讲法说理丨商品房买卖合同
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本期主题 ：商品房买卖合同
上线律师 ：湖北立丰（襄阳）律师事务所 彭钊律师、湖北隆中律师事务所 包辰律师
案例一：2015年10月14日，张某与杨某的委托代理人王某、居间人某地产中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后，杨某在该合同中补签了签名。合同约定张某购买杨某位于密云区云秀花园牡丹园XX房屋一套，房屋总价为92万元，签订本合同时支付定金1万元，首付款60万元、拟贷款32万元，首付款支付时间为2015年11月16日，杨某于2015年10月20日前办理抵押注销手续。合同还约定了杨某存在拒绝履行本合同或将房屋出售给他人等行为的，张某可以要求杨某承担违约责任及赔偿其他损失，违约责任为房屋总价的20%，并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同。签订合同当日张某按合同约定将定金10000元交予王某，王某为张某出具了定金收条。另，杨某、张某与某地产中介公司签订的《居间服务合同》约定，房屋买卖合同签订后，因杨某原因致使房屋未能在规定期限过户的或实际上无法完成过户的(原因包括但不限于杨某故意或非故意拖延、不愿出售房屋、共有权人不同意出售房屋、房屋所有权人认为合同签订人属于无权代理等)某地产中介公司所收取张某的居间服务费用不予退还，张某可以直接向杨某追偿。后张某将中介服务费1.3万元交予某地产中介公司。同年11月初，张某从某地产中介公司得知杨某提出终止合同。中介公司工作人员作证称，其亦证实杨某在合同签订后半个月左右提出不卖房了，存在违约行为。杨某提出提出是因为张某未向其支付定金1万元，构成违约，故其可以解除合同。
原审审理中，经法院询问，杨某明确表示不同意继续履行合同;同时，杨某未申请法院对合同约定违约金予以酌减。双方均认可，因密云区房价上涨，涉案房屋亦增值。本案审理中，王某以确认合同无效纠纷为由，向原审法院起诉要求确认杨某、张某就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。原审法院审理后，于2016年2月26日判决驳回王某的诉讼请求。上述判决已经发生法律效力。张某起诉至原审法院要求杨某支付违约金184000元，居间服务费13000元。一审法院按照合同的约定判令杨某支付违约金184000元，赔偿居间服务费13000元。杨某不服提出上诉，二审法院予以维持。
本案主要涉及合同效力和违约责任两个关键问题。对于此类案件的处理，法院一般根据买房人的诉讼请求分类处理：
一是在买房人请求继续履行的情况下，只要买房人能够证明其“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”，据此主张继续履行的，存在以下情形之一时，法院可以支持买受人要求继续履行合同的诉讼请求，判令出卖人及其配偶共同办理过户手续：1、买受人举证证明出卖方配偶知道或应当知道买卖事宜而未表示反对的;2、买受人已经按照合同约定支付价款,并占有使用房屋,出卖方配偶未在合理期间提出异议的;3、出卖方配偶有主动配合腾退、交付房屋等参与履行或接受履行行为的。以上事实，除当事人签署的相关书面文件之外，也应结合微信记录、电话记录、录音文件以及中介证言等证据材料综合考量。
二是在买房人请求解除合同，要求卖房人承担违约责任的情况下，亦要根据其具体诉讼请求予以处理，一般有以下两种情况：1、要求根据合同约定支付一定数额的违约金，对此法院还需释明是否请求对违约金进行调整，而后根据案件具体情况确定违约金数额;2、除要求支付违约金外，还请求赔偿相应的房屋差价损失，对此法院参照评估报告或者同等地段的房屋价格确定应予赔偿的具体数额。
买房人在购买房屋时，一定要核实询问是否属于夫妻或者家庭共有房屋，对于上述房屋一定要其配偶或者共有人签字或者出具书面意见，以免在履行过程中出现纠纷，能够证明其“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”，是可以请求继续履行的。当然也可以请求解除合同，而后根据合同的约定和案件实际情况来主张相应的违约金或者差价赔偿，上述情形亦可以在双方的合同中予以约定。
案例二：当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础并明确约定，则该特定主观目的之客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项（对应民法典563条合同的法定解除权）的规制范围。如开发商交付的房屋与购房合同约定的方位布局相反，且无法调换，购房者可以合同目的不能实现为由解除合同。
