短短数月，上海租房市场就变天了！
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大牛哥曾是著名游资的操盘手，龙虎榜背后的男人。他整理了一本《一线游资悟道心法》，点下方名片，打暗号“心法”索取。
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作者：巧克丽丽
来源：真叫卢俊（zhenjiaolujun0426）
一直跟各位分享新房/二手市场
没想到眼下租赁市场才是那个值得被关注的小孩
刚解封那会我们关注过一波租赁，反弹的厉害，现在想说，当初反弹的有多厉害，现在就摔得有多痛
我是怎么发现这件事的呢
刚开始是一位朋友发微信说自己想换租，但他2个月前才换过
而他想继续换的理由是，2个月前他的30平一居室还要3800块，现在对门同户型只要3100块
然后没两天乔不丝跟我说她朋友出去租房，也发现租金大降
渐渐的这件事就开始无孔不入的渗透
租赁市场上，只要你关注过一些房源，那这些房子在过去1个多月大概率都有调价记录，向下调
这几天号称“公寓界天花板“的上海宝格丽公寓也开始寻求转让
背后的一个原因居然是，今年上半年宝格丽公寓月均出租率只有57%，相当于每月有一半都是空着的
如果市场已经明示到这个程度了，那上海眼下的租赁市场...
01
“我现在的租赁单子被砍掉了一大半”
这是一位杨浦鞍山链家小哥的原话
也是我昨天一百多个中介电话里听起来最惨的一个
他对比了自己6月刚解封那会的状态，每天可以带看1次，忙的时候甚至2-3次，一个月干了好几个月的业绩
而现在，一周能有2-3次带看，他就很感动了
像本周，都快过完了，他还没一个带看
而类似这位鞍山小哥的情况，现在每位租赁市场的兄弟应该都不陌生
我人肉统计了一下上海各个板块里的链家门店的客户量变化
六七月客户量高是应该的，所以这里对比的是去年同期
它们都是板块内体量数一数二的大店，而且比较好的一点是，他们会内部分享自己所在板块的具体客户量
于是我全面感受了一下此刻上海租赁市场的温度
平均下来，客户量比去年同期折了25%
但是你可以看到很多板块都只有去年同期的一半
像杨浦那位兄弟所在的鞍山板块，客户量比去年同期少了一大半
这是什么体感呢
他8月成交15单，9月成交5单，就这个个位数业绩，在整个大事业部（杨浦区+虹口区），能排到前10
两个字冷清，四个字门可罗雀
之前中介跑带看，电动车都跑没电，现在更多是坐在门店开发客户
为数不多的看房机会，还是去到社区做服务，因为这样还可能多点开发客户
而中介现在找房东最多的一件事就是跟房东议价，同样的价格，两个月前完全不能谈价格，现在一谈就是5%
市中心像陆家嘴、人民广场这些地方租赁虽然最后都能走货，但是成交周期也明显拉长，没有谁在独立行情之外
中介经纪人也似乎在下沉
接电话的中介有时候都不太知道租金1万/月以下的租赁市场行情
因为他们都是从高端市场下沉下来的，因为“高处不胜寒”，高端租赁市场更冷
1万/月以上租金的还好，那种2-3万/月租金的高端租赁市场开单量少了50%不止
我从中介口中得到最多的解释是
租客可能真的没那么多钱，但客户是真的少了
之前每月都差不多十几单，现在个位数订单里面，还有3-4单是外地来新华医院看病的短租
02
这次价格也降的有点夸张
南京西路中介小哥跟我说了这段时间他看到的一些个例
昨天晚上刚成交的1.4万挂牌的，1万就对外出租了
一个小区之前1.65万/月租出去，现在1.4万/月就租掉了
这些个例正在当下市场真实发生着，也是两个月前的我们万万没想到的
这一波租赁行情，大概是涨价到9月初（主要是因为开学），之后就一直跌
而且幅度也比以往大
以往租赁市场1w以下的上下浮动300-500块已经不错，1w以上的浮动1000块以下的都属正常
这段时间静安区汉中路附近月租六七千的老公房，倒退1000块很正常，去年6500元/月，今年5000元/月
乔不丝那位朋友的那个房子也是巨划算，之前6000元/月的租金，现在只要4500元/月
现在的挂牌价，是以前成交价，甚至比之前的成交价还要低
这也是我最好奇的部分，就是现在的全市租金到底降了多少
为了让这件事变得不那么罗生门，我使用的第一个数据维度是
先以40㎡-50㎡一室户（中等装修）为参考，对比了此刻市场VS解封后6-7月租金
也顺便对比了去年同期水平
比解封后的6-7月份的租赁高峰期，价格下跌了6.36%
而那时候我们统计的六七月份上涨结果是上浮3.94%
基本上将疫情后涨的价格，又翻倍跌了回去
不过疫情后情况比较特殊，那跟去年同期租金相比呢
跟去年同期相比还是下跌，下跌了4.46%
最明显一个例子，静安的一个成交案例
