9月百强房企销售会议纪要
Q：九月份市场整体销售表现如何？百强房企九月份的销售情况如何？
A：九月份市场表现低于预期，特别是前几周市场销售相比8月份有显著下滑，低于我们的预期。百强房企九月份单月勉强微增0.2%，环比相比8月份基本持平，但同比降幅扩大至37.7%，明显超出预期。
Q：房企间业绩表现有何分化？
A：九月份房企销售业绩有所分化，部分稳健的国央企如保利置业、绿城实现了环比增长，而部分民企如新城、华发等环比有所下跌，暴雷名企降幅较大。
Q：九月份房企业绩主要集中在哪一段时间？
A：九月份房企的业绩主要集中在后半月，特别是最后的一周，部分企业在这个时间段内实现了销售爆发。
Q：今年三季度房企销售情况如何？
A：今年三季度房企销售额为7820亿，相较于2020年三季度的顶峰3.1万亿，行业规模明显下降，同时城市层面的销售情况相比百强房企更弱，环比下跌6%，同比下跌30%。
Q：在九月份，房企的供应量相比于上个月有何变化？九月份一线城市和二线城市成交情况如何？
A：九月份房企的供应量环比增长了12%，其中一线城市供应增幅尤为显著，达到了25%左右，广州翻倍，上海增长50%以上。二线城市如成都、杭州、青岛、南京、苏州等城市供应稳定，二三线城市供应量整体表现企稳或小幅增长。九月份一线城市成交环比下跌15%，其中降幅较大的城市为北京、上海和深圳，但广州供应量翻倍实现了正增长，上海供应量增长50%，而成交量环比下降31%。二线城市整体成交环比下跌4%，各线城市分化明显，大部分城市的去化率呈现走弱趋势。
Q：哪些城市的供应量增长幅度较大？哪些城市供应量出现了环比下跌？
A：九月份供应量环比增幅较大的城市主要包括一线城市，如广州、上海，以及部分二线城市如成都、杭州、青岛、南京、苏州等。相反，济南、郑州、合肥、昆明等城市供应量环比有所下降，其中昆明供应量环比还在下降。
Q：政策出台后，房企推案的积极性有何变化？
A：政策出台后，房企推案的积极性出现了大幅上升，上周重点城市的新增供应量环比增长了240%，是今年至今最高的单周新增供应量，仅次于三周的行政工作量，这表明政策对房企的信心有明显提升。
Q：九月份二手房市场情况如何？
A：九月份典型城市的二手房销售交易环比降幅为10%，虽然同比增幅仍为正增长，但9月份同比增幅仅5%。一线城市中，北京、深圳二手房交易量环比下降较为明显，而上海二手房交易量数据未给出。新政出台后，二手房市场上咨询量和带看量有明显提升，但具体数据需节后获取。
Q：在九月份，新房和二手房市场的交易情况如何？
A：九月份新房和二手房市场的交易热度和活跃度有所下降，相比八月份有所走弱。
Q：近期政策发布后，房地产市场的情绪和预期发生了怎样的变化？
A：政策发布后，资本市场和房地产市场的整体情绪得到显著改善。业内普遍预期接下来十月份，特别是核心城市的房地产市场会有更好的表现，成交量有望环比有所改善，新房市场可能继续通过价格战提升销售。
Q：政策出台后，需求层面的需求情绪有何变化？
A：经过过去三个月低位的交易量，市场中积累了一部分需求。预计今年10月和11月会有一波相对较大的释放，类似2023年小阳春的走势，推动市场向好。
Q：近期一线城市成交量复苏程度与去年517和831相比如何？
A：根据单周备案数据，近期一线城市成交量环比增幅达到100%左右，尤其是北京、上海和深圳。但因数据尚未涵盖全部市场情况，暂时无法直接比较与去年517和831的复苏程度，不过从感受上讲，目前的复苏程度可能比那时来得更大、更强。
Q：哪些城市在供给端表现较为充足，哪些不太充足？
A：从供给端看，一线城市和强二线城市新增供应量相对充足，但由于月度供求比的影响，目前市场上普遍存在供不应求的情况。考虑到库存量和二手房挂牌量，整体上目前市场并不缺乏供应，但由于去化周期等因素，部分城市供应相对过剩。
Q：业内是否认为当前楼市的15%首付是拐点，以及为何在首付提升的情况下刺激效果不明显？
A：业内确实存在不同看法，一部分人认为当前政策力度加上后续财政、货币放松可能会形成拐点。但主流观点是谨慎的，主要因为宏观经济、收入就业等方面的制约因素导致市场反应并不强烈。目前，只有当股市产生较大的财富效应并传导至实体经济时，拐点才更容易判断。
Q：广州政策全开对周边城市有何影响？
