比市场价低20%都卖不出去，超一线房价凉了

多年来，香港房价一直被作为内地一线房价追赶的目标。

2008-2021年连续13年上涨，即使2022年下跌15%，均价仍以16/19万港元（以70平为分界线）傲居全国榜首——

但从中原二手房指数来看，目前香港房价已经无限接近跌回2016年的水平。

而8月份，李超人的新盘以7折销售（比周边二手房价便宜20—30%）再次震撼市场，这个新楼盘开价也是2016年以来的最低。

法拍房的激增也说明了同样的市场状况，银行拍卖价比市价便宜20%仍无法找到买家——

我大概算了下，如果从1997年回归后开始持有香港房产到2022年初，年均回报率有7.5%左右。

而这轮房价的下跌，可以从两个因素考量。

第一个是货币政策变化（利率和流动性）。

我们知道由于与美元联系汇率制度，香港金管局是没有独立货币政策的，当美联储加息时，香港往往会面临资本流出和港币贬值的压力，需要被动跟随加息——

资本持续流出——

第二个是基本面。

1）就业人数，虽然总人口徘徊在2016年的规模，但因为大批中坚劳动力向外移民和本地参与率下滑，所以就业人数还没有恢复到2015年——

同时小学生少了10%+——

生源减少也让不少香港中学缩班。

这同时会助推香港的老龄化速度，原本根据联合国的测算，到2050年，全球最老龄化的地区就是香港——

力压日韩。

2）经济疲软，写字楼空置率处于历史高位——

出口连续处于负增长——

财政收支也是——

3）分配不均——

根据乐施会的数据，香港贫困人口比例在今年一季度创下了历史新高，超过20%——

这个比例匪夷所思。

这些都是基本面的一些写照。

所以最近一年，它通过优才计划拼命向内地“抢人”，上半年已经获批了6万人。

哦，对了，香港去年的总和生育率只有0.7，“抢人”的副作用是为内地的低生育率再添一把力——

只要更多的年轻人向低生育率区域涌入，全国平均总和生育率可以不断下探，最终推动经济中枢进一步下移——

讽刺的是，尽管在房价下跌时，媒体总会想起比日本90年代64%跌幅更狠的，是香港1997-2003年惊心动魄的-70%——

但最新出炉的《全球房价不可承受城市》榜单的第一位仍是香港（不包括大陆评选）——

可叹，可……

这会不会是内地一线城市未来的魔镜呢？

留给【经济发展】的【娃】不多了。

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