最近，我们跑了千灯湖3个刚需二手盘：万达华府、灯湖领秀、地铁金融城，一起来看。万达华府地段很好，学校、地铁、商业，全部走5分钟左右就到了，离千灯湖600多米。楼下就是金街，虽说逛吃逛喝很方便，但油烟烧烤污染、灯光噪音影响肯定少不了。小区共7栋楼1686户，被美食街隔开，东区4栋，西区3栋，总高52层，3梯5户，入住率8成左右。上图，大家感受一下什么叫“密密麻麻”。
小区正门是大气的欧式拱门，大堂是欧洲风格，看着很气派。
但社区园林就不尽如人意了，可以用“迷你”来形容，一眼望到尽头，大概5分钟就能走完一圈，小路也很狭窄，娱乐设施很简单，绿化率还算凑合。
我们看了一套15楼东向88㎡单位，户型设计很一般，厨房小，卫生间小，房间也小，但275万就能拿下，折合单价3.1万/㎡，价格还可以谈。
万达华府一期最早在2013年10月开盘，当时卖1.37-1.67万/㎡，同年12月，推出二期，卖1.46-1.7万/㎡，很多广州客都是冲着地段和配套去的。一年半后，就清盘了，很抢手。在贝壳上，万达华府共有204套房挂牌，挂牌率高达12%，抛盘量很大。业主普遍叫价3-3.5万+，近30天带看794次，看房的人蛮多，但转化率一般，近30天只卖了3套房。
今年至今，一共卖出了4套86-89㎡三房，成交均价在3.1-3.2万/㎡，成交周期普遍很长，最长达466天，砍价空间很大，一套房源砍了19万，一套砍了12万。
对比前两年，虽然成交价下滑，但对比一手入手价，不少人还是血赚1.5-1.7万+/㎡，不过该小区想要置换的业主是真不少，纯投资的要注意了。地铁金融城，金融高新区站上盖，配套和万达一样，学位同样是灯湖小学+灯湖中学。
这个小区由广州地铁开发，4栋楼一字排开，一共3600户，初看像公寓。
3梯6/7户，总高40层，入住率在7-8成，居住密度很大，据说很多地铁系统员工住这。
小区没有中心园林，5楼是空中花园，连接各个楼栋，现场看到只是布置了一些绿化带，没有草坪，光秃秃的，公园凳、健身设施等设置在过道里，有不少住户在凳上休息。
我们现场看了一套97㎡两房、122㎡大三房，户型设计拉跨又落后，实用率很低很低。
2013年6月，金融城开盘，卖1.35万/㎡，大多是广州客买入，一年后也火速清盘了。目前，贝壳上有66套房源挂牌，挂牌价差很大，最低2.9万+，最高4.3万+。近30天带看293次，近90天成交了5套，卖得比万达华府多，转化率比万达高。
今年至今卖了6套房，清一色90多方，二房以2.5-2.7万+/㎡成交，户型设计一言难尽，三房则以3.1-3.2万/㎡成交。对比当初1.35万+的入手价，金融城业主也是赚得盆满钵满。
中建灯湖领秀，在南海区人民法院北侧，紧挨着南海大道，噪音比较大，距千灯湖站1.4公里，距灯湖小学1.1公里，都不在舒适脚程，位置相对前俩位而言，没那么“靓仔”。
小区一共有12栋楼，2梯3/4/6户设计，入住率7-8成，楼下底商基本开满了，满足日常。
虽然位置麻麻地，但内部环境绝对吊打前俩位，有游泳池、儿童游乐场、老人活动区、凉亭水景等，设施比较齐全，园林打理得也不错，密度没那么高，住起来较舒服。
我们看了一套91㎡南向三房，客厅很大，但厨房小、房间小，其中一房间是长方形，很难住人，阳台封起来了，很狭长，整体设计比较鸡肋，居住舒适度不高。说起来，这个盘身世有点波折，2010年由创宏拿下，地价7266元/㎡，是当年千灯湖单价DW。后来，中建从创鸿手中收购，改名为中建灯湖领秀。2014年灯湖领秀开盘，卖1.1万/㎡，广州+桂城客哄抢。贝壳上，灯湖领秀有164套房源在挂牌，有40多方的一房，60-70多方的两房，也有90-100多方的三房，叫价多为2.9-3.5万/㎡。近90天只成交了2套，近30天带看550次。
成交方面，今年2月卖的一套90㎡三房，成交价2.9万/㎡；一套74㎡两房，3万/㎡成交。
当初若以1.1万入手，如今3万卖出，赚了将近2倍。只能说，入手时机真的很重要。这3盘，万达华府和金融城地段无敌，但小区太小，尤其是万达，小区一分为二，比金融城还小，楼下的金街也有一定影响，客户群体一般，价格很难再上一个台阶。灯湖领秀小区不错，但紧挨着南海大道，有一定噪音影响，离地铁远，本地客较多。在意位置的老铁，建议首选万达，其次是金融城，在意小区舒适度的，优先考虑中建。最后，有些客户想纯投资千灯湖的小三房，个别带学位的核心地段可以考虑，有些小面积价格还会往上冲，但如果非核心，体量比较大，同质化严重的小区，建议大家还是谨慎选择，空间已经不大。
对此，你怎么看？
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