深圳城市快报 | 新建住宅量价齐升；存量住宅成交冲高回落，银行放贷不再捆绑指导价；住宅、零售租金回升，写字楼租金继续下行！

作者：世联评估 | 首发：瑞联资信平台微信公众号

新房市场

深圳

01

新房供应分析

4月，深圳住宅新盘供应4,896套/47.57万㎡，套数环比下降8.9%。新增包括被市场寄予厚望的华润超核中心二期（708套），还有深业云筑（794套）、美盛岭尚苑（635套）、保利明玥澜岸（624套）等11个项目。

02

新房成交分析

4月新建商品住宅均价为61,036元/㎡，环比上升4.01%。
本月网签量3,505套/35.1万㎡，套数环比上升9.57%。被疫情耽搁的刚需有所释放，但绝对量依然较低。


深圳北站国际商务区知名网红盘超核中心·润府以备案279套/29,554㎡、21.5亿元（均价72,695元/㎡）霸屏，勇夺蝉联成交套数、金额双资冠军。从地段、业态、开发商实力等综合条件而言，超核中心稳坐龙华第一梯队。
前海的颐城瑧湾悦家园以成交87套/10,765㎡、11.5亿元（均价106,803元/㎡）的辉煌数据，喜提本月成交金额亚军。
其他较活跃楼盘包括绿城汇银·桂语兰庭（215套、均价50,792元/㎡）、会展湾雍境花园（159套、均价47,339元/㎡）、万科金域学府（154套、均价47,149元/㎡）、卓越闽泰·云奕府（152套、均价63,954元/㎡）等。
从开发商销售情况看，1～4月，华润置地旗下润晖府（383套）、超核中心·润府（368套）、华润笋岗中心（269套）、半山润府（237套）等10个项目火力全开，以销售93,499㎡/44.2亿元辉煌成绩，排名连升两级至第三位。
传统地产豪门万科（57,564㎡/37.2亿）、鸿荣源（29,725㎡/23.4亿）、中海（42,895㎡/21.8亿）各有明星楼盘本月销售喜人，排名同步上升。

龙华区本月成交813套，问鼎成交第一大区宝座。主力成交项目为超核中心·润府（279套）、鸿荣源博誉府（97套）、溪山别墅（89套）、华侨城四海华亭（81套）、卓越和奕府（71套）等。

龙岗区成交732套，宝安区成交675套，光明区成交585套，分列第二至第四位。

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新房可售及去化

截至4月底，深圳在售新建商品住宅39,791套/404.02万㎡，可售套数上升4.7%。库存压力最大的行政区包括龙岗区8,698套，龙华区8,266套，坪山区5,371套。第二季度新盘供应计划里，有13,024套住宅跑步进场，库存拉响警报，考验着深圳楼市的购买力。

深圳住建局正在牵头制定深圳保障性住房相关政策，拟取消原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房、共有产权住房等住房类型，把深圳的住房体系彻底分成保障住房、商品住房双轨制。
当前深圳新建住宅库存去化周期为14.2个月，维持在调控目标区间（12～18个月）内。

存量市场

深圳

4月，深圳存量住宅量价齐跌，在经历了梦幻般的小阳春之后，网签量冲高回落。

具指标意义的瑞联EVS存量住宅均价为59,552元/㎡，环比下跌0.10%，同比下跌2.60%。2021年深圳率先推行“二手房指导价”，看得见的脚踩住了看不见的手，均价陷入连续18个月阴跌，房价去泡沫化效果显著。
本月存量住宅网签3,192套/30.2万㎡，套数环比下跌19.17%。不管是新房售楼现场咨询量、认购量，还是存量住宅的带看量、转定量都在快速下行。近期挂牌量逼近5.2万套大关，这既包括需求积压以旧换新的刚需群体，还包括一部分高位接盘借势套现的投资客。
本月，深圳调整二手房指导价规则，银行不再捆绑参考价放贷，核定存量住宅价以网签备案价和评估价就低为准，参考价仅作参考。此举意味着深圳楼市调控开始放松，有助于盘活市场流动性，恢复市场信心，被许多人视为救命稻草。
深圳存量住宅房价收入比高达26.0，从2021年初（30.9）以来呈趋势性下降形态。