【二审背景】2014年2月7日，张俭华（买受人）与启东市取生置业有限公司（出卖人，以下简称取生置业）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受由取生置业开发的位于启东市的一处商品房（在建），合同记载该房建筑面积为87.88平方米，单价为7168.87元／平方米，房屋总价为人民币630000元。该合同附件一为张俭华、徐海英买受房屋的平面图。签订合同当日，张俭华、徐海英一次性支付房款630000元，取生置业开具销售不动产统一发票。
2015年6月，取生置业向张俭华、徐海英发出交房通知，张俭华、徐海英购买的房屋与取生置业的房型图宣传资料以及双方的购房合同附件一载明的房型图户型一致，但实际房间布局结构与房型图为轴对称方向，取生置业的房型宣传图及合同附件房型图的方位为：以人员站立于门口面向房内为准，主卧、次卧、卫生间位于右侧；餐厅、客厅、厨房位于左侧。现实际格局与宣传册及合同附件的图形位置相反。张俭华、徐海英于2015年7月16日向取生置业发出律师函一份，认为无法实现合同目的，取生置业已构成根本性违约。嗣后，由于取生置业不同意解除合同，张检华、徐海英向启东市人民法院提起诉讼。
启东市人民法院认为，对于整个合同而言，合同目的处于总纲的地位，合同的其他条款均是为实现该目的而设定的双方权利义务，一方当事人在确定无法实现合同目的的情况下，可以主张行使撤销权。本案中，张俭华、徐海英主张解除双方签订的《商品房买卖合同》的理由不能成立。就一般大众而言，购买商品房的目的分为居住、投资、孩子就学等，张俭华、徐海英对案涉房屋的质量、面积、小区配套设施等均未提出异议，显然，取生置业实际交付的房屋并不影响投资、就学等合同目的。对于日常居住，房间布局是否合理、朝阳房间的数量、光照时间等影响居住质量的因素为购房人首要考虑之问题，现本案取生置业实际向张俭华、徐海英交付房屋的格局、朝阳房间数量、阳台进深等与房型图、合同附件图一致，仅存在方向的反差，并不影响张俭华、徐海英的居住目的，且住宅楼每层两侧的房屋布局呈轴对称方向亦为一般常规，张俭华、徐海英据此主张取生置业构成根本违约，缺乏事实与法律基础。故一审法院认为双方仍应秉承诚实信用之原则履行双方于2014年2月7日签订的《商品房买卖合同》。现取生置业表示同意补偿张俭华、徐海英人民币10000元，于法不悖，予以支持。
张俭华、徐海英不服一审判决，向南通市中级人民法院提起上诉。
【二审裁判要旨】南通市中级人民法院认为，案涉房屋内部布局左右相反导致张俭华、徐海英合同目的不能实现，其有权解除购房合同。
首先，合同目的包括客观目的和主观目的，而主观目的为某些特定情况下当事人的动机和本意，当当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础时，该特定的主观目的客观化，就属于《中华人民共和国合同法》第九十四条的规制范围。
其二，本案中，双方当事人对于房屋的内部左右布局约定明确。从现有证据来看，无论是取生置业的宣传图片还是购房合同附件中的房屋平面图，均明确了房屋进门后的左右布局。取生置业在购房合同附件中的房屋平面图加盖合同专用章，该附件并未提醒购房者，实际交付房屋的内部左右布局可能与平面图相反。取生置业辩称其工作人员在销售房屋时曾明确告知，但并未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。且张俭华、徐海英所购房屋为期房，在购房时参观的样板房也与实际交付的房屋不一致，无法据此推断张俭华、徐海英明知所购房屋的内部左右布局与合同约定相反。
其三，张俭华、徐海英对于房屋内部左右布局明确约定并作为特定的合同目的，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害第三人权益，属于当事人意思自治的范畴，法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。房屋并非普通商品，购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。由于取生置业并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换，致使张俭华、徐海英购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空，张俭华、徐海英要求解除合同于法有据，本院予以确认。
【简评】
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，当事人必须严格履行。在当前诚信普遍缺失的社会大背景下，该条规定的价值尤为突出，如果仍然总是以轻微违约为由减轻对违约方的处罚，无异于鼓励违约，鼓励不诚信行为。因此，本案严格按照当事人的合同约定作为认定合同目的的依据，并据此判决违约方承担相应的违约责任，在当前具有的司法环境下具有重要的标杆意义。
案例三： 承租人的履约能力属于商业风险不属于出卖人的先合同义务，买受人以租金难收向出卖人主张承担租金损失的法院不予支持——唐学富、庞华与合肥建鑫房地产开发有限公司给付瑕疵责任担保纠纷案.