同一套房子，去年房东要挂6000元一/月，结果是5800元/月租掉的
今年租客退租后，房东仍然想挂6000，结果一直租不掉，前两天降价到5000元
全市来看，租赁数据如何
于是我找了第二个数据维度，全市各个区最近一个月的环比数据
齐刷刷都在下跌，10月以来，租赁业务可谓是断崖式下跌
03
下跌背后，有个数字是没想到的
如果说七八月市场跟四五月有关，那么现在的数据应该要恢复正常才对
但目前数据来看，现在的数据跟去年同期相比差别很大
就是客房比，我们对比下去年同期，和现在
9:1 vs 0.6:1
也就是说，去年这个时候还是9个人抢一套房，现在一套房一个客户都不到
我统计了一下记录下来的每位中介跟我报的板块存量数据
➤ 闵行春申板块，房源差不多是去年的2倍，客户少了3成
➤ 长宁仙霞板块，去年10月库存300套，今年500套
➤ 闵行龙柏板块，现在库存160套房子，去年100套左右
➤ 彭浦租房房源120-140套，现在租房房源600-700套
➤ 漕河泾板块的链家房源400套，也是历史新高
➤ 南京西路门店，去年同期也就挂了1-200套房子，但是今年已经挂了将近800套房子供给是以前的4倍，但是需求侧的租客反而少了1/4
这样情况下，有件事也是我没想到的
比如那种边售边租的房子变多了，房东心态都比较纠结
一边担心空置久了浪费租金，一边又觉得市场偏冷，想出货止损
租赁成了老破小在新房、二手市场夹击的蓄水池
当房东犹豫卖的时候，先租着，当房东犹豫打新的时候，先租着
二手和租赁在这一刻居然有点同病相怜
所以现在租赁市场都什么画面呢
之前置换池子里有着几类情况
比如因为工作调动，然后需要更换住处，现在这类背景的订单也有，但是相比去年这时候少很多
去年这时候也有不少外地来沪找工作的大学生，今年这部分客群也比之前有减少
但是具体少了多少，还没有具体的数字统计，只是说以往那几个刚需租赁大区，比如松江、闵行、宝山几个刚需租赁板块，这部分的客源都不比去年
之前租赁池子里也有部分置换需求
现在不仅不置换，能不降低自己的租赁水平已经不错
现在高端市场租赁，格外冷
不过冷的也比较有层次，分租金1-3万/月、3+万/月两个档位
变动大的是1-3万/月的，这部分客群正在降低自己的租赁水平
3w+的反而没怎么变，对比下来，前者更倾向公司高管、高级技术人才，而愿意每月花3w租房则是另一类收益类客群，受市场波动小
不过总体来看，1-3万/月的客群明显占比更高，这也是为什么高端市场看起来更冷
还有的市场因素就比较零碎了，不过也是真实
闵行的古北嘉年华庭两室以往报价11000元/月，今年差一点的9000多，让中介都没想到的价格
就是因为这里外籍人士比较多，疫情影响大，外面人回不来，走的人比较多
之前租赁市场有一部分需求是短期租赁，比如过来寻医就诊、短期务工、短期商务等等
但是现在这类单子已经少到几乎看不到，现在过来找租房的，基本都是常住上海的
总体而言，大的市场背景正在通过各种途径和理由在不断渗透
最后总的结果，已经呈现在我们眼前
这个结果下，房东心态比较受打压，对租客来说也是近3年捡漏的好时候
不过对中介来说就没那么友好了，我朋友圈中介离职的不少
大中介还行，没那么大的中介就比较被动，南京西路的同x好房去年开张，今年关门
04
此刻该跟各位说点什么
这一次中介们跟我说的最多一句话是，现在这个价格是回到2019年的时候
如果现在在看文章的你是一位房东的话，我想说的是
家里的房子，尽可能地装好看点，感觉这个建议我放在很多篇文章都说过
不是拿来充数的，是这点真的巨好用
就在上次我采访了一位深藏不露二房东小姐姐之后，我真的下定决心，未来如果我有房子可以对外出租
我一定做一个简单硬装，再参照小红书打理一番
那些看起来很贵的硬装，其实真的不贵，我之前跟大家说的65平两房，硬装软装加一起1w是真实案例，只是不能鼓励大家做二房东，无法公布联系方式
但这件事是可行的，而且这件事会为你的房子，无论是卖房、还是租房，带来的好处，那是真的肉眼可见，更容易被客户选，而且价格也好说
同样的话，跟租客说也是一样的
在这个租客可以挑房的市场，如果你对租金还不满意，毕竟现在大家收入都比较紧张，那么你就找一个破一点的房子没关系
房东如果懒的话，那这就是你省钱的地方
还有一个小心机
对于租户来说，如何辨别价格是不是到底了呢
观察调价记录，如果你一个礼拜前看的房子价格没变的话，那这就是它的底价
因为中介每周五回访房东的时候，都会询价，如果一周价格都没变的话，那就是房东的心里底价
以上就是对眼下租赁市场的全观察，所以在你身边也有类似的感受么
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