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2023年,楼市还有“反弹”的机会吗?

淅淅 上海购房通 2024-06-01

随着六批次的集中入市,2023年楼市迎来下半场开局,上半年表现究竟如何?

《2023年上海楼市6月月报&半年报》

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六月速览:上半场低调收尾

6月,原库存量加上五批次官宣,虽然供给侧无较大看点,但需求侧实现井喷

 ◎ 供给侧 

据上海购房通城市研究院数据,上海6月共开出28张预售证,合计供应约89.32万㎡新建商品住宅,较上月环比增长约15.58%;新增供应房源8250套,以建面约90-140㎡刚需、刚改产品为主

取证均价约51358元/㎡。最高备案均价建发璟院(售罄)89100元/㎡,最低备案均价陕建名城映蓝(临港/在售)25000元/㎡。

 ◎ 需求侧 

6月,共39个独立申报项目迎来开盘(含横沔玖境南北区、华发半岛华庭南北地块、颛桥紫薇花园左岸&上东区),涉及房源11093套,总认购组数超1.44万组。

无论是开盘数量亦或是认购组数较上月均增幅较大

其中仅瑞仕云曜璟庭(杨浦)、理想之地(嘉定)、越秀保利嘉悦云上(嘉定)、华发半岛华庭(浦东)、象屿招商公园1872北区(闵行)、建发璟院(闵行)等7盘触发积分。触发积分率仅17.95%,最高入围分建发璟院83.4(售罄)

*华发半岛华庭航拍

理想之地、越秀保利嘉悦云上、华发半岛华庭(南北地块)、建发璟院均为“千人摇”项目,最高认购比华发半岛华庭(4.23);安联虹悦(青浦)、陕建名城映蓝(临港)、中铁诺德璟宸(临港)认购比排名末位,分别为0.04、0.04、0.09,认购组数不足40组。

6月整体认购仍呈现出“热盘过热”“部分遇冷”的状况,但需求量明显增长,市场预期有回暖趋势

 ◎ 成交 

据上海中原地产数据,6月,上海新建商品住宅成交面积约102.8万㎡,环比上涨约40.6%;新房成交均价64593元/㎡,环比上涨约0.56%。

从区域均价来看,黄浦、静安、虹口、闵行、浦东、嘉定、宝山、松江、奉贤9区实现普涨。涨幅最高黄浦区,新房均价179720元/㎡,环比上涨约52.7%。

嘉定马陆、宝山顾村、浦东临港、闵行颛桥、浦东北蔡成为板块成交TOP5;理想之地(嘉定马陆)、颛桥紫薇花园(闵行颛桥)、大华锦宸府(浦东北蔡)、保利和颂(宝山顾村)、上海建工海玥泓邸(浦东惠南)成交位列榜首。

半年交卷:供销双波动,下行待回升

2023年上半场,上海官宣5个新房批次,合计133个楼盘(含同一楼盘独立申报项目)34512套房源。其中,仅46个楼盘触发积分,触发积分率34.59%

从热盘来看数量走低,一批次华发建发泗水和鸣(松江/售罄)老盘新开,后续百汇园、前滩百合园、御沁园、云锦东方等自带流量红盘相继入市,但逐步呈现“频率加快”“流量渐低”的趋势。

上半年,上海合计开出149张预售证(含同一楼盘独立申报项目),供应新建商品房源17857套,合计约422.35万㎡;

163个批次取得开盘,39981套房源认购组数超6.4万组,触发积分楼盘数量仅61个,触发积分率37.42%

入围积分前五楼盘分别为百汇园(徐汇滨江)106.64、浦江壹号(浦东前滩)100.85、绿城外滩兰庭(黄浦董家渡)97.12、建发璟院(闵行梅陇)83.4、御沁园(浦东周康)82.65。(未计入云锦东方三期<待摇号>)

上半年,新房成交体量约510.17万㎡,成交均价64874元/㎡

从销售数据来看,象屿招商公园1872(含南北两区)于上半年开盘6次,为2023年上海新房第一个“千人摇”项目,同时凭借持续加推量稳坐成交金额、成交面积、成交套数三榜“榜首”,圆满收官。

截至发文前,五批次仅和泰苑(宝山上大)和经纬学府阳光(宝山上大)两盘未取证;六批次于周末官宣,10W+项目入市,不乏诸多热门项目。

六批次解析👉🏻老盘“诈尸”&新盘“首开”,六批次有点魔幻!

整体来看,上海市场成交已逐步回升至年前状态,但受供应影响,价格持续下行;同时受部分楼盘开盘情况影响,下半年仍有较大空间,在未有明显改善的前提下,预期或将收窄

土拍市场:触顶摇号,全凭“手气”

上半年,上海完成首轮土拍。合计出让19宗宅地(含4宗底价成交),宗出让面积约1415.39亩,成交总价518.83亿元,平均溢价率约7.01%

目前,万科&印力广富林项目、招商周浦项目、金地&南通国资徐行项目、金地嘉定新城项目、华润徐泾项目已官宣案名,部分规划方案已露出。

开发商拿地仍是国/央企为主,9宗地联合竞得,万科、华润、中海,再次公开亮相上海土拍市场

目前,二轮土拍涉宅用地信息已全部露出,整体来看,价格稳涨特征已确定

二轮土拍将分为上下两场陆续出让,且受首轮竞拍影响,原一次书面报价环节将变化为达到最高限价后摇号,既增加竞拍结果的不确定性和随机性,也能够减少“恶意竞价”“盲目拿地”等情况发生。

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宏观市场:政策托底,何时复苏?

『2023年月报回顾』

1月月报 | 2月月报 | 3月月报 | 4月月报 | 5月月报

据不完全统计,2023年上半年,全国范围内涉及楼市松绑政策超260次,覆盖城市超130个,涉及城市已从三四线城市为主延伸至新一线和部分二线城市,调控方向也由原来的“一城一策”转为“一区一策”

上海主要发力方向仍以动态调整为主,无明确政策变动,但公积金、二手交易等层面均有调整。

随着LPR于上月迎来2023年首次下调,虽然上海目前无明显动作,但就信贷政策而言仍为有利信号。

回顾👉🏻重磅官宣!五年期以上LPR下降了!

目前,上海新房供应仍采用『少量多次』的方式,对避免扎堆、避免竞分乱象有明显作用;此外,土拍市场亦在积极调整,不断优化

2023年下半场,受全国市场影响,在开发商资金压力和购房者情绪的共同作用下,预计市场颓势将延续,全面复苏仍将面临挑战,部分迎来修整期的城市将面临的持续低位,政策托底作用将继续

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下半年,上海楼市的信号是……

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