浅谈商品房购房者的债权优先保护

01

引言

烂尾楼通常是指因资金链断裂、老板跑路、发生重大违法违规行为导致停工一年以上的房地产项目，购房人、建设施工单位等多方权利人权益受损。自2016年我国推行去杠杆化政策以来，国家对于房地产行业的融资政策愈发收紧，诸如恒大地产、融创中国多家大型房地产企业纷纷暴雷，其中恒大负债规模约2万亿，融创的负债规模也达到了约1万亿，由此产生了大面积的烂尾工程。中共中央政治局在2022年7月28日召开的会议提出“保交楼”的工作任务以稳定民生，稳妥地“去杠杆”，让房地产“软着陆”。然而由于产权不明确、各项的债权债务等复杂的经济问题和法律问题，部分烂尾楼得以重整盘活、变废为宝，但是部分的烂尾楼的复工仍旧困难重重。本文在该等背景下探讨烂尾楼中商品房购房者的债权优先保护。

02

我国的司法规则

商品房建设阶段，房产商（发包人）与建设单位（承包人）签订合同，《民法典》第八百零七条¹规定了建设工程价款优先受偿权。购房者的债权指的是购房者依照与房产商签订的商品房买卖合同（含构成本约的商品房预售合同），可以请求房产商交付房屋并转移房屋的所有权。然而在房屋不动产权登记办理之前，商品房的所有权仍归房产商所有，购房者此时享有商品房交付债权，通常情况下此类债权不具有优先性，如果商品房买卖涉及购房者以居住为目的的权益，在一定条件下，购房者的债权优先于建设工程价款的优先权。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号，现已失效，以下简称“16号批复”)中认为，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条（现为《民法典》第八百零七条）的规定，认定即建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院执行工作办公室关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（〔2005〕执他字第16号）指出：16号批复第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的……不应作扩大解释。此规则下生活居住型商品房购房者优先权>建设工程价款优先受偿权>抵押权>普通债权。据此，法院在审理涉及个人消费者购买商品房的案件时对消费者以居住为目的购房的权益予以特殊保护，购房者对房屋所享有的权益在顺位上优先于其他债权。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号，2020年修正）（以下简称“《执行异议和复议规定》”）中列举了购房者债权优先于建设工程价款的三种情形：

（1）根据《执行异议和复议规定》第28条规定，购房者在人民法院查封所购房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记，同时具备上述四个条件的，能够排除建设工程优先受偿的执行。

（2）根据《执行异议和复议规定》第29条规定，购房者在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，同时具备上述三个条件的，能够排除建设工程优先受偿的执行。

（3）根据《执行异议和复议规定》第30条²规定，如果购房者已经办理了物权预告登记的，可以排除建设工程价款的优先受偿权。

最高人民法院于2023年4月20日颁布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释[2023]1号，以下简称“1号批复”）³，进一步明确了保护商品房消费者超级优先权的规则。1号批复第二条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”该条虽然强调要支付全部价款，但对于在一审法庭辩论结束之前能支付部全部价款的，没有再限定首付款所需的比例。

据此在实践中，如果生活居住型商品房购房者支付款项超过合同价50%，可以向烂尾楼执行法院提出执行异议；如果执行异议被驳回，购房者还可以提出执行异议之诉，在一审法庭辩论结束之前支付部全部价款，执行异议也能得到法院的支持。

03

“以居住为目的购买房屋”的认定

房地产开发类型主要分为住宅地产、商业地产、工业地产。其中工业地产是指用于工业生产功能为主的工业地产项目。法院在司法实践中已经基本形成以购买房屋的性质作为判断标准，即当事人购买的房屋性质为住宅地产，则认定为“居住目的”。如果购买的房产为商业地产，则不被认定为“居住目的”。然而住宅地产和商业地产在实际中存在混合地带，不能够仅从字面上机械界定“以居住为目的购买房屋”，还有一些例外情形。

住宅地产原则上是供购房者居住之用，但是火热的房地产市场赋予了住宅地产更投资属性，比如专业的炒房团、有几十个房产证的房姐，只买不住的鬼城楼盘，还有住宅区临街一楼被改造为商铺，这些典型现象淋漓尽致地体现了住宅的投资属性。(2020)粤02民初298号中广东省韶关市中级人民法院认为原告一次性购买54套房屋并非为了满足生活居住需要。根据债权平等原则，其享有的债权不能优先于其他债权。

商业地产从经营模式、功能和用途上区别于住宅地产，广义上通常指用于办公、各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。然而在商品房紧俏的时候，或者商业开发不充足的区域，部分开发商把以前商业用地开发成商品房，比如所谓的loft公寓和商住两用房，通常产权只有40年且无法落户，也不享受区域内的学区政策。然而在（2018）最高法民终545号案中最高院认为“所购商品房系用于居住”应当做宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要是有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。（2016）皖民终689号案件中安徽省高级人民法院认为购房者虽购买商铺，但商铺是集其全部积蓄购买，面积仅13.1平方米，该房屋价值及预期的经营收益承载了购房者及其家人的生存保障功能，也被认定为属于“以居住为目的”。

注释

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[1]《民法典》第八百零七条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

[2]《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。

[3]《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

作者简介

徐姗

华东政法大学法学（民商法方向）学士，专业领域：民商事争议解决、商事合规、私募股权基金。

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编 辑 ｜ 赵佳怡

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