但从绝对数值而言，即使横向与发达国际顶级城市作比较，深圳房价收入比高到没有城市可作参照。根据Demographia《国际住房负担能力调查2022》房价收入比数据，香港23.2、悉尼15.3、温哥华13.3、洛杉矶10.7、伦敦8.0、纽约7.1、新加坡5.8。由于国外住宅没有公摊面积，实际数据对比更加悬殊。

住房租赁市场

深圳

根据瑞联EVS统计数据，4月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为82.5元/㎡ ，总体趋势平稳偏弱。
深圳存量住宅空置率约5.5%，在全国主要城市中处于最低水平，处于健康合理范围（5%～10%）。
2023年一季度，深圳地区生产总值为7,772亿元，同比增长6.5%，这一增速远高于2022年全年增速3.3%。在中国式现代化建设和高质量发展道路上，深圳奋楫争先，勇当尖兵。从GDP到投资、消费、出口等各项主要经济指标，深圳都实现了较快增长，经济持续回升的态势已经明确，为全年经济稳中向好打下坚实基础。
中长期而言，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数，将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。
本月存量住宅租售比为1:722，静态租赁回报率仅为1.6%。
房价更多是信贷泡沫的滥觞，房租背后有着居民实际收入的约束，在深圳投资一套商品住宅，仅靠目前的租金收益（扣除空置损失），需要约62.0年才能收回成本。

商业市场

深圳

01

一手商业市场

一手商业市场（以商务公寓为主）：价量齐跌

4月份，深圳一手商业物业均价为67,214元/㎡，环比下跌4.4%。成交面积23,271㎡，环比大幅下降84.0%。

商务公寓方面，东海国际中心成交公寓13套（3,118㎡），成交金额4.71亿元（均价151,178元/㎡），遥遥领先，雄霸成交金额首位。本项目位于福田区深南大道7888号，由两座国际甲级写字楼、国际五星级酒店——东海朗廷酒店、两座商务公寓及时尚精品商场组成。总占地3.6万平方米，建筑面积50余万平方米。项目为双子塔结构分A、B两座，分别为80层和73层，主力户型为建面140～500㎡的平层及复式。本项目批准上市公寓954套，累计成交190套，目前销售率为20%。

罗湖区华润笋岗中心成交110套（4,546㎡），成交金额3.09亿元（均价68,007元/㎡），喜提本月成交套数冠军。
其他较活跃公寓楼盘包括恒大悦玺大厦（86套）、和昌·拾里花都（53套）、华谊兄弟文化城（50套）、碧桂园翠湖大厦（21套）等。

商业营业用房方面，位于坪山区的润樾山花园，月内成交1,598㎡，成交金额8,348万元（均价52,236元/㎡），一举摘得全市成交金额、面积双料冠军。

润樾山由华润置地、招商蛇口、华发股份联袂开发，位于碧岭街道坪山大道与黄竹坑路交汇处西南侧，润樾山临近在建地铁14号线、16号线牛角龙站，占地约3.3万㎡，总建面约18万㎡，由7栋可售高层住宅、1栋人才房以及临街商业组成。本项目批准上市商业9,720㎡，目前已售罄。
其他成交商业楼盘还包括星河天地（200㎡，均价130,000元/㎡）、恒大天玺公馆（50㎡，均价120,887元/㎡）、华润置地·半山润府（38㎡，均价26,772元/㎡）等。

4月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为176.0万㎡，环比下降1.4%，下降趋势显著。

库存去化周期29.2个月，也就是说即使无新增供应，依照当前平均销售速度，仅销售现有的库存面积需要2.4年。

02

存量商业物业市场

存量商业物业市场：租金回升，空置率保持平稳
4月份，深圳存量商业物业（以商务公寓为主）成交面积23,875㎡，环比上升17.2%。

一季度，深圳社会消费品零售总额2,358亿元，同比增长11.8%。整体商业市场逐渐摆脱了疫情的影响，成熟商圈逐渐完成业态调整，客流量有序恢复，整体租金回升。

深圳主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金（初值）为719元/㎡·月，环比上升1.3%，同比下跌4.9%。空置率为6.9%，环比上升0.1个百分点。

一季度，深圳网上零售持续快速增长，限额以上单位通过互联网实现的商品零售额增长27.8%。互联网技术使消费者逐渐掌握消费市场的主动权，电商快速发展碾压传统百货零售业，不利于零售物业的租售。

