实务指南｜离婚诉讼中的不动产问题

01

一方起诉离婚时，要求法院将其父母在自己婚后部分出资所购买房屋判令归自己所有，能否得到法院支持？

答：最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。”司法实践中经常发生的情形是，父母为子女婚后购买房屋支付部分价款（往往是首付款），以子女名义签订房屋买卖合同并将房屋所有权登记在一方子女或双方子女名下。
这种情况下，根据上述规定，若双方没有约定或约定不明确，应按照《民法典》第一千零六十二条第一款第四项规定的原则，将该出资的首付款认定为对夫妻双方的赠与。
相应地，婚后以子女一方或双方名义签订的不动产买卖合同并以该出资作为首付款所购买的不动产，不论登记在子女一方还是双方名下，都应视为夫妻共同财产。
通常情况下，在当事人双方婚姻关系存续期间，一方或者双方父母为当事人双方购置房屋的出资，除父母明确表示该出资是赠与自己子女外，根据法定夫妻共同财产制的原则，都应认定为夫妻共有财产。
人民法院在对当事人婚后财产所有权归属进行认定时，首先要适用法定的夫妻婚后所得共同制原则，即婚姻关系存续期间夫或妻一方或双方所得财产均属于夫妻共同财产；其次再依照除外情形来认定是否为夫或妻一方所有。
这也是对婚姻关系存续期间夫妻所得财产的一般处理原则。

02

双方协议离婚后，一方不愿按离婚协议约定将自己名下房屋赠与子女或他人，另一方请求法院判令该方按协议约定办理房屋过户手续，能否得到法院支持？

答：实践中，经常出现协议离婚后，一方反悔，拒绝交付离婚协议中约定的赠与房屋的情形。
    对此，赠与方的理由往往是根据《民法典》第六百五十八条第一款“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”之规定，主张可以无条件撤销赠与。这种观点是不对的。
其理由在于，离婚协议中关于房屋赠与的约定并不构成一般意义上的赠与合同。根据《民法典》第六百五十七条“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”之规定，构成赠与合同的前提是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人而不要求受赠人为此付出代价或承担任何义务。
具体到离婚协议中的赠与，实务中很少出现受赠人在离婚协议上确认接受赠与的情形，即离婚协议中的所谓“赠与”并未在赠与人与受赠人之间达成一致，不构成赠与合同。既然不构成赠与合同，那么一般也就不存在赠与人依据《民法典》第六百五十八条第一款加以撤销的可能。从法律角度，赠与人在离婚协议中的赠与表示应被认为是赠与人为换取另一方同意协议离婚而承诺履行的义务。该义务的特殊之处在于，赠与人的给付房屋义务不是向离婚协议相对方履行，而是按约定向合同外第三人履行。
根据《民法典》第一千零七十六条，“夫妻双方自愿离婚的，应当签订书面离婚协议，并亲自到婚姻登记机关申请离婚登记。离婚协议应当载明双方自愿离婚的意思表示和对子女抚养、财产以及债务处理等事项协商一致的意见。”由于婚姻登记机关办理离婚登记的前提条件是双方对子女抚养和财产分割问题达成一致意见，所以急于离婚的一方可能会在离婚协议中对财产分割作出一定的让步。
这类离婚协议中双方主要义务表现为，受赠人“配合”赠与人办理协议离婚，赠与人向第三人交付房屋。在相对方已经按约定与赠与人协议解除婚姻关系的情形下，赠与人也应按约定履行给付房屋的义务。如果赠与人不履行该义务，则构成违约，离婚协议相对方有权请求法院判令其履行房屋交付义务。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第六十九条第二款“当事人依照民法典第一千零七十六条签订的离婚协议中关于财产以及债务处理的条款，对男女双方具有法律约束力”的规定可以理解为上述精神的体现。

    离婚协议的签订和履行应当贯彻诚实信用原则。对那种签订协议时就不打算履行，特别是对那些以财产分割大幅度让步作为换取对方迅速同意离婚的权宜之计，协议离婚后却动辄反悔，根本没打算认真履行协议的当事人，不能予以支持。

03

婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产购买房屋，产权登记在未成年子女名下，离婚时应如何处理？

答：审判实践中存在两种不同的观点：一种观点认为，根据《民法典》物权编第二百一十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。如果夫妻将购买的房屋登记在未成年子女名下，那就意味着将购买的房屋赠与未成年人，离婚时应作为未成年人的财产处理，夫妻双方无权予以分割；

另一种观点认为，不能仅仅按照产权登记的情况将房屋一概认定为未成年人的财产，还应审查夫妻双方的真实意思表示。我们倾向于第二种观点，双方婚后用夫妻共同财产购买房屋，子女尚未成年，如果产权登记在该子女名下，夫妻离婚时不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。

因为不动产物权登记产生的是将登记记载的权利人推定为真正权利人的效力，分为对外效力和对内效力。

对外效力是指根据物权公示公信原则，不动产物权经登记后，善意第三人基于对登记的信赖而与登记权利人发生的不动产交易行为应受到法律保护；
对内效力是指在权利人与利害关系人之间，应根据当事人的真实意思表示来确定真正的权利人。
实际生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋产权登记在未成年子女名下，但这并不意味着夫妻的真实意思是使未成年子女成为该房屋产权的权利人，因此，该房屋的真实产权人未必是该未成年子女。
人民法院应注意审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示，如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。

作者简介

顾竞乾

有十余年公安工作经验，长期在公安案件审核部门任职，熟悉公安各个条线案件侦办流程，目前专注于经济犯罪，职务犯罪和刑事控告等业务。

● 免责声明● 

本文内容仅为提供信息之目的由上海问道有诚律师事务所制作，不应视为广告、招揽或法律意见。读者在就自身案件获得相关法域内执业律师的法律意见之前, 不要为任何目的依赖本文信息。上海问道有诚律师事务所明确不承担因基于对本文任何形式的使用而产生的一切责任、损失或损害。

编 辑 ｜ 赵佳怡

 推 荐 阅 读