务会又召开了，第四轮土拍已经在路上。
据说，又有好几宗优质宅地过会了：
天河区中铁物流地块、番禺区陈头岗地块、番禺香江大酒店地块、白云龙归地块...
趁着这个空档，阿拆又出去走访了一圈市场，这一次目标很明确：只看地王。
牛奶厂板块 @细鹏 摄
都说房企拍地跟老百姓买房是一个性质，花的钱都是“血汗钱”，买的东西都是“命根子”。
可围观土拍的时候，总给人一种“房企花的不是自家钱，几十个亿小case”的错觉。
叠加着近1年地产下行周期，于是江湖上开始流传一句话：拍地一时爽，开盘火葬场，尤其是地王！
如今这个行情，碰上地王，难道真的就只有死路一条吗？
今天阿拆就带着大家一起去看看，广州的那些新“地王”们过的如何。
振业天成：用6个马甲，就击败了房企34家
纵观广州近5年的土地市场，你觉得最为精彩的土拍会是哪一场？
阿拆认为有两场：
一场是在2017年6月，万科以总价551亿拿下广信房产资产包；
另一场则是在2021年4月，320个摇号主体角逐黄埔区黄陂地块。
摇号当天，深振业用6个马甲，击退34家房企，共计320个摇号主体，夺得黄陂地块。
320家摇号主体拍卖现场 @拆神 摄
作为全场的天选之子，深振业用实际行动告诉我们一个哲理：人生有时候，选择大于努力！
时隔一年多，黄陂地块终于入市了，带着689户、105-165㎡四至五房，以振业天成的名义归来。
总体规划上，为了符合改善客户的定位需求，深振业硬是把原方案中间的楼栋全部拔除，搞了一个可以踢足球的大中心花园。
振业天成布局总图
振业天成沙盘图 @拆神 摄
项目现在对外售价4.7-5.2万/平，就产品直观而言，还是对得起这个价的。
近天河的区位优势自是不用说，现场看房的客人多数来自天河东部外溢改善群体就可以佐证。
在产品打造上，低容积率的优势赋予了地块可做低密度豪宅的潜能。
赠送电梯前室、自带入户花园、3.1米层高等一些列品质改善产品的特质在振业天成身上得到体现。
振业天成样板房实图 @拆神 摄
整体看来产品没有什么问题，价格也相对合理，毕竟背后的融创翔龙广府一号最贵时达5.8万/平。
不过，有一说一，楼盘开盘并没有大家想象中的那样火爆。
如果不是去年那一轮严厉调控，也许振业天成早已开盘，也早已秒空。
花语天宸：“三限房”规则下，是返璞归真
又是2021年，这一次的主角是中铁建，项目是黄埔“三限房”班岭地块。
何来“三限”？当时的土地出让条件给出了答案：
一限：售价不得高于46795.85元/平方米； 二限：户型面积≥150方的大户型不得低于计容总建面的30%； 三限：首套住房购房家庭（或个人）购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%。
在限房价、限户型、限销售对象之下，项目的利润空间被锁死，最后只剩快销回款这条路径。
那么如何才能吸引更多购房者，实现快销？花语天宸在产品上下了些许功夫。
中铁建·信达·花语天宸总图
从总图上看，所有楼栋以南向为依托，实现山景资源最大化的同时，又规避了纯北朝向。
在面积段上，97㎡刚改户型＋3.1m层高；168㎡豪宅户型＋双主套并配备9.4m长的宽景阳台。
除了区位之外，花语天宸主打自然风景、舒适品质、空间尺度，让房子真正具备投资和居住价值。
中铁建·信达·花语天宸样板房实景图 @ 拆神 摄
现场的工作人员告诉阿拆，由于限价4.68万/平，所以优质的户型都是贴着限价在卖，不过有些最低可去到4.1万/平。
产品大家都是看得到，加上这个价格真的比较“笋”，因此整体项目的去化速度比较可观。
很明显，为覆盖较高的土地成本，项目选择了做高溢价的豪宅产品。
但是，为了能打破豪宅流速慢的弊端，项目做了部分走量的小户豪宅产品。
中铁建·信达·花语天宸沙盘 @拆神 摄
中铁建·信达·花语天宸可以说是在“市场倒逼下的一场革新”。
自此，开发商们逐渐明白，韭菜们也很聪明了，房子的本质就是拿来住的，产品只有返璞归真，才是价值本身！
大学城·和樾府：从未被套住，何来“解”一说？
2021年最后一宗摇号地块是在番禺思科智慧城旁，现已“越秀·大学城·和樾府”面世。
请记住，不是万博那个和樾府，是大学城那个和樾府哦~
越秀·大学城·和樾府总图
从总图上看，项目由4个居住组团组成，中间坐落着一座约11万方的公园。
现场的工作人员告诉阿拆，项目户型囊括改善及豪宅客群需求，总计约1200户。
要知道当时越秀为了拿这块地可是用上了多个兄弟公司去摇号，最终地价去到3.4万/平。
那个时候周围的越秀·星汇文玺精装才4.4万/平，其拿下的信心和勇气不言而喻。
越秀·大学城·和樾府现场沙盘 @拆神 摄
那么项目到底卖的如何呢？
早在今年7月的时候，大学城·和樾府就提前来了一波内部认购，价格在5.4-5.7万/平。
整体下来，140多方的户型其实已经去化的差不多了，剩下的大户型后期会再推新入市。
在看板房的同时，阿拆偶遇了一位万博和樾府的业主，当我问他感觉如何时？
业主将一个真皮老板包夹在腋下说：“和樾府系列的产品是不错的，我已经是万博那个和樾府的业主了，今天来看看，打算在这边再下手一套...”
居山涧：从一开始，我就看到了结局
看完了东边的、南边的，最后让我们将视线拉向偏北一点的知识城E3地块。
项目由越秀、湖北联投、知识城联袂打造，取名“居山涧”。
要知道，当年摇号共11家摇号主体，其中10家实际控制人都是越秀。
顾名思义，这块地越秀要定了，而且从一开始就看到了结局。
借着地块的先天优势——1.2的容积率（据说全广州近8年只有3宗），项目打造稀缺性的叠墅。
项目以7-10层140-190㎡环幕大平层、155-175㎡创新叠墅为主，总计约300户。
居山涧效果图
在产品设计上，用一梯一户向低密豪宅致敬，上下叠中间再放2层平层，简称叠中平。
自然景观利用上，用环幕方式淋漓尽致地展现，做出真正的湖山叠墅。
所谓环幕，即客厅最大程度减少墙体，实现270°IMAX视野，毕竟不能辜负山与湖、花与树。
据内部人士透露，项目售价在800-1200万，已经在内部选房中。
众所周知，知识城普通住宅售价约2.8-3.4万/平，居山涧这个豪宅盘的入市，或许会将知识城拉上一个新的台阶。
此次踩盘行动到此就要告一段落了，我们发现：
并不是所有的地王最后都成了“烫手山芋”，所谓豪宅除了产品优秀，户型只是大还不够、还得豪！而且稀缺的景观资源也是一个必备要素。
有些地王横空出世，不排除拿地时有点心潮澎湃，往死里加价，开盘却遇上下行周期，从而被套住。
有些地王是真的具有价值潜力，也被房企们充分挖掘出优势，一举成为“孤品”，改变了广州楼市格局，赢得满堂喝彩。
已获得视觉中国使用授权
在这个地产日益精进化的时代，留给开发商的空间本就不多了，或许今后的地王，会有更新的解锁姿态。
以上4个地王项目，你觉得谁比较值？更偏爱哪一个呢？
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