核心都市圈核心城市内优质资产，依旧是重要的资产配置选择。深圳良好的经济和人口基本面将继续支撑本地消费市场的发展，有利于零售物业租售的长远表现。

办公市场

深圳

01

一手写字楼市场

一手写字楼市场：价升量跌

4月份，新建写字楼成交均价58,159元/㎡，环比上涨14.7%；成交19,216㎡，环比大跌87.6%。

岁宝壹品热销4,188㎡，成交金额1.4亿元（均价33,486元/㎡），问鼎全市成交面积冠军。本项目位于八卦岭上步路与泥岗路交汇处（6、7号线八卦岭站），批准上市写字楼130,145㎡，累计成交48,574㎡，目前销售率为37%。

位于宝安中心区的华侨城宝辰大厦成交3,170㎡，成交金额2.5亿元（均价77,731元/㎡），勇夺成交金额冠军。项目批准上市写字楼92,226㎡，累计成交7,056㎡，销售率为8%。计容建筑面积104,740㎡，由约9.2万㎡写字楼、约1.2万㎡宝辰荟组成，建筑高度约230米，是前海湾摩天建筑群中又一道独特风景线。
其他热销楼盘还包括，恒大都会广场（3,485㎡，均价57,326元/㎡）、滨江爱义南方大厦（2,716㎡，均价51,718元/㎡）、京基水贝城市广场（1,582㎡，均价69,629元/㎡）、恒裕柏悦湾（1,356㎡，均价74,753元/㎡）等。

4月份，深圳新建写字楼可售面积高达163.9万㎡，库存量下降0.4%。

库存去化周期为31.4月，即使无新增供应，依照当前平均销售速度，仅销售现有的库存面积也需要2.6年。去化压力有所缓解，但依然较大。

02

存量写字楼市场

存量写字楼市场：租金趋势性下行，空置率基本稳定

4月，深圳存量写字楼销售成交9,340㎡，相对于超过800万㎡的存量市场而言，买卖寥落，交易以租赁经营为主。

2023年一季度，龙岗区坂田街道星河WORLD双子塔、宝安中心区卫星通信运营大厦入市，写字楼招租面临较大竞争压力。受复杂的国际形势和国内宏观经济的影响，深圳写字楼新增需求转弱，业主选择以价换量的策略来达成去化目标，租金趋势性下降。
一季度，深圳商务区甲级写字楼租金继续下行，平均租金为190.3元/㎡·月，环比下跌1.2%，同比下跌5.1%。静态租赁回报率为2.9%。
深圳商业性办公用地供应过剩，写字楼供应持续井喷，可以满足未来十年的需求。见微知著，未来两年将开启新一轮波澜壮阔的供应高峰，供过于求问题再次激化，“以价换量”仍将是近期租赁市场的主旋律。



一季度，深圳甲级写字楼平均空置率为21.9%，环比下降0.5个百分点，整体空置率走势基本稳定。
深圳写字楼存量居大湾区城市之首，未来两年簇拥入市供应更是达到匪夷所思的800万㎡，将长期处于供过于求状态。预计未来一年整体租金将趋势性下降，空置率高位徘徊。
中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，供应高峰期过后写字楼供需才会出现逆转。

土地市场

深圳

本月共有3宗地顺利拍出，土地面积40.75公顷，规划建筑面积25.20万㎡，成交总额6.35亿元。

作为世界单港集装箱吞吐量最高的码头之一，深圳盐田港又有大动作。
4月21日，盐田港扩容用地J301-0008成功出让，由盐田港东区国际集装箱码头有限公司以底价5.05亿获得，土地使用年限50年。该公司由和记黄埔、盐田港分别持股50%。
J301-0008为深圳港盐田港东港区一期集装箱码头工程的重要组成部分，项目包括一期工程、联络信道工程、配套工程、支持系统工程4个子工程，总投资估算约144.9亿元。

东港区一期位于盐田区大鹏湾北岸，邻近盐田港中港区，港区南与香港隔海相望。将新建3个20万吨级自动化集装箱泊位，岸线长1470米，码头前沿水深18米，陆域总面积120万平方米，设计年吞吐能力为300万标准箱。为盐田港区统筹经营需要，项目将建设长约2.1公里的连接东作业区与中港区的跨海联络通道。
2021年12月，盐田港区东作业区集装箱码头工程已经开工，预计将于2025年全面建成完工。

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