案例要旨：买卖尚处于租赁期间的房屋，出卖人应当告知买受人房屋租赁合同的内容，但承租人的履约能力属于商业风险范畴，不属于出卖人先合同义务，买受人应自行审查与承担。租赁期间房屋产权发生变更，除当事人有特别约定外，租金自产权变更之日归买受人所有。买受人在产权变更后，因租金难以收取，以出卖人有缔约过失、交付房屋存在瑕疵为由，要求出卖承担租金损失的，人民法院不予以支持。
一、商品房买卖合同的界定
商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。（《商品房买卖司法解释》第一条）
1.关于房屋买卖合同的标的物。房屋买卖合同的标的物不仅是房屋，还包括房屋占用范围内的土地。因买卖行为发生房屋所有权转移时，其占用范围内的土地使用权也应随之转移。作为房屋买卖合同标的物的房屋应仅限于《城市房地产管理法》规定的建筑物，而不包括构筑物。所谓建筑物，是指在土地上建设的供人们居住、生产或进行其他活动的场所。所谓构筑物，是指在土地上建设的人们不直接在内进行生产和生活活动的场所，如水塔、烟囱、桥梁、蓄水池等。
2.关于“商品房”的含义。商品房在我国具有独特含义，并非只是进入市场交易的房屋，也非商品与房屋的简单相加。根据现行立法，商品房首先是为进入商品流通领域获取利润而开发建设的房屋，非此目的而建造的房屋不属于商品房；其次，商品房应是由房地产开发企业开发建设并向社会公开出售的房屋。房地产开发企业建造出售的房屋并不全部是商品房，该房屋必须向社会公开出售，使房屋社会化，该房屋才属于商品房。按照房屋的存在状态，商品房可分为现房和期房。现房是指已竣工验收合格的房屋。期房也称待建房屋、楼花，是指正在建设中的房屋。
3.关于“尚未建成或者已竣工的房屋”。《商品房买卖司法解释》第一条所称的“尚未建成的房屋”，不仅包括达到法定投资比例准予预售的在建房屋，也包括依法获准但尚未投资建造即行预售的待建房屋。这里所称的“已竣工的房屋”，既包括经验收合格的已竣工房屋，也包括尚未验收合格的已竣工房屋。
4.关于商品房买卖合同的出卖人。根据《商品房买卖司法解释》第一条关于商品房买卖合同的含义的规定，商品房买卖合同的出卖人具有法定性、特定性，即只能是具有法定资格的房地产开发企业。
二、商品房销售广告和宣传资料的效力
一般地，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。（《商品房买卖司法解释》第三条）
关于销楼广告的表现形式。这里所称的“广告”是指商业广告，“商品房销售广告”是指广义上的广告，包括媒体广告，如报纸杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告；售楼书及各种宣传材料；施工现场的广告牌；样板房展示等等。
关于销楼广告所作的说明和允诺。这里所称的“说明和允诺”，是指房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目或自行印制售房宣传资料、设置户外广告、样板房等形式，在宣传和介绍商品房的同时，作出的对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述。以下情形属于这里所称的“说明和允诺”：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明。如提供银行按揭贷款并给予一定的折扣、赠送车库、花园、家具、厨具、电话，等等。（2）对商品房美观性质量的陈述。美观性质量一般侧重于装饰标准，既可以是商品房的某些部分，也可以是整座大楼的公用部分，如声明地板是“高级实木地板”，房门是“三防实木子母门”，外墙是“镜面不锈钢”装饰，大堂“挑空”等等。（3）对商品房使用功能质量的陈述。如对高层住宅声明装有进口高级电梯，地下车库电梯直达，24小时热水，温泉入户，网络宽带入户、地板采暖，“告别空调暖气时代”等等。（4）对商品房环境性质量的陈述。如声明小区内建有“5000平方米人工湖景”，“2000平方米喷泉休闲广场”，“10000平方米中心绿地”，小区内或者小区外配套有商场、超市、医院、学校、幼儿园、游泳馆、网球场、健身房等等商业服务、文化体育、医疗卫生公共设施，或鼓吹某物业“雄踞亚奥核心，坐享CBD的周到服务，区域含金量日益增强”，“城铁、地铁近在咫尺”，“为小区业主提供‘始于零岁，伴随一生’的社区教育新模式”等等。（5）承诺“还本销售”，提供房屋“售后包租”“代租”等售后回报，为银行按揭贷款买房的提供“回购担保”，以及为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。
关于销楼广告所指的“相关设施”。这里所称的“相关设施”，包括商品房的基础设施和相关配套设施。商品房的基础设施包括供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车场等，公共配套设施包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。
关于过分的商业吹嘘、虚假宣传的认定与责任承担。出卖人在商品房销售广告中过分的商业吹嘘以及开发商就商品房规划范围之外的环境和公益设施进行的虚假宣传，如果未订入合同中，不应构成合同内容，但不等于不承担任何法律责任，如果因此而造成买受人损失的，买受人可依据《民法典》第五百条等规定，由出卖人承担缔约过失的损害赔偿责任。所谓“过分的商业吹嘘”，是指有明显的、故意的夸大其词，作不真实的宣传，误导消费者。对于一般性的宣传，比如在广告中声称的“理想居所”“置业首选旺地”“升值潜力不可限量”等，因无明确具体的质量指标，容易为消费者辨别，属于正常的商业吹嘘，不构成广告许诺，不应承担民事责任。
来源：襄阳市律师协会、襄阳广播电视台
审核：襄阳市律师协会 胡青松
主办：襄阳市律师协会
承办：襄阳广播电视台