放开限购21天，广州又摇号了
新政后，广州首个摇号地块，定主了！
今天下午，天河梅花铝厂地块，在广州公共资源交易中心，举行了现场摇号活动。
昨天参与报价的10组竞买人，除中海、珠实外，剩下的8家都到场了，具体为：
越秀、招商、保利、金茂、中铁建、中铁置业，以及成都
领阳置业、江苏师山置业。1/8的概率，最终摇中了11号球，中铁建成为了“天选之子”。
地块成交总价597862万元，折合楼面价52714元/平（扣除配建安置房面积），位列全市第四，天河第二。
比隔壁的燕塘地块（越秀·天河·和樾府），还要高出1872元/平。
作为年内广州第11宗摇号地块，梅花铝的经历，和番禺客运站、嘉禾望岗一样，极具戏剧性。
去年没人要，今年抢破头，同样的逆袭的剧本，让人不禁怀疑，是不是组队批发来的。
说真的，这块地的火爆程度，是在很多人意料之外的。
价格高不说，配建要求又多，还捆绑了竞品质新规，就差把“不好搞”三个字写在脸上了，但央国企们还是很上头。
不得不说，中心城区核心地块，价值还是够硬。
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虽然大家对这块地都不陌生，但照惯例，我们还是简单介绍介绍。
地块位于后天河北，沙太南路北侧，与越秀·天河·和樾府项目（即燕塘地块）仅一路之隔，几乎是脸贴脸，在区位和配套上，基本是一致的。
不过，真要论起来，还是各有优劣的。
梅花铝厂地块，要更靠近地铁、商业以及白云山，容积率更低。
步行400米左右，就可到达3号线梅花园站，五站即可直达珠江新城，出行便利；
片区唯一一个大型商业综合体——信达金茂广场，就在地块旁边，越天和的业主来逛，还要路过家门口；
| 信达金茂广场
地块西侧，以学校、厂房、民房等低矮建筑为主，可以望到白云山，有景观优势。
地块容积率约为3.0，比越天和略低，更适合打造舒适度更高的改善产品。
而体量略大的越天和，自身配套更强，附加条件更少。
越天和有12班幼儿园+45班九年一贯制学校，而梅花铝仅有1所9班幼儿园，将来学校只能靠蹭；
同时，虽然两个项目都有政府性房源配建要求，但梅花铝厂地块压力要大得多。300套安置房，建面达到了2.9万方，占整个项目两成，开发难度大，成本高。
另外，这次梅花铝回炉，还捆绑了“竞品质”新规。
所谓竞品质，实际上就是在绿色建筑、装配式建筑、数字家庭、智慧社区等方面，对企业提出了更高的要求。
粗暴点理解，就是让烂房子滚出Canton。
这会更考验企业产品力以及成本管控能力，但对于购房者来说，是好事。
列是列了这么个一二三四，但说真的，整体素质大差不差。
去年一个火到摇号，一个爆冷流拍，主要还是当时的市场行情影响。
这次回炉，梅花铝不仅做足了准备，也等来了更强的市场预期。
一是政府让利了。
相比去年，地块起拍价降低了1.6个亿；配建的安置房源，也从原来的314套，减少到了300套；规划的幼儿园不仅建面有所减少，还不计容，变相提高了住宅可售面积。
诚意很足。
二是越天和“铺路”。
不仅引进的学校有了眉目，项目的热销也把板块信心也提上去了。
自去年入市以来，越天和的热度一直保持得不错。
项目一共做了四个户型，为105/125/140/180㎡全四房。
率先开售的105/125/140㎡，均价8.5万/㎡，目前一共推了大约六成的货量，平均去化率超过了80%；
接下来即将登场的全新1栋楼王180㎡大户型，吹风价更是达到了10万+，打开后天河北的想象空间。
| 越天和180平户型客厅
对于梅花铝地块而言，越天和不仅是对手，更是队友。
今天地块的高价成交，既给越天和抬了轿，也壮大了板块声势。
这不，昨天地刚拍完，越天和在售产品，就准备全线涨价2%了。
算是互相成就吧。
三是限购的放开，促使更多置换/改善买家涌向市中心。
之前在黄埔、番禺、花都购房的买家，限购松绑后，更加珍惜“失而复得”的房票，优先考虑珠金琶、天河北、白鹅潭、白云新城等城市资源配套聚集的重点板块。
限购区域=核心资产，已经成为了很多购房者的共识。
克而瑞数据显示，地块旁的越天和，在刚刚过去的9月，收金超6.7亿，仅次于保利天瑞，和天河东的其他几个红盘拉开了不小的差距。
刚刚过去的国庆假期，8天就卖了30套，同样位于天河前列（数据来源：世联行）。
这也说明，地块所在的天河北，是受到市场高度认可的。
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不过，今天的风光，对于梅花铝地块来说，只是一个开端。
是墓碑还是丰碑，还要看后续入市卖得好不好。
地块综合素质虽然在线，但有两个比较棘手的问题，有待解决——
一是地块虽然顶着天河的名号，但离白云非常近，隔着一条怡新路就是。
两区交界，又没有大的规划利好以及强产业支撑，只能算是天河边缘一个比较成熟的居住区。
想把买家留下来，还是要讲好故事。
当然了，有了隔壁越天和的开山拓土，梅花铝厂地块的路，相对还是要好走一点。
至少现在，大家不会再把这一带当“小透明”了。
二是越天和的存在，给地块带来了巨大的压力。
从地价、容积率、资源条件以及“竞品质”等指标来看，未来的梅花铝地块，定位大概率还是会更往刚改、改善走。
这也意味着，地块和越天和势必会形成正面竞争。
|越秀天河和樾府沙盘图
能跑出来，那就是皆大欢喜。
不然，就是点燃自己，燃烧他人了。
其实，越天和除了学校，主要卖点就是户型。
高赠送新规出来前，就做到了超高实用率，很多面积以花池、飘窗、阳台等形式报建，空间尺度感非常好。
不仅“制霸”天河很长一段时间，还被不少同行抄了作业。
比如，卖得比较好的140㎡四房两卫户型，入户门旁设置了储藏间，做了LDKB一体化，客厅面宽高达5.5米，还有南北对流双阳台等等。
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对于梅花铝地块来说，这也是一个思路。
如果参考越天和，以144㎡下产品为主力，品质搞上去，赠送面积卷起来，价格上再多些让利，相信也会吸引一波流量。
另外，也可以打一个时间差，比如趁着越天和主攻大户型时推出市场。
大面积如果要做，估计也是少量。
千万级的总价，买家能挑的不少，未必会考虑这里，本身片区的流速就不算快，相信拿地企业还是会更重视抓销售，抓回款。
但有个细节，需要格外留意——
鼓励“高赠送”的新规，并未出现在梅花铝厂地块的规划条件里。
而此前的天河世界大观、海珠上果，以及周一成交的知识城地块等等，均有明确的条文。
不排除，后续有收紧的可能。
毕竟这个规则，对二手和在售新房的伤害太大了。
不过，即使新规存在变数，开发商也有的是招做高实用率，只是面积不能偷得太过分而已。
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