A：广州取消限购政策对市场边际改善程度并不是像媒体所说的“王炸”般显著，实际效果并不大。广州政策调整后，周边城市如佛山等并没有出现明显的负面影响，广州自身的市场表现也未能明显改善，去化率甚至不到10%，因此虹吸效应并不明显。
Q：央行百分百支持再贷款资金用于收储的情况及收储进展如何？
A：央行百分百支持再贷款资金用于收储，但由于收购对象需满足严格条件，包括城区内现房、非大面积且价格折扣较大，导致实际落地进展低于预期。目前房企即使有符合条件的项目也不一定愿意进入收储计划，而如果央行全额提供5000亿资金，可能对收储条件有所放宽。
Q：银行融资白名单推进房企保交楼方面是否会有明显改善？
A：对于银行融资白名单推进房企保交楼的效果，个人并不十分乐观。保交楼项目难度增大，需要啃“硬骨头”，目前即便有白名单也无法极大推动和改善保交楼问题。
Q：上海二手房成交预计放大到什么程度及持续时间，以及新房市场供给结构能否支撑市场放量？
A：预计上海二手房成交规模十月份可能会比六月份稍弱，不会达到六月份的高点。房东情绪层面的改善可能会带来跳价、下架或直接拉高挂牌价的行为，使得交易规模可能低于六月份水平。而新房市场供给结构能否支撑市场放量，需要根据具体供需情况进一步观察。
Q：在当前市场环境下，持续时间大概多久，新房供应结构将受到房企供应情况的影响？
A：持续时间大约为一个月，新房供应结构主要取决于后续房企的供应情况。从上海来看，市区内的潜在供应相对充足，得益于过去几年的土地出让和旧区、风貌区改造项目。高端改善和豪宅项目的供应量在过去两年内保持充足，若市场情绪和政府预售审批加快，成交量预计不会存在问题。
Q：本轮政策能否稳住房价，且这种稳定是否可持续？
A：短期之内，房价有望实现止跌，但长期稳定在当前水平可能不现实。当前预期的短期稳定可能有助于房价不再进一步下跌，至于能否回升反弹，目前还缺乏乐观依据。
Q：一线放开限购后，地产政策是否已基本出台，还有哪些值得关注的政策方向？对于当前地产政策的顶峰预测有何看法？
A：目前北京、上海等地尚未全面取消限购政策，还有很大的调整空间。后续政策可能仍将受到宏观货币政策和财政政策的影响，税费调整、楼收储资金报销等方面也需依赖财政发力以实现放量和力度加大。我们之前在中期策略报告中对地产政策的顶峰有过详细阐述，拆分来看，除了房贷利率调整、因城施策的框架以及税费等常规措施外，还需要从宏观层面通过财政加杠杆、配合QE等手段进一步打开政策端口，同时促进库存去化，包括城市更新、拆迁等方式来消化过剩房源。
Q：取消增值税对市场交易成本有何影响？
A：取消增值税对促进房地产交易确实有较大影响，因为它大幅降低了交易成本，以上海为例，单笔交易可能节省数万甚至十几万元。但在价格平稳或止跌的情况下，这一政策威力较大；若价格未能稳定，则政策效果会被削弱。
Q：较低的去化率如何影响开发商的开工行为？
A：较低的去化率会导致房企调整推案计划，如果前期项目去化不佳，房企可能会暂停或延缓后续项目的开工建设。开工和拿地决策直接取决于市场去化率和交易活跃情况，目前房企对于拿地和开工持谨慎态度。
Q：政治局会议对房地产的描述是企稳而不是回升，您怎么理解呢？
A：现在最大的压力体现在房价跌跌不休，尤其是最近几个月一线城市房价再次下跌，风险主要在于下跌压力巨大。从企业和政府角度看，目前的政策主要是限制房价下跌，并非回升，因为要回升意味着当前政策力度可能需要进一步加大。在目前的整体宏观环境和房地产行业环境下，房价回升可能意味着政策力度需进一步放大。
Q：一线城市限购放开后，会对二三线城市带来压力还是带动其企稳？
A：如果一线城市全面取消限购，我们更倾向于认为这可能会带来虹吸效应，即对周边城市的压力更大，而非带动其他城市企稳反弹。即使一线城市企稳，低线城市房价的下行空间难以判断，因为不同城市的市场情况和跌幅差异较大，且一线城市周边的一些曾经依赖外地需求的城市房价跌幅较大，而其他相对稳定的地区房价跌幅可能相对较小。
Q：低线城市在一线城市限购放开后的下行空间有多大？
A：低线城市在一线城市限购放开后的下行空间难以精确测算。部分核心城市周边的低线城市房价虽有较大跌幅，但因为各自市场的封闭性和稳定性，跌幅可能并未像一线城市那样夸张。因此，对于不同类型的城市，未来进一步下跌的空间也难以确定，而且当前房价水平可能更多是因为缺乏流动性而虚高，而非市场的真实水平。