海珠旧改，怎么样了？
一轮疫情，让全广州的目光再次聚焦于海珠。
如此赤裸地暴露城中村的缺陷，又让人把目光重新聚焦于旧改。
就如身在舆论风暴中心的康乐、鹭江村，有zf人员喊话应该“应该痛下决心快步推进旧改”，也有人看了实际情况摇了摇头。
其一，是康乐、鹭江村的片策方案难做，陷入算不过账的僵局。
其二，是康乐、鹭江村本身就不在今年旧改年度计划名单中，不是重点推进的项目，今年大概率是推进无望了。
事实上，不仅是康乐、鹭江村在旧改遇到了困局，海珠目前的旧改，很多都停滞了，当然也有小部分仍在稳妥推进。
一起来看看海珠旧改现在的情况究竟如何。
01
据统计，海珠有改造意愿的旧村，有多达二十多个，但进度较快的，完成招商的仅有9个。
其中实施方案获批的旧村更是仅有三个，为沥滘村、石溪村、新市头村。
项目名称 | 最新进展 | 合作房企 |
| 赤沙村 | 编制实施方案 | 富力 |
| 沥滘村 | 批后实施 | 珠光 |
| 石溪村 | 批后实施 | 佳兆业、红八方 |
| 新市头村 | 批后实施 | 方圆＋美林 |
| 凤和村（鹭江、康乐） | 编制片策方案 | 合生创展 |
| 五凤村 | 编制片策方案 | 珠江投资 |
| 红卫村 | 编制片策方案 | 保利 |
| 联星村（南箕、东方红社） | 编制片策方案 | 新世界 |
| 北山村 | 基础数据公布 | 深圳霖峰（合作意向企业） |
其中北邻海珠湖，南至珠江后航道，东达华南快速路的沥滘村，是广州新城市中轴南端的最为重要滨水区。
由于其体量庞大，从提出改造至今已经过去三十多年，终于将迎来丰收的果实。
该项目近期更是捷报频传：
6月份，沥滘片区控规公示；
7月份，沥滘的复建3#地块举行复建安置房开工启动仪式；
8月份，沥滘村旧改25#复建地块的首期复建房正式封顶。
除了安置房在稳步推进外，项目的融资地块也将入市，其组团正式命名为悦湖玺，预计均价7万+。
| 沥滘改造效果图（实际以政府批复为准）
此外，石溪村的改造也在稳妥推进中。
石溪的前期合作服务商是佳兆业，之前曾经陷入债务违约风波，让人一度怀疑佳兆业会退场，旧改或会搁置下来。
然而无论是中信接手佳兆业超500亿的四个项目，对其进行提供贷款、股权投资、融资抵押等不同程度的支援。
还是今年5月佳兆业正式官宣，与招商蛇口、长城资产正式展开战略合作。
都让资金紧张的佳兆业，有了更多回旋的余地。
正如石溪旧改一直发文正面回应一般：旧改未停，合作企业亦没变。
石溪旧改的项目实际改造范围约101公顷，改造投资总金额约为177亿元。
其南片一期38万方商业综合体已进入建筑设计阶段，包括超高层甲级写字楼、超区域级购物中心、轻奢酒店以及数字科技文化宫。
| 石溪规划效果图（实际以政府批复为准）
相比以上两条体量颇大的旧村来说，新市头村体量虽不大，但架不住它区位优越，位于广州中轴线南段，与广州塔相邻。
不仅可以望珠江的一线江景，距离客村地铁站也仅300多米，可以说综合素质非常能打。
该村的旧改算是顺利的，在2020年就已经100%完成房屋拆卸，如今就是等待融资项目推出。
据悉其项目已命名为方圆·滨江壹号，吹风价高达11万/平，预计2023年推出。
广州塔旁，新市头旧改 @细鹏 摄
当然，除了这三条“最稳”的旧村外，接下来推进希望最大的是赤沙村。
相比其他已完成招商的项目卡在片策方案上，赤沙的进度更快一些，其旧改片策方案在2019年已经批复了，现在应该是在实施方案报批阶段。
只是受制于赤沙村所在区域控规-琶洲南区规划不稳定的影响，导致赤沙村项目未能顺利推进。
但一方面今年2月份时海珠发改委发布的2022年重点建设项目计划中，除了沥滘、石溪、新市头，还有赤沙和前进路项目。
｜源自海珠区2022年重点建设项目计划
另一方面，阿拆曾经透露过，zf方面已经在重新做琶洲的规划，这或许意味着赤沙旧改的实施方案也能加快推进。
毕竟琶洲如今是海珠发展的重中之重，而赤沙旧改所在为琶洲南片区，未来将延展琶洲会展、互联网集聚区功能，并且提供生态居住、文化休闲服务，重要性不言而喻。
当然了，与赤沙相邻的北山村，也有可能会迎来新进展。
今年7月底，北山村的意向合作企业深圳霖峰的旧改展厅进行了揭幕仪式，工作人员透露将在年底挂网正式招商。
02
说完这些好消息的，再来泼一点冷水。
相比上诉无论是正在稳妥推进或是有望推进的旧村来说，还有好多个完成招商却仍卡在片策方案的旧村陷入停滞。
如凤和村（康乐、鹭江村）、五凤村、红卫村、联星村等。
一方面是共同的难题，自去年的63号文防止大拆大建出台，片策方案成为了卡脖子的一环。
这些旧村虽已完成招商，却都面临着公建配套和限高导致“算得过账，摆不下量；摆的下量，算不过账”的僵局。
｜红卫村航拍
另一方面是中大布匹市场周围一带的旧村，如凤和村（康乐、鹭江村）、五凤村等，更是要面临政策与经济平衡的难题。
要知道，仅仅是康乐村、鹭江村，就聚集了5200多家制衣厂及仓储企业，多为纺织业制衣、辅料等上下游劳动密集型产业，同时也汇聚了大量的人口。
有着大量居住需求的情况下，周边几个村子，凭借出租土地、出租房子的收益，成为了广州最富有的城中村。
再加上不少村的村内有证面积比例较多，房屋层数普遍较高，建筑体量大，赔偿不好谈，中间拉锯不易，也僵持住了。
而且对于布匹市场而言，在改造过程中且不论迁出再迁入过的时间、金钱成本问题，还要在纺织产业升级下，既要保留住原有的产业基础、资源，还要实现物流、仓储、营销等全链条项的落地。
可以说，中大纺织商圈的旧村改造困难重重。
不过对于这些僵持住的旧改来说，或许近期不会有好消息，但希望总是有的。
毕竟只有旧改继续，才能改善城中村的城市界面，提升居住品质和环境；才能升级产业或导入新产业；才能拉动经济发展，提升片区价值。
只是我们目前能做的，唯有相信，唯有等。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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