全线飘红！楼市信心又回归了？
上周五（11月11日），人民银行、银保监会联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。
《通知》涉及房贷延期、房企风险化解、保交付等，共有十六条，简称“救市16条”。
昨日（11月14日），三部门又联合发布了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，允许商业银行与优质房企开展保函置换预售监管资金业务。
房企融资的水龙头，一松再松，房地产市场自然也是一片欢欣鼓舞。
那么，“救市”16条，究竟说了些什么？又代表着什么信号呢？
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前所未有的救市力度，信号向好
== 重点如下 ==
1、稳定房地产开发贷款投放；
2、支持个人住房贷款合理需求；
3、稳定建筑企业信贷投放；
4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；
5、保持债券融资基本稳定；
6、保持信托等资管产品融资稳定；
7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；
8、鼓励金融机构提供配套融资支持；
9、做好房地产项目并购金融支持；
10、积极探索市场化支持方式；
11、鼓励依法自主协商延期还本付息；
12、切实保护延期贷款的个人征信权益；
13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；
14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；
15、优化租房租赁信贷服务；
16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。
总的来说，“救市16条”的核心逻辑就是：
从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，全方位疏通，企业债务展期+支持融资稳定市场主体，“保交楼”促进购房者信心恢复，支持个人购房信贷带动市场销售恢复。
最最最重要的是，《通知》中明确指出，救市不分国企、民企，换言之，开发商们可以从ICU里抬出来了！
同时，这也意味着，对房地产融资的大方向，从限制转向了支持。
政策一出，房地产股迎来全线大涨，地产代理、物业服务及管理以及地产发展商三大板块，直接冲上云霄，全面飘红，且涨幅惊人。
部分房地产股涨跌情况
左图为11月14日12：21；右图为11月15日13：51
而地产股的之所以突然暴涨，毫无疑问与“救市”16条的发布，有着非常直接的关联。再加之早一步出台的“优化防疫20条”，对于注重预期的地产行业来说，也是一大救赎。
这一套组合拳打下来，多方利好是肯定的，但大可不必过度兴奋，毕竟，冰冻三尺非一日之寒，楼市想要解冻，亦是如此。
最终成效如何，能恢复几成，还得看各地具体的执行力。
疫情近三年，静默、封控、隔离、停工、停课、停业、停产……让经济充满了不确定性，失业率不断走高，人们对收入预期难以乐观，对于房子这种高杠杆的“吞金兽”，自是得敬而远之。
图源：国家统计局官网截图
如此一来，房地产作为支柱型产业，在没有找到可替代的新兴产业之前，仍然是不能抛弃的，该救就必须得救，毕竟依靠工业、制造业等，是很难实现快速拉动消费，稳定经济的。
而想要救活楼市，B（开发商）& C（需求购买力）两条大腿自然是缺一不可。
因此，“救市16条”+“优化防疫20条”两大政策前后脚出台，或许更多是在当前大环境之下，为了经济民生与社会稳定，而不得不进行的“被动”调整。
“松绑”持续深化，港外资抄底房地产
今年以来，各地都出现了不同程度针对商业贷款、公积金贷款、购房资格、首付比例等多方面的调控。
除中央出台一系列稳增长、调控松绑、保交付的政策外，地方房地产政策主要涉及限购、限贷、限价、公积金贷款的放松。
北京：划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区不再执行“双限购”；
成都：经认定的高层次人才购房可不受户籍、社保缴纳时间等限制；
杭州：室内无房但已有还清贷款记录的，再次购房按首套房贷款政策执行，二套房最低首付比例降至40%；
西安、无锡、南京、苏州、济南等10余个城市：执行二手房“带押过户”；
东莞：项目网签销售价格较备案价格的下浮空间由10%扩大至15%，取得预售证满180天，可以申请下浮调整预售价格；
厦门：多子女家庭首次申请住房公积金最高可贷120万元；
……
据了解，该举措在实际执行时有所侧重，如部分楼盘会限制户型和名额，部分房源临近交房日期或已经交房；部分楼盘先交利息，收房后再支付本金月供；部分楼盘延迟网签备案时间到交房……
“交房再付月供”对开发商来说本就是一件对现金流要求极高的事情，在早前关于“保交楼”相关文章中我们也说过（回顾戳→官方：保交楼！烂尾有救了？），对于措施执行时的“个性化”“针对性”暂不作评，有效扼制烂尾确也需要长期实践、逐步完成的事情。
☆ ☆ ☆
值得注意的是，自9月以来，房地产市场中港资、外资企业表现却格外活跃。
贝莱德、大和房屋、易商红木、铁狮门、凯德、博枫等港外资加速进场，抄底北上广深写字楼、商业地产、长租公寓、城市更新等，香港置地连续在苏州金鸡湖、上海徐汇拿下涉宅地块。
从一定程度上来看，港资外资的加速进场有利于提振房地产市场信心，这也是政策持续优化、市场或迎来复苏的体现。
供应“提前过年”，上海走出独立行情
上海市场，向来具备较强的韧劲。
回顾10月数据，整体供应、成交结构表现均向中高端改善产品倾斜，均价来到60920元/㎡，环比上涨8.03%。
（10月月报，回顾戳→成交腰斩！房价却涨了？上海楼市……）
上周日（11月13日），7批次集中入市正式官宣，项目数量、体量以及供应套数均达到全年最高值，不少“鸽子盘”、红盘也有部分“连载”，集中爆发，达到刚需改善“提前过年”的程度。
加大供应，一方面是几近年底促进市场回暖的需要，另一方面，房企加大供应速度，既是加速推售促成回款也是对市场充满信心的表现。
（回顾戳→7批次，你能够得上哪些盘？）
在全国都在整顿房地产市场、刺激经济的大环境下，上海确也走出了一条自己的道路。全国各地轰轰烈烈“救市”的号角，在上海这里显得不太受用。
日前，为加大住房公积金的支持力度，缓解住房困难的问题，上海市住房公积金管理委员会明确，放款提取条件、提高提取限额以及优化办理流程。
稳定持续的购买力，强劲具备吸引力的市场空间表明这个城市不需要“救市”，要做的只是“平稳前行”、精准调控，从“三价就低”放松，再到临港购房政策的优化，根据此时的市场环境因势利导、因时调整也不失为一条稳健的路。
不过，像“带押过户”这类利民便民的举措也极具参考意义，上海是否会推出进一步刺激市场，我们也予以期待。
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